警惕“面粉贵过面包”！禁“马甲”拍地、限土地款来源成二轮供地“标配”

禁止多“马甲”拍地、限制购地资金来源已然成为了第二轮集中供地的“标配”。

8月18日，辽宁省沈阳市自然资源局发布补充公告称，将第二轮集中供地挂牌交易时间延期至9月7日，并对竞买人资格、多“马甲”拍地、购地资金来源等方面提出要求。

严查土地款来源

7月30日，沈阳市自然资源局公布第二批集中供地信息，将供应46宗地块，总面积达391万平方米，总起拍价约为376.2亿元，原定挂牌交易时间为8月19日-8月30日。

此次补充公告提出，将第二批集中供应地块的挂牌公告时间延期至2021年9月6日，挂牌交易时间延期为2021年9月7日—2021年9月17日9时整，竞买保证金到账及报名截止时间顺延为2021年9月15日14时整。

同时，补充公告对此次拍地的竞买人资格、资金来源等方面提出了更高要求。

一是参与城市商品住宅用地竞买的企业须具有房地产开发资质。同一企业及其控股（参股）的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；二是竞买人缴纳的购地资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，下同）来源均为自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用其控制的非房地产企业融资等。

同时，竞买人缴纳购地资金须从其自有账户中汇出。自然资源部门会同金融管理等相关部门委托会计师事务所开展购地资金审查，经审查不符合规定的，取消竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地，竞买保证金不予返还，三年内不得参加我市土地市场公开竞买。

诸葛找房研究中心认为，重点限制“马甲”公司拍地，有利于促进竞拍活动公平公正，一定程度上或也有利于抑制了溢价率的提升，另外，严查购地资金来源，有利于房企资金链安全，也将部分带有投机心态的房企拒之门外。

同策研究院研究总监宋红卫分析称，目前明确规定用自有资金拍地的只有上海、南京等少数城市，其他城市对于房企资金来源不做要求，如果要求必须用自有资金的话，个人认为能够使土地市场迅速降温，这个的影响程度要大于“三道红线”。

此外，本次出让住宅用地，涉及限地价的地块采取“限地价、竞更高更优建筑品质”模式，涉及的无偿代建内容取消。

据此前报道，沈阳首批集中供地出让地块22宗，共收金197.8亿元。

房企、政府双限

本周，江苏苏州和山东济南也分别发布了第二次集中供地延期的消息，并对“马甲”公司拿地、竞买资金来源等方面作出要求。

据了解，8月17日，苏州市将第二次集中供地的竞拍时间从9月1日-9月3日调整为9月16日-9月18日，并对土拍规则进行了调整：调整5宗地块一次报价有效区间上限；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表。

同日，济南也将第二轮土拍时间从8月30日调整为9月10日，同时规定不得多个马甲公司参与竞拍，参与商品住宅用地竞买的企业须具有相应的房地产开发资质；并要求参与竞买企业要说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求做出承诺。同时对出让住宅用地最高限价均有所调整，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”。

宋红卫指出，最近二轮土拍政策对地方政府和房企双方都有限制。企业方面，是对房企资质、资金等方面，以及竞拍规则提出要求；限制溢价率和减少其他隐形增加房企成本的手段，比如竞配建，竞自持等，是对政策指定方做出了规定和要求。

对于这一情况，其补充道，这也是基于两方面考虑，一是各地都把“房价地价联动机制”当做准则，但是实际执行过程中，对地价涨幅没有明确限制，但是对于房价限制较严格，造成“房价地价上涨不联动”，很多城市“地王”再现，楼板价甚至超过房子的价格；二是基于风险的考虑，房企目前利润率已明显下滑，在地价上涨较快而房价严格控制的背景下，部分房企会发生亏损的项目风险，甚至会波及行业的健康。

据不完全统计，截至目前，已有深圳、上海、天津等十余座城市延期或中止第二批集中供地。

“本次延迟拍地并调整土拍规则，进一步促进土地市场健康发展，同时或也有利于引导土地市场降温，大概率与第一批竞拍及之前的闭门会议影响有一定关系。”诸葛找房研究中心说道。

记者：左宇

编辑：洪旭

责任编辑：毕丹丹