崩溃，绝望，割肉之后：房地产竟迎来了春天！？

今日，房地产罕见重回大众视野，成为当红辣子鸡。保利、金地一度涨停，万科一度暴拉9%，令坚守地产的投资者喜极而泣。

其实，地产板块已经反弹一阵子了。从7月28日统计至今，房地产ETF大涨近8%，万科累涨15%，金地和保利均涨逾25%。

房地产强势回归，市场究竟在交易什么逻辑呢？

1

大涨逻辑

去年7月，房地产伴随大盘爆发有过一波拉涨行情，但之后一路下跌至今，跌幅近30%。100多家房企基本全军覆没，有11家大跌超50%，24家大跌超40%，46家大跌超30%。同期，沪深大盘均为上涨状态，可见房地产最近1年大幅抛输大盘以及众多行业，糟糕表现仅次于传媒。

房地产板块阴跌了1年时间，对未来预期极为悲观。不管是优秀的龙头房企，还是经营差强人意的房企，无差别一路下泄，估值早已经去到令人咋舌的地步。

截止7月底，房地产板块整体估值区区只有8.6倍，低于10年估值下线区间。龙头方面，招商蛇口6.7倍，万科5.6倍，保利和新城超4倍，绿地和金地更是不足4倍。

这波房地产大涨，逻辑很简单，就是极度悲观估值的修复，而契机正是赶上了市场风格轮换。今年以来，新能源车、光伏、半导体等行业继续爆涨，吸金效应非常明显，但其他众多行业失血严重。但疯狂总有一个天际线，市场从热门赛道撤退的迹象越来越明显，一部分资金显然去到了并没有生存危机，且未来仍然可以稳健经营的龙头上，保利、万科便是典型代表。

房地产爆发，还有消息政策面上的刺激。一份网传文件显示土地出让政策调整，其中明确二批次核心城市土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。而在此前，深圳、青岛中止第二轮集中供地，或与此密切相关。

今年1-4月，国内成交住宅用地溢价率还处在较高水平，只有5月由于22城集中供地，开发商在一二线城市拿地较多导致溢价率有明显回落，但仍然偏高（竞争激烈）。这次供地规则或大的变化，打破“限房价、高地价、房屋质量好”不可能三角的怪圈，朝着良性循环去演化。

房价高压之下，面粉价格便宜了，给房企留出更多合理利润空间，自然对地产板块是利好。这次破天荒历史性的严格调控地价，为房企减负，自然也是稳房价的一种手段。

2

未来怎么看？

2018年9月，在万科秋季例会上，会场写满了“活下去”三个字。当时，有人认为中国房地产业开始进入寒冬，但更多的人认为这是危言耸听，自己吓自己罢了。

从后视镜看，万科对房地产大势的判断无疑是超前且准确的。资本市场也很有效，房地产板块从2018年开启衰落之路，从当年年初的20倍估值一路下跌至当前的区区几倍。万科作为地产江湖一哥，历史最高股价也定格在了2018年1月。而下游的家电，也深受其困，诸如格力电器股价从那时也开始萎靡不振，4年股价还倒跌了。

2018年，A股大股灾，房地产景气度下行也是从这一年开始的。要知道，2016年中国商品房销售面积同比增速高达22.5%。在此高基数的背景下，2017年仍然取得7.7%的高增长。但2018年增速大幅下滑至1.3%，2019年则变为-0.1%。

此后，全国楼市调控大幕拉开，层层加码，最狠的是央行的金融动作。去年8月，央行给房企划出了“三道红线”。同年12月底，又给银行设置了房地产贷款规模以及比例的红线。这给房企带上了“紧箍咒”，是调控的真正大杀器。

这还没完，监管层控房价的决心空前。

今年4月30日，政治局会议首次点名防止以学区房炒作房价。众所周知，学区房是楼市炒作最猛、泡沫最大的领域，政策大方向是打掉这个泡沫风向标。

此后，上海高中招生政策改革、北京西城最严学区房新政落地、深圳推行大学区政策，各地的学区房都被政策“捶”得面目全非。因此，多地学区房价格都有所下降，甚至出现大幅跳水，更有业主主动降价买家观望的情况发生。

今年7月23日，住建部等8部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，以房住不炒为总原则，确保稳地价、稳房价、稳预期，力争确保3年左右时间，实现房地产市场秩序的明显好转。

这次调控政策与过往截然不同。除了动用“三道红线”限制房企的金融链条外，中央绕开省级，直接将房地产调控压在各级城市市长上，压实官员调控责任，跟过去省级主导的“因城施策”有很大不同。

7月23日之后，深圳、上海率先出台新一轮调控政策，西安、北京、成都、杭州、惠州……，一个比一个严格，一个比一个细致。

严苛的调控之后，效果已经立竿见影。7月商品住宅成交同比、环比分别下降12%、11%，较2019年同期还要下降2%。另外，百强房企销售金额同比大降8.3%，环比骤降33%。

政策一轮又一轮的狂轰滥炸，于房企，于个人，都不再幻想调控放松。这也意味着房地产野蛮生长的黄金时代已经过去了，剥离金融回归居住属性将是大势所趋，未来将会是竞争激烈的存量时代。

这是市场给予房地产如此咋舌低估值的重要逻辑。政策打掉了房地产行业的想象空间，盈利能力也会随着降杠杆、资产周转率下降而逐步下台阶，未来多数房企仍然会继续阴跌。

3

尾声

当前，某地产龙头的事件，让楼市圈风声鹤唳，拉开了行业洗牌的大幕。而在这之前，泰禾、福晟、蓝光……已经倒下了一批，它们也曾是民营中大型房企。

未来，万科、保利会活得很好，还能兼并同行。比如，保利近期已与平安在洽谈收购北大资源资产事宜。未来，还会有一批房企活不下去，尤其是过去几年仍然高杠杆扩张的企业，到时候万科保利们会有更多以低廉价格收购优质资产的机会。

洗牌是必然，带来行业市占率的提升，活下去的龙头会具备一定的业绩成长性。但我们也要清楚地认识到，大的行业背景之下，业绩增速会明显放缓，估值再也回不到2018年之前的状态了，未来长期的回报率相较于此前会大打折扣。

对于有较高回报率要求的长期投资者而言，房地产其实已经不具备配置价值。现在，更应该关注的是未来如前10年、前20年高速发展的房地产行业，诸如新能源、光伏、消费，医药、科技等等。它们才能代表未来，市场也已经较为有效地指明了方向。

当然，短期投资者的策略又不一样，当前似乎还可以继续搏一搏地产估值修复的逻辑，但不要贪杯哦！