世纪金源服务递表港交所，大型综合物管高盈利模式护城河稳固
7月26日晚，世纪金源服务在港交所更新招股说明书，拟赴港上市。
世纪金源服务是中国大型物业的综合服务营运商，旗下拥有"世纪城物业管理"和"世纪生活"双品牌，主要为住宅及商业业态提供专业的物业管理服务。截至2021年4月30日，世纪金源服务的在管项目总计252个，在管总建筑面积超7,000万平方米，合约项目总计297个，合约总建筑面积达7,790万平方米。按综合实力计，世纪金源服务位列2020年中国物业服务企业综合实力500强第18位。
综合来看，世纪金源服务基本面质地优秀，业务结构和盈利能力持续优化。其高效独特的大型综合性物业管理运营模式显现出了一定的稀缺价值，成功上市后或将剑指“大盘物企第一股”。
下文将从盈利端和业务端两个方面对世纪金源服务的基本面进行简要分析。
一、盈利端：业务规模稳健增长，与高盈利水平相得益彰
据招股书所示，截至2020年4月30日，世纪金源服务拥有在管面积约为5,983万平方米，合约面积约为6,899万平方米；截至2021年4月30日，世纪金源服务的在管面积及合约面积跃升至7,020万平方米及7,790万，同比增长率分别为17.3%、12.9%。笔者认为，世纪金源服务业务规模的稳健增长至少有两点原因：
首先，是世纪金源服务不断丰富的物业管理组合为规模增长持续注入动力。招股书显示，世纪金源服务将在住宅物业积累的多年服务经验运用到商业物业管理之中，助推物业管理组合丰富至涵盖住宅物业、商业物业和写字楼以及公共建设物业等多业态物业组合。2018年-2020年4月，其非住宅在管建筑面积实现翻倍式增长，从220万平米增加到730万平米；同期内商业物业和写字楼的在管建筑面积更是超四倍增长。
其次，对于物管企业而言，优质且高效的服务水平往往能驱动公司持续发展和成长。招股书显示，世纪金源服务强调高性价比服务，并为此专设了品质运营中心，为高品质服务的稳定输出提供保障。强大的物业管理能力使世纪金源服务得以保持业内领先的客户忠诚度，其近三年的物业管理服务合同续约率接近100%。此外，近三年内世纪金源服务服务的合约在管比在均大于1倍，反映出较为良好的规模增长潜能，其在管规模将在后续已订合约项目的交付中得到进一步扩张。
在规模持续增长的同时，世纪金源服务的营收也保持稳步增长，进而带动盈利能力快速增强，并呈现出高水平的盈利状态。据招股书显示，于2018年、 2019年和2020年，世纪金源服务分别录得毛利率32.1%、31.8%和35.5%，而同期百强物企中前十大公司的毛利率平均值为23.4%、22.2%和23.7%。笔者认为，世纪金源服务高效益的科技应用或是其能将盈利能力保持在一个富有竞争力的水平的主要原因。
具体表现为：第一，世纪金源服务专注于不断升级技术能力，以支持及经营其增值服务板块，而增值服务的较高毛利率也持续引领世纪金源服务整体毛利率的提升。据招股书所示，2018年-2020年，世纪金源服务增值服务毛利率在逐年递增，从2018年的32.5%上升至2020年的40.4%。
第二，科技赋能、数字化与智能化转型推进世纪金源服务管理效能积极提升。目前，世纪金源服务已建立世纪云智慧管理平台，通过大数据技术实力赋能，实现业务管理的全能数据化。此外，世纪金源服务还通过收购万为机器人，进一步打开了智慧化物业管理的想象空间。
同时考虑到其控股集团——世纪金源集团正在持续聚焦"消费升级、大健康、以AI为核心赋能的科技应用"三大领域，其中以新科技为核心赋能的科技应用，或能与世纪金源服务的数字化转型发挥良好的协同效应。这也意味着，在战略定位及发展方向的指引下，世纪金源服务与世纪金源集团形成了互相赋能的"生态圈"，在同频共振中世纪金源服务的科技赋能有望得到进一步支撑。
二、业务端："大住宅+大商业"模式下，大盘运营及增值服务构筑深厚护城河
当前行业竞争激烈，大多数物企面临基础物管业务服务单一且同质化严重的发展问题，而这也为具备多元业态服务能力的物企带来了突围的机会。
一般而言，同时兼具物业管理能力和商业业态综合运营能力的企业，需要有着更为完善且高质量的业务条线组织搭建、管控界面以及人才团队组建，才能释放出多元业态服务的最大化价值。实际上，这也侧面印证了物企较强的综合实力以及后续抢占市场份额的潜力。根据资本市场的反馈来看，具有此类经营特色的企业较单一的物管企业更符合投资者的偏好。
聚焦到世纪金源服务的业务端，大型综合性物业管理运营模式赋予了其区别于板块内其他公司的差异化竞争潜能。具体而言，世纪金源服务平均在管建筑面积达到了27.76万平方米，显着高于2020年百强物业服务企业单个项目20万平方米的平均在管建筑面积。管理大型综合性物业的规模化运营亦对应着更有效益的需求，据招股书所示，世纪金源服务于2020年的人均毛利和人均净利润分别为6.45万元和3.5万元，远高于同期百强物业服务企业3.15万元及1.91万的人均毛利及净利润水平。
深一层的考虑，世纪金源服务之所以能达成大住宅和大商业的交互协同，是因为其所具备的较为独特的业务发展驱动模式和差异化竞争优势，而这一积极状况至少可以延伸到两个方面。
一方面，世纪金源服务旗下的大型单体社区项目通常与大型购物中心相邻或相嵌，其周边也因日常生活消费需求而聚焦起了丰富的商业资源。据最新版招股书所示，世纪金源服务管理着世纪城大型单体社区项目相邻的十个大型的商业物业项目--世纪金源集团购物中心，以及一家奥特莱斯，总在管面积约350万平方米。
另一方面，世纪金源服务与综合性跨行业企业世纪金源集团的良好业务合作，为其大型综合性物业管理运营模式奠定了良好的基调。据悉，世纪金源服务的大股东世纪金源集团成立于1991年，主要从事房地产开发、大型购物中心、星级大饭店及文旅、医养大健康、教育等业务，稳居中国企业500强排行榜。借助大股东的优质资源，世纪金源服务拥有确定性优势去延展新的业务网络，提供更多元的业务、业态的可能性探索，拓宽增长的想象空间。
由此可见，世纪金源服不断夯实内功，打造出了不同于同业公司的"大住宅+大商业"协同发展模式，在盈利端和业务端都显示出良好的成长性与效益性。这亦代表着世纪金源服务的行业定位和差异化优势在行业中非常突出的。在当前大环境下，一众物业股的登陆有望吸引资金对物业板块的进一步关注，世纪金源服务的上市大概率亦将在资本市场产生催化效应。特别是上市之后对其强劲发展势头的反复验证，相信会为投资者创造长期稳健的回报。