“两集中”大势所趋之下，碧桂园的数字化应对之道

前言：

截至6月18日，在期待与观望中，22个集中供地试点城市均已完成，首批“两集中”供地落下了帷幕。

值得注意的是，首批“两集中”地块正式出让之中，房地产龙头碧桂园（02007.HK）在多个核心城市“两集中”供地中斩获不俗成绩。

截至6月18日至25日，长三角城市群核心城市上海的首批“两集中”地块正式出让中，碧桂园以低溢价斩获多块地皮，成为上海首批“两集中”供地主要赢家之一。

能在众多房企百舸争流的“两集中”供地之中脱颖而出，很大程度要得益于碧桂园强大的数字化能力。

“两集中”大势所趋之下，智能强排的脱颖而出

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

“两集中”政策是继“三道红线”和“两道红线”等金融监管措施之后，土地端的又一重要新政，是实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要保障，将对房地产行业产生深远影响，同时给各大房地产商提出更高的要求及挑战。

具体而言，集中供地的实施正加速行业洗牌，资本实力及综合实力不强的房企将很难获得更多土地，优质资源会向头部企业及实力强劲的大型房企靠拢。

值得一提的是，即使有实力参与“两集中”地块出让，新政也对参与房企的“强排”能力提出了更高的要求。毕竟，在“两集中”地块出让中，拿地将是一个“技术活”。

在“两集中”未落地之前，传统的强排是足以支持房企进行策略性拿地的。传统拿地采用的强排，是设计师根据需要先基于目标地块的用地指标和市场需求，将楼栋进行科学排布、整体规划，以此来论证产品的可行性，再拿地前的这段时间内要进行分析用地条件、初步进行产品定位、做出多版强排方案、测算比较等一系列动作。

但是，“两集中”供地落地之后，面对庞大的土地集中供应，传统的强排很难在短时间内做到对大量土地进行设计、筛选及出方案。因此，在庞大的土地集中供应面前，谁能在短时间内对大量土地进行设计、筛选并自动生成一系列合法合规的强排规划方案者，将先人一步在“两集中”土地出让窗口期占据先机，甚至成为最终的赢家。

作为房地产行业数字化转型的领军者，碧桂园基于雄厚的技术实力，利用AI技术算法及规划软件，开发了人工智能规划强排软件系统。该智能强排系统针对传统强排的痛点，不仅可做到省时、高效、精准合规地强排规划方案，还可与安全性、高质量产品关联，极大发挥大数据分析能力。

图：AI智能强排对比传统强排

据了解，传统的设计流程可能6个小时才能出两版方案，而拥有规划强排总图、详细经济技术指标、日照分析图的智能强排，就算是运算3轮，生成25个方案，也只需要耗费1.5个小时，耗费的时间大幅缩减了75%。

有了“AI智能强排”的助力，碧桂园在全国同时进行“两集中”供地时，通过对土地条件、楼栋户型、设计特征等要素综合考量，在最短时间里以最快速度及高效的方式自动生成强排方案，以供集团内部人员提前获取挂牌地块信息，才会有充分的时间对地块进行评测与分析，进而对重点城市发展潜力、市场周期进行更精确研判，实现最大化的竞价能力。

图：AI智能强排操作界面

据6月份最新“两集中”供地出让数据显示，在土地投资最热的长三角城市群，碧桂园在多个核心城市斩落多块优质土地。

6月18日，碧桂园以2.43亿元竞得安徽合肥市一宗居住用地；6月21日，碧桂园以40.59亿摘得浙江义乌一宗商住地；6月24日，碧桂园以14.38亿元竞得江苏盐城市亭湖区一宗商住地块，溢价率仅有1%；6月18日至6月25日，碧桂园以 95亿元竞得上海市三块地皮，溢价率均控制在个位数，成为上海首次集中供地最主要的赢家。

值得一提的是，碧桂园此番在上海连获三块低溢价的地皮，外界是十分看好的。上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，碧桂园此时算是抓住了时机再次进入上海市场。首先，上海的房地联动机制，给房企留了足够的利润空间，有条件的房企都想进来看看；其次，此次由于各种原因，市面上多家重量级的选手例如万科、华润、中海、融创、融信等都没有出现在土拍市场，此时若不借此机会拿地，颇有点错失时机的意味。

某种层面上讲，碧桂园能先于其他房企，在国内各大核心城市首次集中供地的窗口期内，快速地斩获多块地皮，很大程度上得益于智能强排系统，让集团能拿地更准更快，不至于错过最佳拿地时机而影响长远发展。

在“两集中”供地大势所趋的背景之下，碧桂园又一次让外界见识到龙头房企技术实力。可以预见的是，智能强排已经充分展示出其“两集中”供地中核心优势，不排除后续会有房企会效仿碧桂园该智能强排模式进行拿地。因此，碧桂园数字化“变革”，也是行业技术变革。

碧桂园：房地产数字化转型先锋

俗话讲“冰冻三尺，非一日之寒”。

在“两集中”供地新规紧急出台的大背景下，碧桂园能在这么短时间内依托自身技术实力快速做出应对，并推出可行性的方案且在市场得到不俗的成效，足以反映出公司在数字化领域的布局足够深且实力还不俗。

自2018年以来，作为行业领军者的碧桂园开始向数字化转型，成立了约1,300人的数字化团队，始终坚持以数据化驱动业务创新，积极探索数字科技，通过智能化、精细化过程管控，提升安全管理水平的同时，充当房地产行业数字化转型先锋，引领行业高质量发展。

就房地产开发领域而言，针对传统建筑业生产管理较为粗放，存在管理标准不一、信息不对称、人员素质参差不齐等问题，风险因素较多、管理难度大等问题，碧桂园推出了集智能、高效、精益于一体的“智慧工地”施工现场管理一体化平台。

“智慧工地”施工现场管理一体化平台涵盖人脸识别、AI智能摄像头、VR安全体验、塔式起重机远程安全监控系统、环境监测系统等，以智能化检测、行为监管、结果分析的方式，为管理人员提供决策依据；通过信息化手段，采集项目施工信息数据，实现工程可视化、精细化管理。

图：“智慧工地”施工现场管理一体化平台——AI隐患识别操作页面

图：“智慧工地”施工现场管理一体化平台——环境监控操作页面

截至2021年4月，碧桂园已在54个项目推行“智慧工地”，运用大数据云、劳务管理、绿色施工、工程巡检管理、AI监控等十余个智能化系统多维度监督生产全过程，提升安全生产管控水平。凭借丰富的经验积累及科技产业资源支持，碧桂园积极探索通过科技手段提升安全管理水平，已经获得行业广泛认可。

就机器人领域而言，针对社会人口老龄化带来的“招工难”、“用工荒”等问题，碧桂园成立全资公司广东博智林机器人有限公司（简称“博智林”），集中力量研发、生产及应用建筑机器人，推进应用新型装配式建筑体系，同时以BIM（建筑信息模型）数字化技术为基础构建建筑产业互联网平台，创新运用新型施工组织方式，将自主研发的建筑机器人大规模、系统性地应用于建筑施工大部分环节，让机器人像人类一样智慧地工作，实现兼顾效率、质量、安全、环保、成本等要素的精益建造。

图：针对传统作业的高坠风险而开发的外墙施工机器人

目前，博智林是行业内首家运用建筑机器人、智能工程设备、新型建筑工业化产品以及BIM数字化技术，建立贯穿建筑全生命周期以及产业链上下游互联网平台的企业，成为行业领先的智能建造与建筑工业化整体解决方案提供商。

截至2021年4月20日，博智林在研建筑机器人及智能产品近50款，已递交专利有效申请3,283项；已获专利授权1,116项。目前博智林已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线，已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖14个省份50余项目，累计应用施工超百万平米。

数字化及“双碳”双驱之下，碧桂园将创造无限可能

未来房地产数据化和智能化发展将大势所趋，像碧桂园这样具备较强数字化智能化能力的企业，核心竞争优势将愈发明显，发展前景更加广阔。

据中指院研究报告预测，未来五年，我国房地产行业降速提质，但房地产市场仍有较大规模支撑，企业聚焦、做强主业仍是未来发展的着力点。随着房地产存量市场规模的不断增大，房地产服务价值凸显，疫情爆发后地产服务价值又得到进一步深化，叠加大数据、人工智能等数字技术的快速发展和应用，未来地产数字化和智能化趋势将更加明显。企业借助数字化技术和工具推动产品、服务的智能化，能够有效提升产品品质和运作效率，强化核心竞争优势，全面赋能企业发展。

除了向数据化和智能化发展外，“双碳”目标的实施，开始影响房地产行业及房企们的发展路径。

具体而言，当前，我国的城市化政策提出要推进绿色、低碳、可持续发展的新型城镇化进程，而房地产市场是其中的一个重要组成部分。随着中国碳达峰、碳中和时间表的确立，越来越多的房企开始将“双碳”目标纳入企业长期发展战略。

目前，中国泛建筑行业在脱碳的技术仍有待突破，建筑的碳排放量约占全国碳排放总量的20%，如拉长到建筑全流程，建材-建筑-开发的碳排放量则超过45%。建筑企业需积极响应国家在节能减排、推动新能源科技发展方面的号召，探索在建筑、交通、工业、农业方面的新能源科技。

在赋能新能源科技方面，碧桂园同样先人一步进行了布局并取得不俗的成效。据了解，碧桂园将发展二十九年以来沉淀的场景和资源外部化。其产业生态内的建筑、物业管理、社区服务、教育、机器人、酒店、智能制造、智能家装等多个领域，都有迎接新能源科技变革的可能。

截至目前，碧桂园社区内拥有450万户业主，社区本身的大体量为新能源以及碳中和提供了机会，例如，新能源汽车社区、光伏建筑一体化、智能家居、垃圾分类等等。

可以预见的是，作为房地产行业较早聚焦数字化转型，且善用数字化技术和工具推动产品及服务向智能化发展的碧桂园，将成为“双碳”目标发展及房地产数字化浪潮下最主要的受益者。