弘阳地产（1996.HK）：财务稳健，成功发行绿色美元债持续夯实内功
近年来，房企“三道红线”成为资本市场重要的关注点。其指的是监管层根据资产负债率（剔除预收款后）、净负债率、现金短债比等三项资金链指标，对房企的融资实施分类管理，该政策，威力不容小觑，对于房企未来发展有着重要影响。
虽然“三道红线”首次从房企内部限制有息债务增长，对整个行业发展带来深层次变革，但具体到房企而言，不同发展模式的房企受影响程度不一。
成立于1996年，总部位于南京的弘阳地产，这种以商业运营、地产开发协同发展的综合型企业，受影响程度远低于其他不惧杠杆盲目追求规模增长的房企。
近期公司频出利好，不仅合约销售额实现大规模增长，而且在“三道红线”指标降至绿档后财务稳健也获多家机构看好，并成功发行首笔绿债，债务结构持续优化。
在当前，房地产行业经历调整洗牌，集中度将持续提升的背景下，中国万亿的房地产市场规模依然存在着巨大的结构性机会，像弘阳地产这种更强综合竞争力的企业相信也将会获得更多的市场份额。
1、销售靓丽，成长性优势显著
目前地产板块估值处于历史低位仍然是市场共识，随着港、A股牛市升温，未来板块轮动下，房企估值回升将是大概率事件。从房企本身来看，长期而言成长性将是看透一家公司未来价值增长的重要依据。在房企之中，销售表现无疑于是最为直接的观察指标。
在近期，弘阳地产公布截至2021年5月31日未经审核营运数据。数据显示，弘阳地产5月份实现合约销售金额为人民币129.23亿元，同比增长45.92%，环比今年4月份增长80.04%；销售面积为719,650平方米；平均销售价格为每平方米人民币17,957元。
2021年1–5月，弘阳地产实现累计合约销售金额为人民币396.1亿元，同比增长91.9%；累计销售面积为2,352,669平方米；平均销售价格为每平方米人民币16,835元。
从销售数据可以看出，弘阳地产在摆脱疫情影响后，2021年继续坚持深耕核心都市圈、打造优质项目，销售表现出极强韧性，稳步持续高质量增长。
整体而言，公司单月业绩增速继续强势，前五月整体增幅表现相当亮眼。去年疫情导致的较低基数下，得益于在各大深耕城市的良好表现，实现了销售规模大幅优于行业的增长，同时其在行业地位进一步得到巩固。
根据资料显示，弘阳地产在2020中国房地产开发企业500强TOP47，拥有国家房地产一级开发资质。基于此不难看出，处在行业较前列的弘阳地产受益于集中度提升趋势，亦获得了规模进一步提升的机会。公司成长性释放之下，进一步锁定业绩增长，夯实基本面，获得确定性优势。
2、“三道红线”下降至绿档，绿色债获认可助力融资成本降低
在业绩表现方面，此前年度财报数据显示，弘阳地产在2020年实现收入人民币201.59亿元，同比增长32.89%；毛利为人民币45.08亿元，同比增长18.21%；母公司拥有人应占年度利润为人民币16.61亿元，同比增长13.18%；每股盈利为人民币0.50元，拟派末期股息为每股14.5港仙，按年增长16.9%。
财务结构方面，弘阳地产剔除预收款的资产负债率达69.4%，较2019年底下降近5个百分点，净负债率为50.3%，大幅下降了20.1个百分点；现金短债比从2019年的1.4倍升至1.6倍，“三道红线”指标由2019年末橙档降至绿档，实现“零踩线”。
此外，期末公司短期借款占比35.4%，同比下降6.6个百分点，短债偿还压力进一步下降，财务持续稳健。2020 年公司加权平均融资成本7.67%，同比下降0.19个百分点，融资成本持续下降。
可以看到，在疫情影响的大环境下，弘阳地产表现出极强韧性，持续保持高质量增长姿态。此外公司还同时获的了多家机构看好，国泰君安认为，基于对江苏房地产市场的长期看好，弘阳地产计划在接下来几年持续投入60%的资源在该区域。集团每年计划借助弘阳广场开发商业项目，将有助于改善毛利率。维持“买入”评级，目标价3.50港元。
值得一提的是，在近段时间，弘阳地产发行首笔绿色债券，发行规模为2.1亿美元，最终票面利率为7.3%。此次发行首笔绿色债券旨在继续优化集团债务到期结构，降低融资成本，这也为后续业绩带来了提振空间，并有助于获得资本市场的认可，带给估值催化效应。
同时，随着公司持续的债务优化和风险控制能力提升，公司在信用评级上也取得了不错的表现。国际评级机构惠誉维持集团主体评级为B+(展望稳定)，国际评级机构穆迪维持集团主体评级为B2(展望正面)，联合国际给予集团评级BB(展望稳定)。
这也是反映评级机构对弘阳地产持续降杠杆、强劲的流动性、良好的销售规模和未来发展前景的高度肯定。从当前市场环境来看，在房地产债券市场较为动荡的大背景下，弘阳地产的信用评级展望仍然得到国际评级机构的认可，反映其在市场中稳固的竞争地位和良好的业务发展前景。
综上所述，作为一家强劲综合竞争力的房企，“三道红线”下降至绿档尤显珍贵，随着公司深耕核心都市圈项目的持续推进，且具有深耕城市更新赛道的长远优势还将发挥更深远的影响。其低估值未来或将跟随房地产行业整体的估值回归行情的展开从而得到很好修复甚至得到更多估值溢价的优势。