地产界“黑马”代言人换了 建发在土地市场上演“动物凶猛”

财联社（上海，记者 王海春）讯，今年以来，频繁大手笔拿地的建发房产俨然已成“黑马”代言人。

日前，建发房产就在一天的时间里，在厦门豪掷101.2亿元拿地。据中指院统计，今年前五个月建发房产在土地市场已斥资531亿元。将6月10日所拍厦门地块计入后，该公司今年以来拿地金额达632.2亿元。

据悉，建发房产的母公司为建发股份（600153.SH）。与其它房企不同的是，建发股份的房地产资产规模虽然不小，但地产营收在公司总营收的占比并不算高。

建发股份今年一季度营收为1070.9亿元，其中供应链运营分部营收1019.7亿元，房地产营收51.18亿元。按年度来看，2020年建发股份营收4329.5亿元，供应链的营收约3505.3亿元，房地产业务分部营收824.15亿元。

不过，从资产规模来看，房地产与供应链资产规模的占比却相反。据建发股份公布的数据，至今年3月31日，公司总资产5028.53亿元，其中供应链运营分部资产总额1144亿元，而房地产业务分部资产总额达3884.5亿元。

“房地产资金占用量大，流动性较差，而供应链业务资金流量大，会对地产形成支持，这可能是该公司今年敢于大举扩张的一个重要原因。虽然其供应链业务会对地产板块形成支持，但如果扩张速度过猛，步子迈得太大，也可能会出问题。”上海一家房产机构分析师对记者表示。

前五个月公开拿地金额超碧桂园

在厦门6月10日举行的第二次集中供地出让活动中，建发与万科、保利、金茂、中骏、旭辉等7家房企经过激烈角逐后，以53.1亿元上限价、配建2.83万平方米的代价，竞得厦门湖里区五缘湾片区一幅综合地块。该地块成交楼面价约5万元/平方米，溢价率24.36%。

按出让文件，该地块商品住房销售均价不得超过7.18万元/平方米，并明确配套车位销售价格要接受政府有关部门指导，车位不得进行捆绑销售。

“这样的价格也许不至于亏本，但拟开发的应该是高端项目，周期可能会较长，加之资金占用量大，总体开发成本不会低。且政府部门对售价做出严格限定，利润应该不会高，对企业经营将形成一定挑战。”上述房产机构分析师告诉记者。

同日，建发还以48.1亿元夺得厦门海沧区马銮湾片区地块，该地块成交楼面价约3.15万元/平方米，溢价率高达37.8%。

建发股份董秘办一位工作人员6月11日向记者表示，该地块是建发房产所拿，“相关公告中会对拿地情况做出说明。”

业内人士告诉记者，建发股份的房地产业务，主要通过建发房产和联发集团这两个地产平台展开。

据天眼查信息，建发集团持有建发股份47.38%股权，而建发股份又持有建发房产54.654%股权，为建发房产第一大股东，同时，建发集团持有建发房产另外45.346%股权；另一个地产平台联发集团的股权结构中，上市公司建发股份持有联发集团95%股权。

克而瑞数据显示，联发集团2020年销售额329.5亿元，排在全国房企第78位。而建发房产去年销售额1232亿元，位列第23位。

“联发集团的规模虽然也不算小，但建发股份最重要的平台是建发房产。这两个地产平台中，联发集团也在寻找扩张机会，但从实际情况来看，建发房产今年拿地扩张的势头相当凶猛。”前述上海房产机构分析师说。

据中指院监测数据，在2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜中，建发房产在公开市场拿地的金额为531亿元，位居第6位，不仅高于金地、龙湖，还超过了融创、碧桂园这样的龙头房企，其在土地市场上扩张势头之猛可见一斑。

就建发房产大规模拿地，是否会加大上市公司资金压力，建发股份方面表示，影响相对有限。

“虽然我们房地产的资产规模较供应链要大，不过从营收角度来看，供应链的业务规模也不小。我们的房地产业务有相当一部分是通过建发房产展开的，房地产投资开发及营收的并表，是按股权相应占比来计入。今年土地投资可能比较多，但在这些新增的项目上我们会投入多少，仍要视项目具体运作及权益等情况而定。”前述建发股份董秘办人士告诉记者。

剔除预收款后资产负债率疑“踩线”

分析人士认为，建发房产在土地市场大举扩张，或将影响建发股份的财务情况。

“按‘三道红线’相关指标，建发股份去年是全绿，但如果按今年一季度报告的情况，则发生了一些变化。”总部位于北京的一家房产机构分析师表示。

上述房产机构提供给记者的监测数据显示，2020年12月31日建发股份所列剔除预收款后的资产负债率为68.98%，而至今年3月31日，该指标升至71.99%。换言之，建发股份剔除预收款后的资产负债率，今年一季度踩到“一道红线”。

不过，按公告口径，建发股份剔除预收款后的资产负债率2020年年末为49.42%，今年一季度为49.86%，并未踩线。

对于同一指标为何数据出现如此大的差异，前述上海房产机构分析师告诉记者，这在上市公司中是相对普遍的一个现象。

其进一步表示，“外界对一家公司的财务并不一定很了解，尤其是资产和业务庞大的企业。‘三道红线’试点后，去年很多企业为降档开始大降杠杆，但这其中也有不少灰色空间，尤其是在会计科目操作上。以剔除预收款后的资产负债率为例，上市公司出于回归绿档或降档考虑，未必把一些负债计入其中，而第三方机构在统计时，可能会把例如土地前融以及名股实债之类的融资，也列入负债中。”

“此外，还有很多会计科目如何归并，第三方与上市公司之间并不完全一致，因此同一个指标，在市场上可能会出现类似宽松口径、严格口径不同的数值。第三方只是将其列出，如何参考并做判断，由投资者及市场自行决策。”上述分析师补充道。

对于记者所提公司一季度的财务数据是否踩了红线，建发股份方面向记者回应，“公司对财务健康有一定要求，相关条线也比较注意，应该没有。但具体情况如何，具体负责的业务部门会比较清楚。”

一季度房地产业务净利大幅下滑

从已经披露的信息来看，建发股份一季度的营收及利润均有一定幅度下降。

据建发股份一季报，今年一季度，其房地产营收51.18亿元，较去年同期的75.48亿元下降了32.2%；房地产净利润只有约1.8亿元，同比大幅下降91.61%。

就公司房地产业务结算收入和“归属于母公司股东的净利润”均出现下滑，建发股份方面称，这主要是因为土地一级开发业务中的“2019P05”地块在2020年第一季度确认收入和利润，导致去年一季度利润基数较大，从而造成今年一季度利润同比下降。

建发股份公布的数据还显示，今年一季度公司经营活动产生的现金流量净额为-407.5亿元。对此，建发股份称，主要是由于报告期供应链业务营业规模扩大，预付款项和存货期末占用增加，以及房地产业务支付地价款增加，导致经营性现金净流量较上年同期下降。

对于“现金流为负与旗下地产企业大规模拿地存在多大关联，供应链与房地产业务对公司现金流影响分别有多大”的问题，建发股份董秘办人士向记者表示，“供应链业务也有资金需求，如大宗商品交易的资金量也不小，但具体情况如何，有待进一步了解。”

“有些项目未必会直接以上市公司为主体进行融资，而是通过为子公司或下属公司增加信用或进行担保的方式来展开。规模较大的，或比较重要的项目，可能会以上市公司为主体直接进行融资。”前述上海房产机构分析师说。

就在建发房产斥资百亿元在厦门拿地前一天，建发股份6月9日发布公告称，将为其下属公司成都兆欣麟房地产开发有限公司提供不超过27亿元的全额连带责任保证担保。

除经营现金流为负，建发股份今年一季度投资活动产生的现金流量净额为-106.3亿元，而2020年同期为-36.3亿元。对此，建发股份方面的解释是“主要是由于报告期房地产业务支付合作项目往来款，较上年同期增加所致。”

而在筹资方面，今年一季度其筹资活动产生的现金流量净额高达517.89亿元，较去年同期的269.82亿元，大幅增长91.94%。

“主要是由于报告期公司业务规模大幅增长，融资规模较上年同期增加所致。”建发股份方面表示。

不过，筹资现金流增长幅度如此之大，究竟是因为房地产业务融资需求的快速增加，还是供应链业务所致，建发股份并未予以进一步详细说明。

“应该与附属公司在市场上的扩张有关。前几个月在土地市场上的扩张，多少会有一些影响。后续其经营指标还会发生哪些变化，值得关注。”一家投行人士高层表示。