越秀服务：可遇不可求的TOD综合物业管理服务商

近年来，物业股的市场人气值一直很高，在资本加持之下，物业公司上市潮仍在继续，而2021年最受瞩目的物业股则是目前正在冲刺港股IPO的越秀服务。

越秀服务是中国城市运营服务商，拥有接近30年从业经验，也是大湾区内综合物业管理服务市场的主要参与者。越秀服务拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”复合式TOD物业管理运营模式，成为大湾区物管行业的明星企业。根据中指研究院的统计，就综合实力而言，越秀服务2021年在物业服务百强企业中排名第16位；而就2020年在管面积所占市场份额而言，越秀服务在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第7。

5月24日，越秀服务通过港交所聆讯。在其更新后的招股书中，越秀服务的诸多亮点继续受到市场高度关注。

业绩亮点：营收净利三年稳健增长

衡量一家上市公司的核心标准是业绩，而越秀服务的业绩可谓亮眼。据越秀服务新近更新的招股书显示，过去三年中越秀服务营收、净利润等重要指标一直保持稳健增长态势。

数据显示，2018-2020年，越秀服务的营收分别为7.63亿、8.96亿和11.68亿元，复合年增长率达23.7%；净利润分别为4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元，复合年增长率高达107.5%；整体毛利率保持较高水平，分别为25.9%、27.2%、34.5%。2020年，越秀服务归母净利润为1.99亿元，同比上涨逾118%。

与业绩稳健增长对应的是，越秀服务的业务规模也在不断扩大。截至2020年12月31日，越秀服务的总在管面积为3260万平方米，在管物业数量215个。另外，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市，资产质量很高，其未来发展潜力巨大。

业务亮点：TOD物管新赛道上的王者

物业管理是一个典型的传统行业，但从业近30年的越秀服务依托自身优势，不断创新，走出一条“地铁+物业”的TOD物管模式。在TOD物管模式的新赛道上，越秀服务是当之无愧的王者。

随着中国城市化进程和轨道交通建设的不断加快，地铁物业坐拥无与伦比的市场价值。TOD物管模式的核心就是依托不断延展的地铁和轨道交通网络，开展卓越高效的物业管理服务，让物管服务搭上地铁和轨道交通的顺风车。但是由于地铁物业资源稀缺，因此TOD物管模式的实际门槛较高，目前整个大湾区只有越秀服务一家企业能够实现。

这是因为，越秀服务的大股东是越秀地产，而广州地铁则是越秀地产的第二大股东，因此越秀地产和广州地铁是越秀服务背后的重要力量。这种深层次的股权关系是越秀服务能够实现TOD模式的关键原因。

基于这种股权关系，2020年11月23日，越秀服务的全资附属公司越秀物业发展以2.82亿元的代价，成功收购广州地铁旗下两家公司（广州地铁环境工程、广州地铁物业管理）各67%的股权。2021年2月8日，广州地铁通过旗下全资附属公司广州地铁投融资以3.3亿元认购越秀服务9035.97万股股份，占比8.15%。通过这两次交易，越秀服务与广州地铁深度绑定。截至2020年底，广州地铁管理的总里程达到676.5公里，预计到2023年广州市城市轨道交通累计开通里程将突破800公里。

另外，作为越秀服务的大股东，越秀地产在TOD模式方面的力量同样不容小觑。截止2020年底，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米，2020年5个TOD住宅项目的合同销售金额约为170亿元。

业务亮点：立足大湾区，继续拓展全国其他一二线城市布局

越秀服务自诞生以来，一直以粤港澳大湾区市场为核心，而根据中国政府的规划定位，未来粤港澳大湾区将是中国经济最活跃，发展前景最好的区域。

2014-2019年，大湾区城市化率远高于全国平均水平，同时大湾区房地产市场也实现快速发展。根据广东省统计局资料显示，大湾区贡献了中国商品房总销售额超10%，受益于大湾区的经济增长红利以及优惠政策，大湾区的物业管理市场发展潜力巨大。

越秀服务控股股东越秀地产是大湾区领先的房地产发展商，拥有湾中、湾东、湾西、轨道交通四大平台公司，全面深耕大湾区房地产发展业务。截至2020年12月31日，越秀地产在大湾区拥有1350万平方米的优质土地储备，2020年大湾区的合同销售金额达人民币637亿元。越秀地产在大湾区的房地产发展能力，将会为越秀服务巩固其在大湾区物业管理领域的龙头地位提供强大的支持。此外，越秀服务还计划進一步拓展越秀地产已建立稳固根基的华东、华中、北方和西南区域的一线、新一线及二线城市，扩大业务版图和提升市场份额。

结语

截至2020年12月31日，越秀服务已进驻19个城市，当中6个位于大湾区。经过四十年的高速发展，粤港澳大湾区经济总量逼近2万亿美元，已经成为中国经济和社会发展、技术和改革创新的引领者。在大湾区深耕近30年的越秀服务显然具有得天独厚的发展优势。

越秀服务开创的“地铁+物业”TOD物管模式是一个具有广阔前景的高门槛业务。地铁贯穿城市经济最发达的区域，它是城市经济的大动脉，因此地铁物业的经济价值多年来一直在增长，并且还将继续增长。截至2020年12月31日，中国已有44个城市开通运营城市轨道，且2020年交通线路、运营里程等指标较2019年也增长了20.1%。地铁行业的不断发展就是TOD模式和TOD物管模式不断扩张的动力。

TOD模式拥有广阔的市场前景，而能够服务于TOD模式的物业管理公司却屈指可数，因此越秀服务所占据的是一条黄金赛道。在这条赛道上，像越秀服务这样集合了“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司更是可遇不可求。