城市更新引领城市发展进化，行业专家珠光控股迎来黄金机遇

城市化发展及房地产市场一直是我国头等重要大事，近年来我国城市化进程不断加快，尤其是一线城市，人口持续地朝着都市圈或城市集群涌入，城市化进程已经趋于成熟。国家统计局数据显示，超大型城市、特大城市、部分I型大城市人口城镇化率已经超过80%或位于70-80%这个区间。而在城市化进程越来越成熟背景下，房地产市场的科学发展也越来越受到国家重视。面临开发强度日趋饱和、土地资源日益稀缺的现状，盘活存量土地资源是必然出路。房地产正在从增量时代进入到存量时代，城市更新成为城市可持续发展的重要方向。

城市更新对于激活城市存量土地，满足住房需求，提升城市的发展空间意义重大。且在新政策下招拍挂拿地竞争更为激烈，城市更新能以更低的地价获取土地储备，保证更高的利润率。大湾区率先在存量用地方面积累了大量经验，城市更新领域形成了完整的政策体系，大湾区城市更新也是全国政策推进最快、发展空间大的地区。把握大湾区城市更新市场，对于任何房企来说，均是发展大机会。珠光控股自今年2月以来，走出房企独立行情，一方面，是珠光控股业绩取得大幅增长，另一方面，是市场对于珠光控股作为大湾区城市更新方面专家的价值挖掘。

城市更新入场门槛高，大湾区鱼大水深

城市更新指在特定城市建成区内，根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。目前城市更新更在内容与模式上越来越多样与丰富，更注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。具体包括旧城改造、棚户区改造。

具体形式上，如果按照改造力度分，可分为整治类、改建类和拆建类三大类。其中，整治类项目改造力度最弱、审批条件最宽松，但利润也较薄。改建类项目改造力度居中、一般需由市级城市更新管理部门审批，房企一般可通过改造、持有运营的等方式参与项目。拆建类项目改造力度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。

拆建类项目对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。拆建类项目分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式。

拆建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。

其中，步骤越靠前，不确定性越高。在第一环节项目立项中，业主签署改造意愿委托书需要达到一定条件，各个地方不一样。但这需要公司在当地良好口碑积累及在老百姓心目中的信任度。

同时在每个步骤中，资金实力和时间周期均是关键，同样需要在当地政府资源背景有一定实力，并且能够赢得政府及民众的信任。而在立项、审批等环节，专业度的把握也是需要经验积累的。所以总体来说，能够在当地有多年旧改经验积累，并且在政府及民众心中信任度高，专业程度高的企业具备较大优势。

可以看出，旧改市场是相对复杂的，时间周期可能较长的赛道。而投资收益上，旧改主要可以从一级土地整理+二级土地开发两方面获取。一级土地整理一般需先行垫付征地拆迁补偿款等费用，完成拆迁后政府通过招标、拍卖、挂牌等方式出让熟地。二级融资地块开发是城市更新项目的核心利润来源。

城市更新虽然难度大，门槛高。但是对于长期扎根于大湾区旧改市场的房企，则具备先天优势。一方面，是大湾区一线城市化水平已很高，但同时老旧城区多以及城市土地利用率低等问题，城市更新目前已是必由之路，且在政策上已逐步成熟。

根据广东省统计局的数据，珠三角的城镇化率已经达到了86.28%，城镇化已经进入成熟阶段。但同时，相关地区土地利用效率距离国际都市水平差距巨大，广州市单位建设用地产出远不及国际性大都市香港、新加坡等的用地效益水平，广州市的土地利用效率有待提高，城市更新发展空间较大。而近两年广州地区也大力开放政策，推行城市更新的快速发展，当下正是广州城市更新发展黄金时期。

2019年，广州发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，内容包含推进旧村全面改造；加大国有土地上旧厂改造收益支持；推进成片连片改造以及推进城市更新微改造等。2020年8月，审议通过《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》。预期广州将在近3年对83条城中村实施改造，近5年，183条城中村将完成改造，彻底打破城乡二元结构，解决城乡发展不平衡、不充分问题。经过多年的政策与实践探索，广州逐步形成了“1+3+N”的城市更新政策体系。

而从投资金额来看，广州市呈现加速推进趋势。数据统计显示，2019年广州共有28条村完成公开选择合作企业流程，投资总金额约1646.58亿元，改造总面积约3374.49万㎡。2020年⼴州旧改项⽬总投资⾦额超3122亿元，完成翻倍。据广州市公开招标旧改村项目来看，截止2021年一月，有9个旧改项目，并大多在城区中心。总改造面积就已经到达736万㎡，预计总投资金额高达1091.58亿元，2021的1月，逼近2020年总投资金额的一半。

2021年，广州旧改继续加快推进，市场空间展露无疑。

“天时、地利、人和”，城市更新专家珠光控股潜力巨大

上文可以看出，城市更新项目立项、审批等流程复杂，不仅需要专业程度，还需要长期的积累，对一个地区文化背景要充分了解，对当地政策、政治背景以及口碑等积累都很重要。如果不了解地区文化背景，在民众心中信任度低，则可能会拉长旧改周期，对于资金以及项目推进都有不小挑战。

珠光控股是广州地区老牌房企， 2009年上市，深耕地产行业，目前的主营业务主要有三个部分：物业开发及销售、物业投资、项目管理。公司经过多年在广州及大湾区的积累，积累了大量旧改经验，并看到城市更新在该地区未来潜力。在2018年组建了两大独立运作的二级集团：地产集团和城市更新集团，其中地产集团定位于二级土地开发商；城市更新集团定位于一级土地整理服务商。

公司御生活系列定位高端，位于广州市中心珠光新城的豪宅盘新城御景近几年是市场火热高端楼盘。旧改项目中，珠光控股在2012年启动潭村旧改，潭村位于广州核心CBD珠江新城的N3地块，占地面积合计8.34公顷，涉及房屋628栋。该地块之前环境复杂，文化背景盘根错节。但珠光接手仅仅花了5年就改造完成，并且实现成功交付。改造后的潭村，面貌焕然一新，老破旧全部摇身一变成现代化高楼，民众受益明显，租金收入从15元每平米上升到150元每平米，经济大幅改善。潭村项目为珠光在广州旧改打下坚实基础，不论从民众口碑，还是政府信任度上，均为珠光带来很大的增益。潭村项目被市场认定为旧改模板和标杆项目。

2021年5月17日，珠光控股公告称，于2021年5月16日集团与广东珠光集团有限公司订立一项为期十年的战略合作框架协议。据此，珠光控股与珠光集团同意在物业发展项目上进行多方面合作，包括竞标土地、项目开发以及物业建设、营销及管理。事实上，珠光控股和珠光集团确实渊源颇深，但两者是各自独立运作集团。广东珠光集团是一家在粤港澳大湾区享负盛名的物业开发公司，在全国拥有120多家下属公司，业务涉及城市更新、房地产开发建设及项目投资、酒店管理、金融控股、教育、医疗等多个行业，是一个跨地区的综合性大型企业集团。

根据合作框架协议，珠光控股未来会加大与广东珠光在土地储备及旧改等项目上的合作与开发，广东珠光同样在广州地区旧改市场拥有众多土地储备。目前公司有改造项目20多个，广州市项目主要分布天河区、海珠区、黄埔区、从化区、增城区、番禺区，另外，深圳、北京等地也有项目，总面积超2000万㎡，总产值估算五千亿元以上。珠光控股与广东珠光签署战略合作框架协议，属于强强联合，珠光控股有望以极具优势的价格取得大量优质项目，这对于珠光未来增长以及持续发展可谓是较大增进。

公司目前除了众多销售项目，在2021年3月，完全收购了广州汽车城项目余下49%股权，拥有广州汽车城旧改项目100%股权。AEC汽车城旧改项目邻近广州地铁5号线的三溪站，且位于天河区已规划的广州国际金融城范围内，区位优势明显。该项目总用地面积107399平方米，总建筑面积360,655 平方米，可见该项目单价高，总建筑面积较大，未来广州地区还会有较大的升值空间，该部分也将为公司带来长期持续的盈利保障。

2020年，珠光控股录得营收约66.2亿港元，同比大增62.6%，净利润达22.3亿港元，同比大增209.3%。业绩高速增长让市场看到了珠光控股价值，自今年2月中旬连续大涨，短短三个月涨幅近150%，目前整个地产行业依旧处于行业最低估区域，未来行业龙头以及具备城市更新潜力的房企占据行业有利位置，在竞争中将持续扩大优势。珠光控股作为广州地区旧改先锋，凭借多年积累已然成为广州地区城市更新专家，而当前广州地区旧改正是拓张及收获最好时机。在此背景下，珠光控股与广东珠光强强联手，天时、地利、人和三者兼备。期待珠光控股更进一步，继续成长，成为大湾区城市更新龙头企业。