中梁控股(02772.HK):上市未满月即获正面评级，未来有望降低融资成本

2019年上半年在国内融资环境收紧的情况下，境外发债再次崛起，但由于整体成本较高，企业融资压力较大，所以房企面临的挑战巨大，唯有通过提高自身内核实力来增强竞争力，而对于房地产行业，其关键就在于优化土储布局、提升公司盈利能力和稳定债务结构；对于综合实力的评定，国际大行和机构给予稳定展望也是对公司长期发展安全性的肯定。

近期，就有国际三大评级机构不约而同对中梁控股发布正面认可，来看看。

1·国际评级展望稳定，中梁控股财务安全获权威机构确认

2019年8月8日，中梁发布公告称，国际三大评级机构惠誉、穆迪和标准普尔分别给予公司其B+（展望稳定）、B1（展望稳定）及B+（展望稳定）的信贷评级。

中梁控股于2019年7月16日正式在港交所上市，不到一个月，中梁控股受到三大评级机构的评级认可，可见行业对公司实力和发展前景的认可。

其中，惠誉表示，中梁的评级得益于其合同销售规模的支撑。中梁控股拥有的353个项目分布在中国5个核心经济地区有助于缓解潜在的地区经济和政策风险。惠誉提到，中梁在2015至2018年快速扩张成为中国房地产企业20强，得益于其独特的阿米巴生态经营管理模式与标准化的房地产价值链开发体系。

穆迪分析师表示，评级反映了中梁在长三角二三线城市的品牌影响力和强劲的销售增长能力。预计其合约销售额将在未来12-18个月内同比增长10%-15%至人民币1200-1400亿元左右，强劲的合约销售能力有助于公司未来12-18个月的流动性及收入增长。

标普认为中梁在长三角地区拥有强劲的销售增长、回款能力及良好的流动性。给予中梁“稳定”的评级展望，表示标普认为中梁在未来的12个月内，中梁的合约销售额及收入将继续增长，在改善其融资渠道和成本的同时保持稳定的杠杆。标普还表示，随着中梁的上市，公司的融资渠道将更加多元化。

综上，基于中梁控股的综合财务表现和充裕优质的土储储备，三大国际机构表示对公司杠杆率进一步改善、不断优化布局、稳健提升盈利能力以及未来逐渐降低市场风险的能力表示认可。

2· 可持续收入与销售收入叠加增长 中梁控股减债有动力 

合约销售方面。2019年1月至7月，中梁累计合约销售金额约749亿元人民币，合约销售面积约719.5万平方米，合约销售均价约10400元/平方米；其中7月单月中梁合约销售金额112亿元，合约销售面积1168000平方米，合约销售均价为9600元/平方米。

根据之前中梁招股书显示，截至2019年3月31日，公司根据开发计划，预计2019年全年可出售或可出租的物业建筑面积为1541.4万平米。而公司住宅类建筑面积占总土地储备的占比为72.2%，因此预计中梁控股2019年住宅推盘面积达到1109.8万平米，整体货值超过1100亿元。

如果计划项目成功去化，公司2019年合约销售规模有望达到1000亿元，对比2018年的841亿元，增速有望超过30%。

进一步看公司总体的土地储备方面。截至2019年4月30日，公司应占土地储备总建筑面积达到3994.8万平米。可见，公司进入2019年后，土地储备仍保持稳健扩张，这在未来集中度提升的房地产行业趋势中形成有效“护城河”。

另外，以公司目前土地储备计算，公司土储总货值或将达到4000亿元，若3年开发完成，折现率为10%，则土储NAV达到356亿元。以目前行业0.6-0.7的折价率计算，公司拥有的土储对应的市值能够达到240-280亿港元，已超过上市招股最高价6.68港元/股对应的市值235.8亿港元。可见，公司长期投资价值突显。

债务稳定性方面。中梁在2018年的净负债率为58.1%，行业平均净负债率水平在80%左右，可以看出中梁控股负债稳定性进一步加强。

总体来看，中梁控股在获得三大国际机构稳定评级后，预计公司融资成本有望进一步降低，并且土储和盈利能力的竞争优势，加上借助资本的力量还将加速企业的长期发展。

3、结语

此次惠誉、穆迪和标准普尔的评级展望体现了国际权威评级机构对中梁控股的经营业绩、财务状况及发展模式的认可和对未来发展的信心。同时，也为中梁控股在新的一年进一步优化资产负债结构、降低整体融资成本、提升财务稳健水平带来了更多的期许。

另外，中梁控股2019年8月6日发布中期正面盈利公告，截至2019年6月30日止六个月，预期核心净利润(不计投资物业及金融资产公平值变动、上市开支)将按年增加，并录得不少于80%的大幅增长。据披露，该增长主要是来自房地产开发业务，向购房者交付的总建筑面积增加，令中期收益增长所致，中期业绩预期将于8月下旬发布。