正荣地产(06158.HK)：分拆商管入物管 优化资金面 提振估值可期

最近，正荣地产(06158.HK)将旗下商业管理板块正荣商管99%的股权出售给此前已分拆上市的正荣服务(06958.HK)，该如何看待此次资产调整对正荣地产的影响？

从整个交易来看，正荣服务此次收购总代价为8.91亿元人民币，估值处于相对合理区间。而此次收购后也意味着，正荣地产将大幅度补充资金，对于夯实公司财务基本面以及加快业务拓展带来积极助推作用。

就地产板块当前的投资逻辑来看，仍然聚焦在地产开发主业的成长能力以及房企自身的财务健康情况上。

此次正荣地产将旗下商管资产打包给正荣服务，不仅符合当前资本市场看好“商管+物管”混业模式的发展趋势，令正荣服务能够聚合商管物管两大板块价值，实现优势互补，扩大管理规模，打开增长潜力，同时也有助于反哺整个集团业务生态。

而对于正荣地产而言，此举首先能够更加聚焦在地产开发主业上，其次，进一步优化资金面、改善负债结构。在当前资本市场对地产开发公司财务安全性关注的大背景下，资金面的优化将带来资本市场估值的提升。并且，在集中供地的背景下，将使得正荣在土拍市场上更加进退有余，进一步促进其核心业务板块的发展。因此，市场人士认为此次资产调整产生的积极效果也将十分明显。

近日，中信里昂的报告中就曾提到，正荣先前已完成区域扩张，以及手头现金较为充裕，在集中供地的政策下，公司将继续得以蓬勃发展。而从公司的拿地动作来看，也有力验证了其凭借强大的综合实力积极拿地，蓄力未来增长。从4月-5月，正荣地产在土拍市场上接连发力，先后在广州、杭州、厦门、天津等地拿地。

正荣接连在全国各地落子，且对所布局区域持续推动下沉和深耕，充足的货值储备，以及深耕形成的价值释放，带给公司更高的盈利可预见性。财报数据显示，截至2020年底，正荣地产总土储达到2845万，货值约5000亿元，可供未来2-3年发展。

公司持续加快拿地扩储，离不开资金面的支撑。一方面公司积极推进销售去化，紧抓回款。公司此前公布的最新销售数据显示，前4月累计合约销售金额约达547.07亿，同比增93%。增幅表现喜人，且已完成年度目标的36.47%。另一方面，公司不断优化财务基本面，巩固财务状况，资金成本持续改善。过去的2020年，正荣地产加权平均融资成本大幅改善了1个百分点至6.5%。今年以来，公司相继发行低成本的绿色债券，同时赎回成本较高的优先票据，加快优化债务结构，夯实现金储备和抗风险能力。

近年来，房地产行业资产包交易事件频频发生，此前融创收购彰泰即引得资本市场高度关注。这背后暗含的一个重要逻辑在于，行业进入竞争下半场，迎来整合浪潮，集中度将快速提升。在这一背景下，头部企业凭借雄厚的实力，将获得新一轮的发展机会。

正荣地产此次将商管聚合到已分拆的物业板块，一方面有助于地产开发主业轻装上阵，更好的形成聚焦之势，推动体制重塑，管理赋能，提质增效。此前，公司推进的营销公司化，也顺应了这一布局趋势。实际上，从过去一年项目的情况来看公司也在持续推动经营提质增效，2020年，正荣地产新项目平均首开时间仅为7个月，平均首开去化率达70%。

另一方面，对于正荣地产而言，市场对于公司各业务板块的估值也将更为清晰明确，不仅令企业对自身的价值有更明确的认识，同时优质资产板块获得的估值溢价机会，也将带动整个企业的估值获得提振。

尽管此次对于整个集团而言，属于内部的资产调整，但这实质上也仅仅只是正荣各业务板块加快扩张的先手棋。不难预判的是，随着公司各项调整到位，体系根基进一步打牢，公司还将继续发挥其品牌价值、规模优势和成本优势，不断在市场上捕捉机会，获取优质资产，在行业集中度提升的浪潮中，推动业务规模实现跃迁。