重磅投资！基础设施公募REITs抢夺万亿级“蓝海” 预计募集规模约300亿

5月17日晚间，证监会、沪深两市交易所宣布，首批9只公募REITs产品正式获批。

不少人都是第一次听说REITs，但要是说起前几天成功赴港上市的顺丰房托基金大家就不陌生了，顺丰房托是只以物流地产为主的REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金。

还有此前曝光的“深房理”炒房团，不少人会误以为这就是投资REITs，但其实两者间有着本质的区别。REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势,因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。而深房理这种模式则称为中国低配版本的REITs，那就是一个民间大V，让有资质的会员筹集小额的资金，然后每个人都获取相应的“份额化”的深圳房产。因为并不是每个人都有能力或者是有资质去购买深圳的房产。

所以说，“深房理”从某种层面上说就像是一个较为畸形，缺乏立法约束的一种不健全的REITS。回过头看公募REITs，其可在二级市场进行交易，是流动性好、透明度高的标准化产品，也是一种低门槛投资不动产的工具，具备较好的投资价值。

试水万亿市场

自2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合颁布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》后，国内的基础设施公募REITs正式拉开帷幕。

这一块万亿级“蓝海”业务让基金行业沸腾起来，持续积极布局。而就在5月14日，上交所首批5 单、深交所首批4 单基础设施公募REITs项目获交易所审核通过。5月17日，这9只产品正式获的证监会注册批复。

这就意味着，基础设施公募REITs迈出实质性一步，市场将很快迎来这一创新产品。

具体来看，上交所获批的5单项目分别为浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金和富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金。

深交所首批4单基础设施公募REITs项目分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计募集规模合计近140亿元。

与此同时，浙商及富国REITs还给出了预测内部收益率，基本略高于6%。基金预计发行规模差距较大，其中，预计发行规模最大的是平安广州交投高速公路REITs，预计募集规模为86.74亿元，其次是中金普罗斯仓储物流REITs，预计募集规模为56.18亿元。

据相关人士透露，首批9只基础设施公募REITs项目募集规模合计在300亿元左右，但最终需由定价环节确定。

首批公募REITs有何特点

谈及国内公募REITs，一位公募人士介绍，从国内已有的类REITs产品来看，债权属性更强，而公募REITs则强调“权益型”和“浮动收益”。权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，能够降低投资组合波动率，并提升投资组合的收益。

对于投资者而言，基础设施公募 REITs则具有较高的分红比例，采取强制分红政策。REITs期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性相对较小。

此次首批公募REITs具体可概括为以下三个特点：

第一：基础设施公募REITs扩充了广大普通投资者参与这类资产投资的途径，丰富了普通投资者的投资品种，实际上基础设施公募REITs降低了投资门槛。

第二，过去的产品是债券型，产品有投资期限且约定利率，基础设施公募REITs则坚持权益性原则，未来收益归投资人所有，同时风险也由投资人承担。

第三，基础资产类别不同，过往产品较为关注商业不动产类型，此次首批项目涵盖收费公路、仓储物流和污水处理、收费公路等多个主流基础设施领域。

另外，在发行方面，多名机构人士表示，公募REITs的招募、上市过程更像是股票的IPO环节，需要询价、定价、上市，最终募集规模主要看定价结果；另一方面，从持有人来看，公募REITs的持有人主要是券商自营、银行理财，而此前类REITs的持有人主要是保险机构。

此次公募REITs项目的战略配售比例大致占20%，且基本上上5月14日已签署完毕，此外，除了原始权益人，剩余的份额中至少70%是合格机构投资者。

平安基金REITs有关负责人表示，公募REITs具有权益型融资工具属性，在盘活存量资产的同时，可以有效帮助企业降低负债率。站在投资人角度，高速公路公募REITs是一款整体风险相对可控、分红较为稳定的理财产品，不仅适合机构投资人，对普通投资者也具有较大吸引力。

机构认购火爆 散户关注度也很高

REITs始于1960年的美国，到1986年《税收改革法案》的出台，确立了当前REITs制度的核心内容，大大推进了REITs的发展。

在过去几十年中迅猛发展，在海外发达经济体中，以日本金融市场中REITs的发展以及法规相对完善。截至目前，全球已有42个（不含中国境内）国家或地区推出REITs制度，覆盖美洲、欧洲、亚洲、非洲、大洋洲等五个大洲。

作为REITs的发源地美国，截至2019年末公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5%，按照该比例推算，中国公募RETIs市场可达6万亿人民币。

多家机构认为，我国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。如北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

谈及公募REITs业务的前景，博时基金充满信心，“中国是基建强国，在基础设施领域储备了相当可观的体量。而且一些基础设施资产的收益稳定性高，非常适合做公募REITs。”

市场上，目前已有不少机构投资者对公募REITs产品表现出了投资热情，尤其是中小银行资管、保险资管、私募基金等机构都表现出明显的参与意愿。更是有资管机构在5月初就已成立并备案了基础设施集合资产管理计划，等待公募REITs发行的“发令枪”响，第一时间参与认购，银行理财子公司则是这类资管计划的主要机构客户。

除了机构之外，散户关注度也很高。不少散户提前去券商咨询相关产品情况，有券商营业部人员表示，对稳健型投资者来说，这类产品是非常不错的选择。