获商业资产注入，正荣服务（6958.HK）加速价值重估

5月20日盘前，正荣集团旗下的两家上市公司正荣地产（6158.HK）、正荣服务（6958.HK）发布联合公告，双方就买入/出售目标公司这一交易事项订立买卖协议。按公告所述，目标公司（或交易标的资产）为正荣商业管理公司（以下简称“正荣商业”）99%股权，对应总价为8.91亿元人民币。

据悉，成立于2014年的正荣商业，是一家快速成长的、倡导“服务创造价值”的国内领先的商业运营管理公司，其商业项目遍布福建，湖南，江苏，上海等14个省份中的核心城市，业务范围覆盖了商业运营、招商代理、研策规划等多元化的商业管理服务。正荣商业已成功取得中国商业地产创新性5强、成长性5强称号，并稳居中国商业地产百强企业TOP 20。截至2021年5月，服务项目数量达24个，在管面积约达149万平米。

实际上该交易事项可理解为，正荣商业这一以轻资产为主要发展模式的业务或资产，将从正荣地产里剥离出来，再注入到正荣服务里面。此举无疑有着多层积极意义，若从正荣集团层面来看，这是集团既定的轻重并举战略的延续与深化。2020年7月，正荣服务上市后，正荣集团提出“轻重并举”战略，其总方针是：轻重并举，平台孵化，打造领先的综合性投资控股集团。进入2021年，先是正荣地产将旗下营销业务公司化，然后本次将商管业务注入到正荣服务，可视作正荣集团轻重并举战略的加速及阶段性成果。

从集团的角度，把正荣商业从目前正荣地产以合理作价“剥离”再注入到正荣服务这一资本平台之后，正荣集团整体资产价值有了进一步提升，正荣地产将回收现金，资产负债率、净负债率和现金短债比这些关键指标的数据得到进一步改善，与此同时，正荣商业注入正荣服务后，将实现1+1＞2的效果，正荣服务的长期估值获得进一步提升的机会。对于正荣地产和正荣服务二级市场的投资人而言，也将从正荣地产、正荣服务长期价值的释放中获益。

以正荣服务为例，正荣服务获得正荣商业这一价值资产的注入后，正式开启“住宅+商业”多元化综合业务发展模式，公司成长的“天花板”被大幅抬升，公司估值也将对标同业规模和发展模式类似的可比公司，无论从长期或短期角度，业务布局更加完善，收入与盈利增速将获得更有确定性的增长，实现“1+1＞2”的效果，由此将带来公司估值水平的提升。

值得一提的是，由于正荣商业所经营的商业运营管理业务的毛利率一般要高于正荣服务原来的住宅和非住宅业务的毛利率，因此有机会使得交易完成后，该公司的整体毛利率继而获得提升，站在中长期角度，正荣服务的毛利率持续提升的趋势亦得到巩固。

（数据来源：公司历年业绩公告）

另据财报数据显示，2020年的正荣服务毛利率为34.8%，这一毛利率水平在行业内处于靠前的位置，未来不断提升的毛利率预期，将帮助正荣服务在这一指标上实现行业排名的提升，也使得公司在行业百强综合实力的排行榜单有机会更上一层楼。

正荣服务获资产注入后，正荣服务2021全年盈利增速预期将呈现大幅增长态势，显著加速。据此前正荣地产2020年财报判断，被注入正荣服务的正荣商业，2021年净利润预计达人民币6000万元，将增厚正荣服务2021年业绩。

最后，综合上述所得出的关于公司投资价值变动的重要结论之一就是，被注入正荣商业后的正荣服务，在估值和盈利增长双双提升的确定性预期支撑下，将有机会开启戴维斯双击之路。

实际上，这也是公司价值重估的过程。对于正荣服务而言，估值提升，股价突破上市后的高点，剩下的只是时间的问题。