2021年房地产市场持续火爆，高景气周期还能维持多久？

昨日，国家统计局公布了1-4月全国房地产相关数据。数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%；比2019年1—4月份增长17.6%，两年平均增长8.4%。其中，住宅投资30162亿元，增长24.4%。

不仅开发投资量稳步提升，1-4月全国房地产市场的成交量和成交价格也明显上涨。前四个月，我国商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年同期增长19.5%，两年平均增长9.3%。其中，住宅销售面积增长51.1%，办公楼增长20.0%，商业营业用房增长16.3%。

同时，我国前四个月商品房销售额53609亿元，增长68.2%；比2019年同期增长37.0%，两年平均增长17.0%。其中，住宅销售额增长73.2%，办公楼销售额增长31.9%，商业营业用房销售额增长20.3%。

仅4月，我国的房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）就达101.27；4月份单月商品房销售额也高达1.5万亿，是历史上最好的一个4月份数据。与4月我国其他主要经济指标增速有所回落对比，房地产市场依然显示了火爆的行情。

具体来看，从4月份我国70个大中城市商品住宅销售价格也可得知，目前全国房价总体仍在上涨。

2021年4月，我国北上广深房价新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，环比扩大0.2%，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%；二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2%，其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

70城中，4月新房环比上涨的有62城，与上月持平；二手房环比上涨的有54城，较上月下降4个。其中有50城新房、二手房均呈上涨趋势。

回看2020年，我国房地产销售额在疫情状态下仍创了历史新高，销售面积与平均房价也都创了历史新高，库存率创了九年以来的新低。房地产市场的四项关键指标都较亮眼。而从今年前四个月数据看，2021年，中国房价有望突破2020年17万亿大关，超过18万亿，住宅均价也有望突破万元/㎡。

市场分析，今年我国前四月房地产量价齐升是由多种因素共同导致。

其一是我国信达思整体宽松，虽然调控政策持续收紧，但楼市依然处于高位运行；其二是疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨；其三是我国区域分化明显，房企拿地积极，整体行情持续升温。

需要注意的是，虽然多数主要数据处在高增状态，但我国新开工竣工数据却表现的较为弱势。4月我国房地产新开工面积为 17742万平方米，同比下滑9.3%，前四月累计新开工相比2019 年同期下滑7.9%；4月竣工面积同比下滑3.1%，1-4月累计竣工相比2019年同期增速为 0.8%，但同比下滑10.5%。

国信证券分析认为，房地产行业自2018年下半年开始，就进入了扩张减速的周期，2020年更是整体呈现报表收缩，因此可用于投入开工的土地资源相对不足，这也是“三道红线”压顶、土地“两集中”试图降温之下，土地市场仍旧维持热度的原因。

从全年看，即使不考虑“三道红线”对行业融资的整体压制，短时间内的土地补充，无法完全对冲掉接近三年减速扩张导致的土储薄弱，因此，预计本年新开工增速很难超过5%。

从当前供需两旺的房地产市场看，新开工增速弱势，将对半年后房地产投资构成一定影响。

在此背景下，房企整个行业也面临着进一步出清，尤其是下半年在市场和融资双重压力下，中小房企的生存环境将更加恶劣，而龙头房企更具备穿越周期的成长能力。

目前，我国各大城市的监管调控持续收缩。据统计，年内全国已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导，包括广州、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等，同时多城市在4月开启全面升级版房地产调控。

因此，虽然全国70大城市中有83%的城市房价在4月份出现了上涨，但随着调控的加码，预计二手房市场有望逐渐降温。