「IPO前哨」负债攀升、盈利下滑！中亿基业赴港上市谋解局

引进“万通六君子”之一的冯仑、地产老兵欧阳宝丰作为公司高管，为公司经营及管理出谋划策，再与万科联姻，以提升品牌影响力的中亿基业，经营业绩会很“哇塞”吗？

2021年5月11日，据港交所披露易平台显示，中亿基业向港交所递交了上市申请书。随着中亿基业的递表，也意味着近几年公司经营业绩表现是好是坏，一阅便知。

万科“关系户”，2020年营收首破50亿

招股书披露显示，中亿基业是一家拥有超过27年综合经验以“引领美好人居生活”为使命的成长型物业开发商，专注于在中国选定地区开发及销售优质的中高端住宅物业。除住宅地产外，还开发和管理商业地产，如附属于住宅地产的商场和零售商铺。

值得注意的是，中亿基业与房地产老大哥万科(000002.SZ)(02202.HK)关系十分密切。据了解，于2017年，中亿基业和万科成立了中房万科实业。其中，中亿基业持有40%股份、万科持有40%股份、独立第三方持有20%股份。截至2021年3月31日，中房万科实业拥有总建筑面积为338.96万平方米的11个开发项目，包括2个城市。

对于与万科“联姻”，中亿基业表示，与万科的紧密合作对公司的成功贡献甚大。凭藉万科的品牌知名度及行业专业知识，公司能够巩固公司的现有市场地位，并逐步扩展至不同地区。

或许是在万科品牌影响力加持下，中亿基业的营收规模也突飞猛进，更在2020年突破50亿元大关，并成为银川及西宁市场的“黑马”，斩获合约销售第一的宝座。

2018年、2019年及2020年，中亿基业的营业收入分别为人民币25.03亿元（单位下同）、21.25亿元及56.36亿元，复合年增长率约为50%；净利润分别约为3.64亿元、5.15亿元、8.42亿元，复合年增长率约为52%。

截至2021年3月31日，中亿基业拥有30个处于不同发展阶段的物业开发项目，应占的总建筑面积为651.67万平方米。据中指院的数据，按合约销售额计，中亿基业在2020年银川及西宁所有物业开发商中排名第一。

“黑马”背后：盈利及造血能力双双下滑

在中亿基业成长为银川及西宁市场“黑马”的背后，其盈利能力及造血能力表现并不佳。

2018年、2019年及2020年，中亿基业的毛利率分别为34.8%、39.1%及31.8%；净利率分别为14.5%、24.2%及14.9%。其中，中亿基业2020年毛利率及净利率分别同比下滑7.3个百分点及9.3个百分点。

据招股书显示，2020年毛利率下滑，主要是受主营业务物业开发及销售毛利下滑带来的影响。截至2020年，物业开发及销售毛利率为31.3%，较2019年的38.3%下滑7个百分点。其中，住宅物业业务毛利率下滑5.6个百分点，商业业务毛利率下滑7.3个百分点，停车场业务毛利率下滑9.2个百分点。

在盈利能力下行之际，中亿基业造血能力表现也并不理想。2020年，中亿基业的经营现金流净额为净流出9.33亿元。据招股书显示，经营现金流净额趋于负面,主要是期间内终止经营业务带来2,816.2万元的亏损，开发中物业增加，预付款项、其他应收款项及其他资产增加，以及合约成本资产增加等因素带来的影响。

有意思的是，经营现金流净额趋于净流入状态，却不阻碍中亿基业上市前的“慷慨”派息。2020年，也就是递表前，中亿基业拿出了9,860万元给股东派息，较2019年派息金额的1,790万元大幅提升450.8%。

赴港IPO背后：资产负债率攀升，筹集资金偿还贷款

在盈利能力及造血能力下滑之际，中亿基业明显加大了举债经营的步伐。

据招股书显示，2018年、2019年及2020年，中亿基业的总借款（包括计息银行借贷、租赁负债及来自其他融资机构的借款）分别为13.11亿元、13.5亿元及18.88亿元。

随着借款持续增加，中亿基业资产负债率持续攀升，与房地产行业资产负债率趋于下行态势有较大的背离。2018年、2019年及2020年，中亿基业的资产负债率分别为88.66%、91.68%、91.84%；房地产行业资产负债率均值分别为79.6%、79.4%及78.7%。

资产负债率居高不下，中亿基业自然而然也踩中了“三条红线”。据招股书显示，截至2020年底，中亿基业负债资产比率（不包括合约负债）为80.7%，高于行业“三条红线”负债资产比率不得高于70%的规定，即踩中第一条红线。

第二条红线净资产负债比率方面，中亿基业表示由于存在净现金状况，当前净资产负债比率不适用与比较。第三条红线现金与短期借款比率方面，中亿基业并未踩中。截至2020年底，中亿基业的现金与短期借款比率为2.3。

总借款的持续攀升，也给中亿基业带来较大的财务压力。2018年、2019年及2020年，中亿基业的利息开支分别为1.79亿元、1.84亿元及2.36亿元。

除此之外，偿债压力依旧巨大。据招股书显示，截至2020年底，应偿还借款总额为18.87亿元。其中，一年内，应偿还银行贷款为4.85亿元，其他应偿还借款为2.33亿元；一至两年，应偿还的银行贷款为4.19亿元，其他应偿还借款为5.29亿元；三至五年，应偿还银行贷款为3,750万元，其他应偿还借款为1.83亿元。

值得注意的是，在应偿还借款总额逐年攀升之际，银行及其他借款的加权平均利率亦在提升。截至2020年底，中亿基业的银行及其他借款的加权平均利率7.3%，较2019年的6.4%提升了0.9个百分点。

在偿债压力持续提升之下，中亿基业此次赴港上市的目的之一，是偿还部分贷款。据招股书显示，上市筹集部分资金将用于偿还项目开发中的部分现有借款，包括2021年9月到期年利率为11.0%的借款及2022年6月到期年利率为11.0%的借款。

文：一枝