再提房地产税，不同寻常

01

去年疫情爆发以来，深圳楼市曾经历过一波大涨，令刚需离买房梦越来越远。对此，深圳方面果断出狠手，出台一些列降温楼市的组合拳，包括二手房指导价、整治小产权房，提高房贷利率等等。当然，也包括精准定点打击炒房团伙。

今年4月8日，深圳7部委联合出手对于炒房团伙“深房理”进行立案调查，引爆了楼市圈，也让广大刚需客拍手叫好。

5月11日，“深圳12345”披露了深房理事件的最新进展：

目前，市里已经成立联合调查组，稳步推进案件调查处理工作；

依据掌握的情况，“深房理”问题存在涉及人员广泛、资金来源多样、操作手法隐蔽、产业链化运作、以合法手段掩盖非法目的等特点，给案件调查处理工作带来一定难度；

相关调查处理结果将适时向社会公众公布。

另外，还要配合一则新闻来看深圳打击炒房客控房价的决心：

此外，深圳市地方金融监督管理局于近日发布《关于排查小额贷款公司涉及房地产贷款业务情况的通知》。按照要求，各小贷公司自查向特定人员于2019年1月起至今发放贷款的行为，并将自查报告（加盖公章）及贷款业务信息于2021年5月12日前发送至市地方金融监管局，且不得向特定人员发放任何名义的贷款。

这一些列举措是一套组合拳，就是要把深圳房价给控制住，风向标控制住了，全国才好办。

其实，除了地方层面出台各种严格的调控措施外，央行在调控楼市方面放出了重磅杀手锏。一是去年8月给房企划出了“三道红线”，二是去年12月底给银行设置了房地产贷款红线。这可以说是真正落实“房住不炒”的长效顶层机制。

但央行的重磅举措，主要是针对开发商这个群体的，不能完全实现“房住不炒”。因为政策出台后，会加速促使房企流向一二线重点城市，局部热门楼市依旧可以被疯炒。

“房住不炒”缺失的这一端，便是房产持有端，也就是我们长年讨论但不见落地的房地产税。

不过，最近也有了新的进展。

02

深圳披露深房理最新进展的同一天（5月11日），财政部官网挂出了一则重磅新闻：

（来源：财政部官网截图）

103字新闻，简洁有力，字字乾坤。该新闻披露后很快冲上微博热搜，引发广泛关注。以下解读，主要源于攸克地产的观点：

这次是以座谈会的方式来专门研讨“房地产税改革试点工作”，说明已经了工作方案，房地产税改革不再是停滞不前。而此前，财政部等部门首长在谈及房地产税时，主要以稳妥推进房产税立法的描述，并不涉及是否有具体工作方案的表述。

另外，新闻通稿里，提及了4个部门：财政部、全国人大预工委、住房和城乡建设部、税务总局。

对于房地产税改革而言，这4个部门会做什么？

财政部，制定税收政策的基本方案，组织起草房地产税立法的部门之一；全国人大预工委作为立法机关的预算工作委员会，前期介入房地产税立法工作；住建部掌握住房部分产权信息，要有这些信息，才有征收的基础；而税务总局是开征税收第一线的部门。

前两个部门是解决制度层面的问题，有了后两个部门的加入，意味着房地产税已经不再是制度设计的阶段，而是到了研究探讨“怎么征收”的阶段了。

“听取部分城市人民政府负责同志……意见”，说明有些工作，已经要在地方层面来开展了。另外，通稿中2次出现“试点”关键词，说明稳妥推进的房地产税改革，需要有城市进行试点。

以座谈会的方式来专门研讨房地产税，在历史上尚属首次，背后传递出不小的信号，也有意给当前火热的楼市降温。从资本市场来看，投资者已经用脚投票——今日，房地产板块萎靡不振，万科A、保利地产均逆势大跌逾2%。

（万科股价走势图，来源：Wind）

除此之外，官方还在半年内4次提及“房地产税”：

3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，和房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

4月7日，在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上，财政部税政司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提到，推动构建新发展格局，促进高质量发展，必须加快建立现代财税体制。刘昆提到，完善现代税收制度，健全直接税体系，逐步提高直接税比重，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

去年12月，刘昆曾在《人民日报》撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。建立健全个人收入和财产信息系统。

其实，早在2015年，房地产税已经明确进入人大立法规划，但最近2年的政府工作报告未提及房地产税，房地产税立法预期降温。

但在最近半年，官方已经多达5次提及房地产税改革，包括这次重磅的座谈会，有意给火热的楼市降温，也一定程度上说明房地产税改革正在稳步推进且有一定进展，但离真正实施房地产税还尚需时日。

在经济学家马光远看来，2021-2025年是推出房产税的合适时机，如果错过这个窗口，可能就很难再找到机会。

总之，房地产税一定会来，且时间不会太远。一旦落地，炒房客的暴富梦会蛋碎一地。

03

2020年年报中，万科对于当前的房地产行业发表了自己的看法。理解很深刻，这里摘录出来，以飨读者：

对于房地产行业，2020 年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。（省略）行业竞争规则正发生深刻的改变。

从过去到可见的未来，房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。早年，土地价值尚未被广泛认知，部分拿到大量便宜优质土地的企业，获得了那个时代的馈赠。2002年，“土地招拍挂”制度施行后，行业进入金融红利时代，金融资源成为助力企业实现跨越式发展的关键要素。

2020年8月，“三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，竞争烈度将显著提升。如果说，土地红利时代和金融红利时代，决出的是收获的多少、发展的快慢；那么，管理红利时代决定的是企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。

央妈在去年8月修改了房地产行业的逻辑，让万科这位地产老江湖都颇感生存危机，要向管理要利润。可见房地产行业野蛮生长的黄金时代已经过去了，未来是竞争激烈的存量时代。适者生存、物竞天择的丛林法则也降落在了体量庞大的房地产身上。

在房企这一端，房企老大哥万科看清了前方的路。作为消费者这一端，一样要认清形势，房住不炒、回归居住属性是大势所趋。

天下大势，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡。