炮轰学区房：这次，狼真的来了

有人说，二十年前，炒股的人从来没有被善待；当下，又有人说，炒房的人再也不会被善待。

不可否认的是，中国房价永远涨的信仰和预期慢慢在发生深刻变化。

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罕见点名

上周五，中央政治局召开会议，对当前经济形势做出了分析与安排。

其中，关于房地产的表述：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

房住不炒这几年一直在提，第二句是去年提的，第三句则是历史上首次点名学区房炒作。这说明一个很直接的问题：学区房房价泡沫较大！

每一轮楼市大涨，不管是一二线，还是三四线，学区房基本都是上涨领头羊，因为与学位资源绑定，稀缺性和资源错配现象比较突出。正因如此，不管是普通刚需，还是炒作客，基本都一直预期学区房会永远涨，保值升值的潜力很大。

优质学区房总是稀缺的，类似A股市场4000多家上市公司，核心优秀公司也就寥寥数十家。大批投机客把炒作的对象瞄准了学区房，使其房价不断上涨。

这会形成很强的赚钱效应，类似A股股王贵州茅台持续大涨，一年翻个倍，会激发人性的贪婪，会促使更多人加入这个击鼓传花的游戏中去。当然了，普通房产也会跟着水涨船高。

去年一季度，因为受疫情冲击，央行放松了货币政策。从去年至今，一二线城市房价也涨了不少，尤其是深圳。并且这还是各地方政府频繁出台各种调控措施之下的结果。

在高层点名学区房之前的2个月以来，据不完全统计，北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥、重庆、无锡、金华、铜陵等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策，包括严肃查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等内容。

以前是地方，现在是中央，压制学区房泡沫成为控房价稳房价的当务之急。这也意味着接下来应该会有重拳出手。当然，此前被爆炒出现明显泡沫的学区房存在不小的回撤风险。买涨不买跌，一旦预期得到扭转，本想着在中间大赚一笔的投机客，恐怕早已是夜不能寐，瑟瑟发抖了吧！

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全球暴涨

在房住不炒的大背景下，除了各地调控房价打补丁外，央行也在金融政策层面出手了。

去年8月，央行、住建部给房企划出融资3条红线——剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1。

去年12月底，央行又修改了房地产逻辑，出台了商业银行贷款集中度规定，给银行的房地产贷款上了紧箍咒，影响可谓深远。

另外，央行从去年下半年开始逐步实现收水。并在地方房价调控政策之下，一二线房价整体小幅上涨（个别城市涨幅较大），三线及以下房价稳住了，有些城市还在阴跌。

但放眼世界，在巨量货币流动性的浸泡下，一些国家房价上涨已经失控，为未来埋下了重大危机爆发的种子。

2020年三季度末，彭博社统计，全球近90%的国家或地区房价都在上涨，创下2000年以来的新高。

今年3月，知名房地产咨询公司发布了最新一期《全球房价指数》，2020年全球房价大涨5.6%，以近3年来最快速度上涨。这还是在去年新冠疫情严重冲击之下，房价短暂经历下跌之后，重新收复失地并创下5.6%的巨大增幅。

细分来看，2020年土耳其房价暴涨30.3%，新西兰大涨18.6%，俄罗斯大涨14%，美国大涨10.4%，非常之夸张。另据胡润百富数据，2020年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有六成城市涨幅超过10%。

翻过年头，全球房价继续大涨。

今年2月，美国S&P/CS 20城房价指数同比上涨11.94%，前值11.1%，创下2006年以来的最大涨幅。3月成屋销售价格中位数达到32.9万美元，创新历史新高，同比上升17.2%，同比涨幅创下历史最高记录。

今年3月，澳大利亚整体房价再度上升2.8%，创下1988年以来最快速度上涨。另外，英国3月房价（年率）大涨5.7%，4月大涨7.8%，创下2004年以来最高月度涨幅。要知道，去年一年英国房价大涨了7.1%。

全球房价集体爆发，主要逻辑是去年以欧美日为首的央行释放了巨量的货币流动性。除了水漫金融市场以外（股市、大宗商品、比特币等），房地产成为货币主要的去向之一。

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未雨绸缪

以史为鉴，10次危机9次房。

1997年香港金融危机，触发因素是房地产；与1997香港前后中国的海南泡沫，是房地产。包括刚刚最近2008年重创美国以及全球金融市场的次贷危机，引发因素还是房地产。人类历史上的英国南海泡沫、美国密西西比泡沫，都跟房地产有关。

没有永远大涨的房价。当货币潮水褪去，高高在上的房价会成为危机之源。今年以来，土耳其、俄罗斯已经打响了全球本轮加息潮的枪声。

5月3日，东盟10+3财长和央行行长会议声明：对下行风险保持警惕，将利用一切可用的政策工具确保包容性和可持续的复苏；将逐步谨慎地使扩张性政策措施正常化，同时降低悬崖效应风险。

同一天，欧洲央行副行长金多斯表示：一旦经济运行加速、70%的成年人接种疫苗，欧洲央行可以考虑逐步取消紧急刺激措施；货币政策正常化应与经济正常化同步推进。

不过，美国的态度依旧是硬扛，坚持货币宽松。近日，鲍威尔在新闻发布会上表示，目前不是沟通缩减QE的时候，经济距离取得进一步进展还有很长的路要走，通胀临时上扬并不能保证会加息。

但美联储内部分歧已经出现。4月30日，美联储官员柯普朗呼吁尽早缩减QE，认为通胀大涨并非暂时性，并重申他的预期——美联储明年就会开始加息。

5月2日，在股东大会上，巴菲特也直言通胀已经显著上升，现在通胀比人们预期高得多，未来还会接着涨，这赤裸裸打脸美联储。

美联储缩减QE的脚步应该不会太远。总之，全球货币政策正常化的脚步已经加速，高高在上的房价面临重大变局。

而中国早早未雨绸缪，持续稳楼市控房价。

去年12月，郭树清直言：房地产是现阶段我国金融风险最大的灰犀牛。同月31日，央行给银行划出房贷比例红线，在金融层面上动手，影响可谓深远。

今年2月8日，深圳出台二手房指导价，让火爆的楼市很快冷却（成交骤降，房价高位横盘），控制房价的决心前所未有。

3月2日，郭树清再度喊话：房地产的核心问题就是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。

过去，高层对于房地产的问题，说法会比较委婉，但这次是赤裸裸地说泡沫比较大，把对房地产态度直观呈现了出来。紧接着2个月之内，全国至少10余个城市再次发布房价调控政策。

没过多久，4月8日，深圳炒房大型团伙“深房理”被7部委一锅端了，震惊了楼市圈。4月28日，深圳再度出手小产权房，不准过户交易，不准见证盖公章，深圳连夜查封新闻中涉及的中介门店……

4月30日，中央点名学区房炒作房价，相信未来会有重拳接踵而至。

狼来了，不再是一句空口号。

未来，货币潮水褪去，全球楼市恐将面临变局，但中国楼市会多一份厚厚的安全垫，因为我们未雨绸缪，率先收货币，施压房地产，拆雷卸杠杆了。

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尾声

房子与教育资源脱绑是未来改革的大方向，学区房价值未来是会打折扣的。但完全让房子与教育资源脱钩好像也比较困难，国外也没有一个地方能够做到。所以，未来学区房大概率会是更大机率获得优质教育资源，但不能保证确定性（抽签）。

一些地方其实已经开始了。去年4月30日，北京教育资源最丰富、学区房最贵的西城区出台“多校划片”政策。今年3月，成都天府新区率先全省出台多校划片政策。4月，广州也开始试点落实“多校划片”招生方法。

站在当下的时点来考量，如非必要（比如小孩马上要学），不用太着急去接盘房价高高在上、泡沫也相对最大的学区房。对于炒房的投机客而言，面临的投资风险极大，且不会有太好的结果，因为这是逆流而动。

不管是深房理被查，还是这次点名学区房，都意味着闭着眼睛买房暴赚的时代已经翻篇。历史已经转弯，忘掉可以投机暴富的房地产吧！