广州集中供地第一拍，知识城成最亮的仔，背后大赢家原来有天誉置业(0059.HK)

为期两天的广州土拍大战，终于顺利收官。其中黄埔知识城板块时隔9年再次有新增住宅供应，受到众多开发商的激烈竞争，两宗土地分别经历48轮竞价和63轮竞价，最终需要进行摇号阶段确定竞得方。

根据最新摇号结果，德信摇号竞得知识城ZSCN-E2地块，成交价为119622.1万元+10350㎡配建，折合楼面价27004元/平方米。越秀地产斩获知识城ZSCN-E3地块，地块成交总价为16.31亿元+1.67万㎡配建，扣除配建后成交楼板价高达27217元/平方米，溢价率45%。同时该地块跻身黄埔区宅地成交楼板价第二，与黄埔地价峰值仅相差57元/㎡，足见地产企业对该地区的信心。

（图片来源：网络）

中新知识城，作为曾经广州市的房价洼地，为何成了购房者和房企们争相追逐的香饽饽？主要得益于的是十一年的建设，这个地区已从一个企业先行政府推动的地方性合作项目，上升至一个国家级的合作项目，拥有着广阔的发展前景。2020年10月28日，广东省人民政府发布了关于印发《中新知识城总体发展规划（2020-2035年）》。根据规划，知识城的战略定位是围绕建设具有全球影响力的国家知识中心，着力打造为知识创造新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地、开放合作示范区，成为粤港澳大湾区高质量发展重要引擎。

未来，占地178平方公里的知识城将成为一座具有60多万人在此生活、工作、学习、休闲的新型国际化城市家园。然而现实情况是目前该区域住宅用地仅占20%，要承载如此庞大的人口体量，住宅用地可谓弥足珍贵。

实际上作为目前广州楼市热门置业板块，知识城过去六年房价涨势可谓凌厉，已经从2015年的约9000元/平上涨到25000元/平，其中一些优质楼盘更是飙升到3万以上。目前，知识城已吸引了万科、龙湖、天誉置业等一众知名开发商进驻。

（图片来源：中新知识城官网）

极高的市场热度和快速上涨的房价，也与近几年该区域快速推进的各项投资规划以及众多企业争相涌入密切相关。作为广州新中轴的北区起步，知识城具有高标准规划、产业、配套及交通等优势，政府在该区域的投入力度也相当之大。据不完全统计，知识城目前投资总额超1700亿元，引进165个重点项目；在建企业投资建设项目79个，预计达产后产值超3800亿。

另外，仅在交通方面，该区域未来就规划有4条高铁、4条有轨、5个客运枢纽站。优质的交通网络完善后将联通粤港澳30分钟生活圈，到白云机场仅10分钟，到达广州东站、南沙只需12分钟，到深圳/香港仅40分钟。

那么承载众多市场厚望的黄埔中新知识城，究竟有哪些我们熟悉的企业是其中的获益者呢？

根据《黄埔区广州开发区城市更新专项总体规划（2020-2035）》征求意见稿中，知识城、科学城及黄埔港，被列为黄埔旧改重点三大板块。知识城将重点推进的旧村项目有20个，其中，天誉置业2020年12月拿下的九佛街凤尾村城市更新项目，作为重点改造项目之一，位列其中。

（图片来源：网络）

凤尾村旧改项目位于广州市黄埔区九佛街西北部，中新广州知识城北门户，紧邻地铁14号线知识城支线红卫站、新南站，相邻生物医药价值创新园产业区。项目周边交通配套完善，区位条件优越，距新白云国际机场约19公里，距珠江新城约35公里。项目更新改造用地面积约45万平方米，涵盖住宅、商业/商务用地。据资料显示，该项目将“作为园区的唯一配套住宅项目”，致力于“解决产业园区中人才的生活需求”。

目前，项目所在区域周边在售楼盘不多，时代印记是唯一一个，在售建筑面积74平方米两房至103平方米三房，带装修发售，在售价格约2.7万元/平方米，相比去年同期开盘价2.2万元/平方米，涨幅已超过20%，上涨势头十分强劲。同为黄埔区的科学城板块，目前在售一手楼盘均价已达4到5万元/平方米，知识城的房价预期溢价空间可期。

值得一提都是，该村已于今年2月启动拆除工作，最新消息显示，凤尾村于4月24日实现2-1号和7-1号地块“清零”，这也意味着项目绝大部分建筑目前基本已经完成拆除，项目即将步入快速建设阶段。

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据悉，天誉置业(0059.HK)在该旧改项目拥有总可售面积约80万平米，倘若按未来入市后整体均价3.5万每平米粗略估算，该项目贡献的销售额或将高达280亿元，是天誉置业2020年全年合同销售的约1.7倍。另外再根据广州旧改项目平均40%到50%的毛利率水平，天誉置业未来在该区域的所获得的毛利也将有望在百亿级别以上，利润空间非常可观。由此，也不难判断随着凤尾村旧改项目后续推向市场，有望系统性的改善天誉置业的盈利能力以及财务状况。

同时注意到的是，该项目定位也将继续主打刚需市场，天誉置业计划将其打造成华南最大的青创社区，实现帮助政府解决大城市年轻群体住房问题的良好愿景，这也与知识城的发展轨迹不谋而合，未来销售有保障。

总的来看，随着此次土拍知识城两块地块价值再被推上新高度，未来知识城住宅市场的天花板也将由四万每平跃升到五万每平以上，成为广州房地产市场的未来之星。如果说，知识城将是黄浦区打造成为一个带领广州、广东以至中国高科技产业发展尤其是知识经济发展的新引擎，那么天誉置业在知识城的青创项目落地，也将是其进入房地产下半场所打造的一个新的增长引擎。