招银国际：德信中国优质土储支撑业务扩展，权益比逐步提高

近日，招银国际更新德信中国（2019.HK）研究报告，报告指出，德信中国公布了靓丽的年度业绩，运营数据表现稳健、债务结构更加平衡以及更高的少数股东权益。截至2020年，“三道红线”继续留在“黄线”阵营。该行认为，德信中国融资能力持续改善，包括非银行借款。此外，德信具备丰富的可售货值、优质的土地储备及好于同行成本效益。

2020年，德信中国实现了635亿元人民币的合同销售额（同比增长41%），超额完成全年目标，其中约47%为合并销售额。每平方米销售均价为2.04万（2019年：每平方米销售均价1.83万）。此外，德信斥资约163亿元人民币（约占现金收入的60%）收购了40块土地（约540万平方米）。2021年，可售货值为1300亿元人民币，项目布局在杭州（30%）和浙江（杭州除外）（30%）。招银国际表示对德信完成21年的销售目标具有信心：因为1）德信的优质土地储备及在浙江本土强大的品牌效应；2）2020年实际去化率高于70%。2021年第一季度，德信的合同销售额为190.3亿元人民币（同比增长252%，与2019年第一季度相比增长123%），累计合约销售面积为89.4万平方米。销售均价微增至每平方米2.13万。

德信中国2020年的财务表现亮眼，净杠杆率和杠杆率降低，流动性改善。公司报告收入约157亿元（同比增长65%），毛利率为25%（2019:32%；1H20:26%），EBITDA为27亿元（+44%）。该行认为，其盈利能力略好于B级开发商，但趋势下降至20%-23%，因为公司的主要土地收购是通过公开拍卖（2020年新增土地投资的75%）。公司现金短债比为1.4倍，流动性保持稳定。净负债率仍保持在75%，但少数股东权益升至108亿元人民币（占总股本的65%，2020年:57亿元，占总股本的53%）。管理层解释说，少数股东权益的增加是因为1）非控股权益注资（~35亿元）；2）收购子公司（约15亿元人民币）。

最后，该行认为德信的资本结构正在改善，因为它将非标借款从2019年的32%减少到2020年的20%，而短期债务占总债务的比例保持在40%。