物业板块再出利好，建业新生活(9983.HK)终将被资本发掘？

4月19日，恒生指数公司推出恒生物业服务及管理指数，旨在提供一个参考基准以反映在香港上市的30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势。该物业指数对企业规模及市场活跃度进行了基本的门槛设置，要求成分股为港股流通市值规模最大，3个月日均成交额至少3百万港币的前30只物业标的。目前入选标的如下：

资料来源：港交所、格隆汇

此前，3月份发布的港股通调整名单中，华润万象生活、恒大物业、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、卓越商企服务和金科服务等多家物业管理企业被纳入港股通标的，引发了大规模的市场关注。此次恒生公司发行首支物业服务及管理指数，物业板块的投资热度一步被推至高点。

纳入恒生物业服务及管理指数对企业来说意味着什么？

俗话说，大河有水小河满。纳入恒生物业指数对于兼具成长性与确定性的企业来说，将获得更多主流券商分析师的覆盖和发掘，企业在行业、资本市场上热度将进一步提升。而企业在资本市场的热度及市值，又反映了市场对于企业基本面的认可。基于此，企业在资本运作、融资、股权质押、股权转让等方面也将更有优势。

若将影响切实落地到投资市场，显然，指数型基金的被动配置将成为企业二级市场的稳定力量。众所周知，指数型基金通常针对纳入指数的个股进行追踪投资。这意味着，企业拥有了二级市场筹码刚性需求的场景，企业的市场价值将更加凸显。

在各行业经过疫情的洗礼后，物业板块的轻资产、现金流稳健、成长空间大以及抗周期性强等优质属性，逐渐获得了资本市场的关注和认可。近期热度的集中爆发，指向了行业全新的投资机遇下，投资该如何落地到优质标的呢？

摩根士丹利发表研究报告称，物管行业因具政策支持，加上城市服务以及新的收购机会，中期基本面向好，预期2020至2023年盈利可达到年均复合增长率45%。同时，物管公司的关键焦点在于第三方扩张能力、社区增值服务的探索等。这或许为广大投资者指了一条明路。

建业新生活纳入恒生物业服务及管理指数，该怎么看？

建业新生活作为一家少有的兼具第三方扩张能力，且成功以物业增值服务接力传统物业服务的港股优质企业，叠加此次纳入恒生物业指数，或将率先并持续受益于行业利好。

建业新生活成立于2016年，2020年于港交所上市，2021年4月纳入恒生指数首个物业服务及管理指数，发展态势迅猛，是国内为数不多的深耕单一区域的物业企业，目前主要业务集中在河南全省。

据企业年报披露，2020年实现营业收入26.5亿元，同比增长51.3%，年复合增长率95.6%。净利4.3亿，同比增长82.3%，年复合增长率369.1%。毛利为8.6亿，年复合增长率高达131.4%。

对于物业企业来说，去年的业绩高速增长不算意外，但不得不提的是其第三方业务的扩张能力。2020年建业新生活在管总建筑面积达到1.866亿，同比增长75.5%。合约总建筑面积为1.87亿，同比增长62.7%。其中，第三方合同占比高达45%，是港股中少有的独立性较强并保持高速增长的物业管理企业。

同时，作者在《建业新生活（9983.HK）现身说法，“黑马”应该有哪些潜质》中曾提到，建业新生活在增值服务领域成长确定性较强。据企业年报披露，企业主营业务物业管理及增值服务中，增值服务的收入占比高达60.9%，已然超越了物业管理服务的比重。另外，去年企业在社区团购服务方面的布局，率先抢占了当地的社区团购部分市场，初步实现了3029.1万的团购交易额，复购率高达46.3%。可见，建业新生活在增值服务层面的敏锐度和运营实力已然达到一定高度。

总的来说，企业目前整体物业管理规模理想，增速较快，第三方扩张能力显著，物业增值服务成功接力成为企业未来成长的全新驱动力。随着此次纳入恒生物业服务及管理指数，企业的成长性与确定性将得到资本的进一步发掘，有望率先步入估值业绩双修复的上升轨道。

小结

在目前物业板块火热的背景下，兴业证券分析师认为，龙头物管公司将继续享有估值溢价，同时成长性和确定性兼具的优质中型物管公司也值得关注。作者认为，建业新生活作为成长性与确定性并举的优质中型物管企业，未来的估值下限将由其轻资产、净现金流稳定等稳健属性托举，上限则由第三方扩张能力、业绩高增长以及物业增值服务的成长空间决定。

据Wind披露，香港物业企业中头部企业估值溢价较高，行业PE中位数为66.46x，而Wind一致预测显示建业新生活2021-2023年对应市盈率分别为11.83、8.26、5.67倍。可见，公司自身价值仍有较大的提升空间，在行业持续发酵的环境下，企业资本红利有望实现加速释放。

资料来源：万得数据库