负债或接近5000亿，核心高管流失，华润置地陷“中年焦虑”

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前言：

7月15日至17日，通过走访调查，北京市住建委发现华润置地（01109-HK）旗下昌平区华润智慧中心（项目推广名：华润未来城市）存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为。北京市住建委要求华润智慧中心项目退还已收认筹金，对其无证售房行为进行高限处罚。

而在4月份，郑州华润置地曾因存在建设单位未重新取得施工许可证、擅自施工等问题，被郑州市城市管理局开除了一张约196.45万元的罚单。

据统计，仅在今年上半年，华润置地淄博、威海、北京等多个旗下子公司已经数次被罚。经营问题、质量问题、业主关系等事件频发，已成为华润置地眼下日常运营的一个突出“特征”。但与这些相比，对于华润置地而言，巨额的企业负债或许更加危险。

负债或已超5000亿元，核心管理层“大量”流失

从企业披露的年报来看，2018年，实现销售金额2106.8亿元，同比增长了22.3%。其中，企业净利润272.8亿元，同比增长25.4%。

另一方面，截至2018年年末，华润置地负债总额为4750亿元。相较于2017年年末的3362亿元负债，2018年，华润置地全年新增负债超1300多亿元。这其中，非流动负债中的银行借贷一年后到期的金额为835.01亿元。

而在2019年上半年，根据企业公告披露的信息，华润置地已进行了9笔融资，企业融资总金额合计398亿元。而根据企业公布的数据显示，华润置地新增拿地项目39起，总金额超过540亿元。据此估算，华润置地负债总额或已接近5000亿元。

与企业频繁、大额举债相反，近一段时间以来，华润置地的市场销售却并不乐观。2018年12月，华润置地迎来“销售滑铁卢”，当月总合同销售金额为210.2亿元，较2017年同期大跌23%；总合同销售建筑面积约113万平方米，同比减少了29%。

在2018年年报中，华润置地披露企业全年结算面积608万平方米，2017年同期为721万平方米，按年减少15.7%。

同样在2019年6月，华润置地总合同销售建筑面积约137.25万平方米，较2017年同期减少了24.5%。

一方面是大幅举债、融资进行拿地，而另一方面则是半年左右的时间出现了两次销售建筑面积下滑的状况，在购地和住宅销售两个环节，华润置地都面临着棘手的问题。

与此同时，华润置地内部出现了“较密集地”人员流动。尤其是在2019年2月，时任华润置地执行董事、提名委员会主席的吴向东离职。吴向东在华润置地供职二十多年，长期担任华润置地“掌门人”的角色，而他的离去毫无疑问会对华润置地带来较大影响。

当然，离开的并非只是吴向东一人。在吴向东离职前后，华润置地华南大区总经理王笑，主管城市更新的华润置地华南大区副总经理赵荣，以及华润置地商业地产事业部总经理赵炜等人也先后离开华润置地。

质量问题频发，华润置地陷“中年焦虑”

有意思的是，在这一轮高管流动潮中，变化最多的是华润置地总部所在地的华南大区。2018年年报中，在华润置地全国六个大区的划分中，华南大区2018年的销售金额排名第二，在企业销售总金额中占比23.2%。

而在2019年第一季度，尽管华南大区总销售金额依然有所上涨，但是，在全国六个大区的排名中已经降到了第四位，同时，在企业销售总金额中的占比也不到15%。

不难看出，较大的企业高管流动对于华润置地销售造成了不利影响。而在高层流动之外，华润置地项目质量频发同样是企业销售出现下滑的重要原因。

除了2019年上半年，北京、郑州、淄博、威海等地爆出来的诸多问题之外，在2018年，华润置地旗下众多项目多次被业主和质量监管部门爆出存在质量问题。而面对这些问题，华润置地有些处理方式较为不妥。

如在2018年9月，华润置地“昆仑域”项目引发各界广泛关注。据了解，昆仑域项目每平米单价达到9.5万元，而在收房后，业主们发现房子的很多细节均与项目前期的宣传“差距甚大”，存在严重的质量问题。在当年9月30日（原定收房日），业主们拒绝收房。

2018年11月，购买了位于太原长风商务区的华润大厦T3栋第35层写字楼的太原某公司在收房时发现，写字楼的梁、板构件以及地面位置均出现大量裂缝。而从2018年11月到2019年7月，交涉半年多来，这一问题仍然没有得到解决。

这期间还申请了第三方鉴定机构对房屋质量进行检测。而就在第三方鉴定机构检测过程中，太原华润置地的施工人员在未经公司的同意下，竟私自进入35层对裂缝进行了涂抹。

此外，在2017年中国房地产报记者统计的“2016年中国房地产企业百强房企项目质量问题”中，华润置地橡树湾系列产品更是全线失守，在慈溪、苏州、扬州、长沙等地的橡树湾项目中普遍出现漏水、偷工减料、使用劣质材料等问题。

2019年4月，在“在未来，看世界”2019华润置地华北大区商务品牌发布会上，华润置地副总裁、华润置地华北大区总经理蒋智生笑称，华润置地面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”问题。

“估值缺乏向上趋势的动力”，华润置地增速不及预期

2019年4月，在国泰君安的一份研究报告中，华润置地因为合约增速下滑，“企业估值缺乏向上趋势的动力”，被下调至“中性”评级。

在报告中，国泰君安认为，尽管华润置地的合约销售仍将实现稳步增长，但增速并不具有吸引力，并预计华润置地的交付面积将会低于早前预期。为此，国泰君安将华润置地“将2019年和2020年总收入分别下调7.4%和9.7%至人民币1,587.87亿元和人民币1,896.60亿元”。

此外，国泰君安将华润置地“2019财年和2020财年的核心净利润分别下调了9.1%和12.9%至人民币229.48亿元和人民币269.52亿元”。同时，下调华润置地2019财年和2020财年净负债率3.7个百分点和5.2个百分点。

国泰君安认为华润置地“仍应该适用一个低的每股净资产折让”，并将华润置地（01109-HK）目标价从31.91港元提升至34.84港元。但由于公司的扩张速度放缓，公司的估值缺乏向上趋势的动力，估值不具吸引力，国泰君安将华润置地股票评级降至“中性”。

此外，国泰君安在报告中表示，2019年房地产行业将面临销售困难。尽管2019年1-2月，商品房销售较2018年1-12月增长0.1个百分点。但是受外部环境收紧以及伴随经济下行压力升级的高居民杠杆率，2019年销售及投资预计将放缓。

对于华润置地而言，这或许更像是一个“警醒”。持续高负债，快速拿地固然可以实现企业快速发展，但是一旦市场收紧，企业毫无疑问也将面临严峻的负债压力，甚至是经营危机。

结语：

或许，对于类似于华润置地这类市场销售额早已破千亿的地产企业而言，企业规模已经很庞大，再去强调市场份额已经没有多大的增长空间。

相反，如果能够在市场份额之外，借助互联网技术和服务创新，延伸房地产行业产业链，完善企业服务，提升资产附加值，这对于华润地产而言不啻为一个不错的选择，更何况，借助华润集团多元化的业务分布，华润置地有足够多的资源和空间去发挥。

作者：李长祥

编辑：李雨谦