东北证券：首予建发国际买入评级，目标价为18.13港元

近日，东北证券发布建发国际集团（1908.HK）的研报，首次覆盖建发国际，给予买入评级，6个月目标价为18.13港元，摘要如下：

事件：公司发布2020年度报告，报告期内实现营业收入427.70亿元，同比上涨137.3%，实现归母净利润22.38亿元，同比上涨31.4%。

营收增速位居高位，业绩具备长期稳定性。期内公司实现毛利率17.2%，同比-8.7pct，毛利率下滑系2016~18年所获取高地价项目陆续进入结转通道的行业所面临的共性问题；实现归母净利率5.5%，同比-4.1pct，截至期末录得合同负债661.20亿元，同比+81.5%，覆盖2020年营收1.55倍，已售未结货值678亿元，未来业绩增长确定性强。费用率方面，期内三费/营收为4.1%，同比-1.9pct，销管费用/营收为5.1%，同比-2.0pct，财务费用/营收为0.9%，同比去年持平。此外，公司近期启动股权激励计划，拟向271名员工授予3530万股公司股份（占总股本3%），其中各解锁期条件分别为1）以2020全年营收为基数，2022~24年营收增速分别≥15%、20%、25%；2）2022~24年EPS≥2.35、2.60、2.85元，公司业绩具备稳健增长实力。

销售高增有望延续，扩储积极能级提升。期内公司实现销售金额907.70亿元，同比+78.8%，并录得98%的回款率（同比+4pct），经营性现金流稳健；实现销售面积465.30万方，同比+58.7%；实现销售均价19508元/平，同比+12.7%。销售结构来看，海西、华东区域占比分别为37%、33%，一二三线城市占比分别为9%、72%、19%。可售货值来看，公司2021年预计可售货值为1522亿元，充足的可售资源保障公司冲击1200亿元销售目标（较2020

年实际销售额+32.2%）。拿地方面，期内公司拿地面积822.00万方，同比+23.2%，对应拿地货值为1433亿元，同比+49%；拿地金额726.0亿元，同比+73.0%，地货比为50.7%；楼面价8832元/平，同比+40.4%，主要系期内首进北京、上海等高能级城市。期内公司拿地金额/销售金额为80.0%，同比-2.6%；楼面价/销售均价为45.3%，同比+8.9%。土地储备方面，截止期末公司土储面积为1232万方，对应货值为2131亿元，公司所占权益比例为77%。

融资成本低位优化，三道红线位列绿档。期内公司加权平均融资成本为4.98%，同比优化0.42pct。三道红线方面，公司录得资产负债率（扣除预收款）68.2%，同比-7.0pct；净负债率73.8%，同比-102pct；现金短债比4.86，同比+3.57，三道红线优化至绿档。短期负债占比为13.8%，同比-5.2pct；长期负债占比为86.2%，同比+5.2pct，债务结构进一步优化。整体来看，国资背景下的优质信用赋予公司充沛且低廉的资金优势，“绿档”房企更是给了

公司高速发展的充分自由度，值得一提的是，公司住宅产品素以高端形象面市，在全国化布局过程“牺牲”的利润有望提升。

投资建议：首次覆盖给予公司买入评级，预计公司2021-23年EPS分别为2.34/2.81/3.29元，对应PE为5.34/4.44/3.79倍。