一季度住宅成交量创三年新高 深圳楼市最强监管风暴余波未平

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，深圳一季度新建商品住宅和二手房成交量，均创下三年以来同期新高。而新房市场的热度，较二手房更高一些。

数据显示，今年一季度深圳新房、二手房回暖态势下，成交量超过疫情前的2019年同期水平。不过，深圳出台二手房成交参考价后，二手房成交量在三月开始收窄。同时，随着银行排查违规资金进入楼市渐趋常态化，对市场的影响也在逐步显现。4月2日，深圳市住房和建设局表示，将配合深圳市银保监局、人民银行深圳市中心支行开展防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动。

银行也对政策快速做出响应。建设银行副行长吕家进近日在2020年业绩会上表示，建行正采取多种措施，稳妥促进对公房地产业务平稳发展，保持个人住房按揭贷款合理适度增长，有序降低房地产相关贷款在各项贷款中的占比。研究机构认为，受多重调控影响，深圳市场短期内热度将有所降温。

新房回暖幅度明显高于二手房

财联社记者据深圳市住房和建设局数据统计，2020年一季度深圳新房住宅销售成交量为17095套，较2020年一季度的6795套增加151.58%，较2019年同期的6866套增加149.98%。数据显示，深圳今年一季度二手住宅成交17963套，也创下近三年以来新高，比2020年一季度的17174套小幅增加4.6%，较2019年同期的10429套增加72.24%。

深圳2021年一季度一、二手住宅成交量情况

数据来源：深圳市住房和建设局

分析人士认为，深圳新房回暖幅度明显高于二手房，与新房供需两旺的市场形势相关。“一季度购房需求受春节及周期性因素影响较小，依旧保持旺盛，加之政策调控对二手住宅市场冲击较大，一定程度引导需求分流至一手住宅市场。”第一太平戴维斯表示。

第一太平戴维斯数据显示，2021年第一季度受春节假期影响，深圳一手住宅销售市场供应量约79.5万平方米，虽然环比下降73.7%，但较疫情前的2019年同期仍然要高8.3%。季内，南山区供应量最高，该区共释放了27.4万平方米供应。

这其中，今年一季度深圳核心区域的合计供应面积高于新兴区域，成交均价由此被拉升，一季度深圳一手住宅成交均价约58832元/平方米，环比上升6.6%。另外，由于一季度新房、二手房价格“倒挂”现象并未明显改变，季内约半数新项目依然录得100%认购率。

二手住宅成交方面，2月8日“二手房成交参考价”政策的出台成为一道分水岭。

“2月以来深圳二手房景气度持续下降，市场预期理性回归。一季度深圳二手房新增挂牌量环比下降10%左右、带看客户量环比下降20%，供需两端活跃度均较低。”贝壳研究院表示。

由于二手房过户有大约一个月的滞后期，成交参考价对3月的过户量影响显著。据深圳市住房和建设局数据，3月全市二手商品住宅成交为6789套，较2020年同期减少15.22%，一季度二手住宅成交仅在2月超过了2020年。

“在银行出台二手房参考价执行细则之前，市场保持观望；预计二手房成交量仍会保持在底部，价格向下波动调整。”贝壳研究院预测。

长期看，深圳住宅用地供应存在较为明显的缺口。

“我们在交易中发现，和产业用地给到的空间相比，深圳住宅用地供应确实太少了；如果按产业空间人均10平方米的使用水平来算，深圳的住宅缺口是比较大的。不过相关部门正在改变，比如前海已有多个开发单元允许商改住。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿对记者说，“我所了解到的情况是，现在政府有一些文件正在研究当中，包括如何平衡土地供应等。”

银行排查房贷资金渐趋常态化

紧随着深圳二手房成交参考价政策出台，各商业银行反应迅速，一季度末加大了违规资金流入楼市的排查力度。

据媒体报道，三月中旬深圳相关监管部门召集各大商业银行开会，要求商业银行自查2020年以来经营贷资金流向，且需穿透检查，排查范围包括2020年以来获批经营贷的公司股东本人及其配偶在贷款前后6个月内购房行为。

3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。

3月30日，深圳银保监局回应媒体称，要求每季度排查房地产信贷调控政策执行、经营贷资金是否存在违规流入楼市等情况，滚动排查范围为截至报告期末的所有存量业务，包括房地产对公和个人信贷业务、经营用途贷款、消费类贷款、信用卡以及理财、投资等表内外融资业务，其中经营用途贷款是排查重点，排查结果于每季后5个工作日内上报。

4月2日，深圳住建局对外表示，将配合深圳市银保监局、深圳市住建局、人民银行深圳市中心支行开展防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动。

“相关监管部门这段时间一直在各家银行网点暗访，看有没有公司贷款流入楼市，个人房贷这块儿的成交量降了不少。”深圳一家股份制银行的员工透露。

记者此前采访得知，深圳多个热点新房楼盘三月在对购房者资质严格审查时，出现了因多种首付款来源不明而被拒的情况。记者从某大型中介机构的贷款部门了解到，中、工、农、建四大国有银行深圳支行均已明确，首付款来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款等非自有资金的，均严禁准入。

“贷后检查或会保持常态化，定期对借款人资金使用状况、偿债能力进行检查。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

第一太平戴维斯指出，尽管住宅市场调控政策持续收紧，越来越多购房者可能因购房资格不足或者贷款申请难度加大而压力培增，但考虑到深圳购房需求基数相对较大，加之深圳的经济政策及基本面均表现积极，成交量将随着供应扩大而维持增长。

中指研究院则认为，今年一线城市率先启动严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场，居民信贷环境明显收紧，一定程度将促使需求更加理性释放。值得注意的是，一线城市购房需求旺盛，近两年调控政策逐渐被市场消化，市场呈现回升态势，但规模较往年高点仍有一定距离；另一方面，新房供应端仍有放量空间，供应量增加将有效带动市场需求释放。

“整体来看，一线城市受调控政策影响，短期市场热度将有所降温，房价更趋平稳。但在供应端改善的带动下，旺盛的购房需求仍将支撑市场交易规模保持在较高水平。”中指研究院表示。