房企2020年毛利率普降“三道红线”下迈向管理红利时代

财联社（广州，记者 陈业）讯，截至4月2日，多数上市房企已披露2020年年报，并召开了一年一度的业绩会。

毛利率下降、土地出让“两集中”政策、“三道红线”下如何降档等话题，在房企2020年业绩会上引发热议。为应对新的政策环境，房企不得不在内部加快变革，在新一年的战略方向上，不少房企提出诸如提质增效、加强合作开发等大同小异的策略。

此外，财联社记者发现，代表行业方向的龙头房企在谈及未来发展时，对于房地产行业告别土地和金融红利、向管理要红利的看法基本一致，这对行业而言或有借鉴意义。

毛利率与规模之惑

2020年房企业绩会上一个值得关注的现象是，在规模与毛利率、扩张与盈利能力之间，如何进行平衡、抉择，成为投资人多次提及的问题。

虽然疫情打乱了去年一季度的销售节奏，但进入二季度，房企通过让利促销等方式，基本保持了正常的销售节奏。从排名前20房企公布的各项数据来看，同比增幅基本达到预期，部分房企甚至超额完成年度销售目标。

然而，在销售规模提升的同时，房企的毛利率普遍下降。不仅龙头房企毛利率在下降，多年来一直以高毛利率为傲的央企房地产公司，相关数据也出现下降。

业内人士认为，从各房企自身情况来看，造成毛利率下降的原因是多方面的，一方面是让利促销，另一方面也有前些年所拿地块价格过高，以及在2020年加速“换仓”等原因。

在业绩会上，被问及如何提升毛利率时，部分房企高管表示，高地价项目逐渐销售完毕、基本完成“换仓”后，毛利率会逐渐回升。同时，伴随毛利率较高的旧改项目逐渐入市，企业毛利率下降的问题会在一定程度得到改善。

“旧改项目会拉动毛利率，但效果不会那么快。另一方面，在房价保持平稳，而房企拿地价格上扬的情况下，毛利率还会继续下降。”国泰君安一位分析师告诉记者。

从房企2020年年报披露的信息来看，不少房企制定了降负债目标，并提出2023年回归绿档。在业绩会上，在谈及未来展望时，多家房企表示，“三道红线”之下，将继续加速销售、严控土地支出、以现金为王，并将加快回款速度。

向管理要红利

在业绩会上，多数房企都主动对外公布了新的销售目标。例如，碧桂园提及未来三年年均增10%的销售目标，恒大将2021年的销售目标定为7500亿元，融创公布的2021年销售目标为6400亿元。

对于销售目标，部分房企认为不应再以规模论英雄，而是要努力提升盈利水平。在2020年度业绩会上，以碧桂园、万科为代表的几家龙头房企，多次提及要向管理要红利。

碧桂园总裁莫斌在业绩会上指出，“随着土地红利和金融红利的逐渐消失，房企将进入管理红利时期。谁的管理能力强，竞争力就越强，市场占有率就越大。”

万科董事局主席郁亮也表示，“来到管理红利时代，业务协同性比过往要求更高，我们要面对组织如何适配战略等问题。”

郁亮称，万科两年前一直在做组织建设问题，另一方面在组织适配战略情况下，人才需要先行。“总结来说，组织如何适配战略、如何发现社会上优秀人才，是万科在管理红利时代必须提升、解决的问题。”

业内人士认为，在集中供地政策下，拿地将进一步考验房企管理水平。有房企高管在业绩会上表示，集中供地考验的是企业计划铺排能力，包括企业在集中供地期间，资金的筹措和资源等多项整合能力。

在郁亮看来，与过去不同的是，当下市场机会不再是唾手可得，能否把握住这些机会，取决于企业是否有能力解决客户痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。“虽然不能再赚大钱、快钱，但我们还是可以靠自己的努力，做到挣慢钱、长钱、老实钱。这个行业仍然有持久的生命力，得能力者得未来。”