新力控股：招拍挂和收并购比例已平衡 毛利率可维持目前水平

3月30日，新力控股(02103.HK)发布2020年业绩报告。业绩报显示，新力控股实现收益约280.69亿元(人民币,下同)，同比增长4.02%。母公司拥有人应占溢利约19.6亿元，同比增长0.13%。净利润率为7.3%。建议派付末期股息每股14分。

在疫情和“三道红线”压力下，新力控股保持较好的业绩韧性，全年实现总合约销售额及应占权益合约销售额分别为人民币1137.36亿元及人民币504.21亿元，同比分别增加约24.4%及11.8%。截至2020年12月31日，新力控股的净负债率为63.6%，现金短债比为1.24倍。于2020年12月31日，现金及银行结余约为175.35亿元，同比增长约5.6%。

物业销售方面，物业销售收益主要来自销售高周转的住宅物业，所得收益占比总收益约97.7%。物业销售所得收益增加约2.3%至274.14亿元。交付物业总建筑面积2,491,283平方米，同比减少约7.7%，交付物业平均售价每平方米11,004元(除税后)，较去年增加约10.8%。

土地储备方面，总应占权益土地储备达1520万平方米，合共39个城市，满足未来将近三年的发展需求。从现有的土地储备情况来看，四大区域占比分别为江西省30.7%、粤港澳大湾区32.6%、长江三角洲地区20.1%、以及华中华西核心城市及其他高增长潜力地区16.6%。

财务表现方面，集团加权平均债务成本为9.1%，较2019年降低0.1个百分点。集团已取得多家金融机构授信总额约907亿元，其中约72%于2020年12月31日尚未动用。

展望未来，新力控股表示，未来的发展战略布局从四大区域布局，以一、二线城市为主、强三线城市发展为辅。集团将继续保持稳健、有质量的增长，提高运营能力，通过销售回款来拓展企业的发展。进一步建立银行总对总战略合作，优化债务年期，采取谨慎的财务政策，通过多种融资管道积极减低杠杆，控制三条红线等方面处在合理水平。

3月31日，新力控股于线上召开2020年年度业绩发布会。新力控股董事长、行政总裁兼执行董事张园林，常务副总裁刘翔，首席财务官许进业，香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧等出席并答媒体问。

以下是管理层问答节录(问答经财华社整理)：

Q:公司2020年的毛利和毛利率都有所下降，可否详细讲下是什么原因？公司预期2021年的毛利的增长空间有多大？

A:(管理层)首先过去收并购项目较多，所以利润水平会高一些，招拍挂项目则影响到利润水平，同时有行业原因。毛利率有所下降首先是因为土地成本有所增长。另外一方面也是招拍挂的与收并购比例。我们在2020年达到一个平衡，所以在24%左右，预期未来我们的毛利率应该会在24%-25%的区间。目前，已确认交付收入中，招拍挂和收并购项目比例已经达到平衡。预计毛利率能够维持目前水平。

Q:管理层怎么看“三道红线”？新力在持续的降杠杆和融资方面的安排？

A:(管理层)“三道红线”的政策是为了行业的长远的健康发展，新力一定积极支持并且会努力达到三道红线的要求。就目前的数据来看，新力都有比较好的改善，包括已有两条达到绿档。下一步，新力将继续提高管控能力，加快结转，提前确认收入，提升利润，增加资本总额，以逐步降低负债率。有信心在一年时间“三道红线”全部达标。

Q:怎么看“集中供地”政策？在拿地资金的铺排上？

A:(管理层)“集中供地”对于中小企业来说是机会，因为集中供地的地比较多，获取的可能性会更大。新力在资金方面，新力要继续加强销售回款，提高运营能力，提高自身的现金流。

Q:如何看待未来5年的城市布局的方向？

A:(管理层)新力还是坚持深耕政策，深耕江西大本营，包括长三角大湾区，中西部核心城市。除了江西大本营以外，这几个区域都是未来经济增长非常强劲的，未来对人口的吸附能力也非常强。那么房地产的需求也是很强劲的，所以首先还是把这四大区域去生根去做好，未来5年，甚至更长时间，往这个方向去发展。

Q:公司未来是否会继续用旧改方式拿地，以及在各项的拿地模式的比例方面如何分配？会优先选择哪种收并购的目标？

A:(管理层)新力在投资拿地方面还是趋于多元化，包括并购、产业合作、城市更新等等。多元拿地好处是，可有更多资源、更多面去整合到土地资源，这方面新力没有给自己限制一些约束条件。做收购，无非就是算一算账，如果说对利润好，对产出也好，都是正向的，那么这个事情我认为就可以去做。

Q:去年不少房企拿地的成本略高，新力是否也是如此，今后如何规避这个问题？

A:(管理层)目前整个集团的综合拿地成本是4529元，相较1.5万左右的平均售价，地货关系在同规模企业里是比较优秀的。新力下一步会继续保持目前这样积极灵活多元的一个拿地策略，比如在公开的招拍挂市场，可能占到50%的份额，收并购可能占到30%的份额，同时这种产业类勾地项目，包括一二级联动的城市更新的项目比重大概占到20%。通过公开市场项目高周转的经营，实现现金流的顺滑。

Q:管理层对2021年的市场如何判断？以及可否介绍一下销售目标？？

A:(管理层)预判明年市场的大势是整体向好的。首先，我们的城市落点的布局均匀分布，而且选择性的城市，应该讲有非常大的战略先机。管理层非常有信心达成明年的战略销售目标。我们目前权益后供货是850个亿，只要实现65%，就可以轻松实现目标。当然过程当中肯定还有很多的困难要去克服。但是我们对未来和对今年的目标充满信心。

作者：Janet