绿城管理（9979.HK）2020年净利大增35%！轻资产模式进一步释放未来盈利空间

轻资产现金牛 成长可期

近年来，房地产行业监管持续趋严。2020年，随着“三道红线”“集中供地”等重磅政策接连推出，新一轮调控再次展开，行业进入存量竞争时代。在此背景下，各大房企为求突破，纷纷转型探索，而代建行业以其轻资产、高盈利能力的商业模式成为了主要方向。

作为代建第一股的绿城管理控股，自2005年起从政府代建项目起步，经过十余年的发展，如今已成为行业领军企业。前日绿城管理发布的2020年业绩，也再次印证了绿城管理领先的商业模式和强大的盈利能力。

一、年报数据亮眼 业绩持续高增长

3月22日晚，绿城管理控股发布了2020年度业绩报告。公告显示，2020年绿城管理实现收入18.13亿元，净利润为4.12亿元，同比增长11.2%，归母净利润为4.39亿元，同比大增35.3%。剔除上市费用后归属于扣非净利润达4.7亿元，同比增长39.4%。

同时，随着公司组织架构优化及项目管理水平的不断提升，绿城管理期内综合毛利率达到47.8%，同比提升了3.6个百分比。

财报显示，绿城管理的经营活动现金淨流量达9.03亿元，同比增长645.9%，作为服务属性的轻资产公司，绿城管理当前无负债且现金流充足的状态，为后续公司的开拓和发展提供了坚实的基础和保证。

财务数据的亮眼表现离不开绿城管理项目的高增长。财报显示，截至2020年底，绿城管理已经在中国28个省89个城市拥有296个代建项目，完成了全国性布局，拥有结构多元且不断扩展的优质客户群。当前，绿城工控股的合约项目总建筑面积7610万平方米，较去年同比增长12.7%。根据公司区域布局，主要经济区域总建筑面积达64.9百万平方米，超整体面积的85%。同时，本公司新拓代建项目预估代建费规模较去年同期增长22.3%；客户结构比例均衡，在建面积中国有企业委托方及政府委托方占比超70%。

2020年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达1869万平方米，同比增长约16.8%；新拓代建项目代建费预估58.1亿人民币，同比增长约22.3%。按当期在建面积分，私营企业委托项目为1150万平方米，占比28.3%；国有企业委托项目为1640万平方米，占比40.5%；政府委托项目为1270万平方米，占比31.2%。

从公司的现有代建业务存量看，可以有效保证绿城管理未来三年经营业绩的可持续增长和发展。

二、轻资产现金奶牛 未来增长可期

亮眼的年报展现的不仅是公司主营业务强劲稳步的发展，更体现了绿城控股商业模式的成功，和未来巨大的增长潜力。

绿城管理作为输出品牌、输出管理、输出资源的专业服务商，可以为不同客户提供按需定制的房地产开发服务，同时也是中国代建行业中首个以平台化运作模式的先行者。目前绿城管理已经联合了业内中原建业、雅居乐、金地、当代绿建、华润置地等众多代建品牌龙头联合打造出了覆盖全价值链的轻资产联盟，按 2019 年新订约总建筑面积测算，轻资产联盟占整个中国代建行业市场份额已达51%。

当前，绿城管理的产业链孵化打造涵盖了代建咨询公司、规划/建筑/景观设计等前端公司，也包括了商业管理、营销策划等后端公司。未来，绿城管理也意在重点收并购轻资产模式、利润率高、且能增强公司核心能力的产业链合作伙伴。截至2020年底，公司产业链投资收益达46.0百万元，收益表现显著。

数据显示，到2025年，代建行业规模预计占比将达到15.1%，新签代建面积复合增率21.3%。因此，代建市场每年的规模至少有数千亿的增量空间。可见，作为行业引领着的绿城管理的增长空间也将进一步扩大。

除了亮眼的成绩和广阔的发展前景之下，绿城控股也赢得了资本市场的广泛认可和关注。

2020年11月，绿城管理获纳入MSCI中国小型股指数；2021年3月，在观点指数研究院“2021中国房地产代建管理TOP10”榜单中，绿城管理更是凭借着行业内领先的规模和盈利水平获得最高综合得分，荣登榜首。此外，公司CEO李军已两次在二级市场大手笔增持公司股票。

另外，绿城管理近日还宣布了在资本市场少有的高派息政策，即每股收益0.26元，派息0.17元，并且会考虑在中期、末期都会实时派息。这一举动，展现了作为轻资产代建公司，绿城管理“零负债”、经营性现金流收入高、分红比例高，具备“现金奶牛”的投资性质，更为投资者进一步增强了对公司未来发展的信心。

总体来看，行业千亿级的增长空间和轻资产运营模式的特质使公司具备了确定性的高成长价值，盈利空间也将持续的得到释放。作为中国最大的房地产代建服务商，绿城管理无疑是资本市场的稀缺标的，相信遵循着强者恒强的定律，绿城管理未来的发展值得期待，更值得投资。