易居企业控股(02048.HK)：把握数字化转型爆点业绩改善预期强烈

3月26日，国内领先的房地产一体化综合服务商易居企业控股(2048.HK)发布2020年业绩公告。业绩期内，公司实现房地产代理服务及房地产经纪网络服务总销售额达5134亿人民币(单位下同)，录得总收入80.52亿元，年内利润4.39亿元，年内全面收益总额4.587亿元，税息折旧及摊销前利润为13.84亿元。

在公共卫生事件的冲击下，2020年第一季度国内约1600个售楼处被迫停止营业，易居受到一定的传导影响。但随着国内强力的疫情控制和公司营运状态的迅速调整，2020年下半年公司税息折旧及摊销前利润较2019年同期增加35%，足见易居的响应效率以及业务抗压能力。

通过对年报进行解读，我们认为未来易居的增长逻辑主要体现在两个方面，一是公司旗下一手房代理业务、房地产经纪网络服务、房地产数据及咨询服务的闭环能力得到加强，业务结构进一步优化，将为业绩增长提供更稳健的支撑。二是在数字化领域与具备数字商业基础设施搭建能力的阿里巴巴深度合作，强强联合将为房地产数字化环节制造更多想象的空间，打造易居的行业高壁垒，实现业绩增长动能转换，改变地产服务行业的竞争格局。

三大业务稳中有升，业绩改善预期强烈

作为地产服务行业的一员老将，易居经过二十余年的深耕，建立了一手房代理业务(易居营销)、房地产经纪网络服务(克而瑞)、房地产数据及咨询服务(易居房友)三大业务体系，覆盖房地产开发投资、营销推广、一二手联动的全产业链服务，形成了地产服务闭环。2020年，易居收购了房地产服务互联网平台乐居约56%股份，进一步丰富了业务类型。

整体来看，在疫情影响下，易居采取了稳健经营的策略，展现出不俗的抗风险和波动的能力，在保持各板块业务稳中有升的同时，挖掘出营收能力强劲的新贡献点，业务结构持续优化，增强了自身的内生性成长能力，为业绩改善提供了强大推动力。

具体来看，业绩期内易居一手房代理服务总收入32.04亿元，房地产经纪网络服务收入27.32亿元，房地产数据及咨询服务收入9.87亿元，保持持续增长态势，去年11月完成收购的乐居，则贡献了11.29亿元的数字营销服务收入。与去年同期相比，可以明显看出易居各板块业务结构均衡化的趋势。

业务层面的向上态势与易居在疫情黑天鹅事件下的稳健经营策略密不可分。业绩期内，公司加强了现金及债务流管理，通过提高项目质量，加强回款营控，实现了自香港联合交易所上市后的首次经营性现金流净额转正。截至业绩期末，公司账面拥有现金及现金等价物分别22.94亿元及75.16亿元，充裕的流动资金增厚了公司的营运安全垫，将为易居后续各项既定业务的稳步开展提供有力保障。

而从公告披露出来的情况，三大业务板块的未来业绩成长空间值得期待。数据显示，2020年易居的一手房代理服务中，已签未售的储备项目面积达2.17亿平方米。庞大的业务储备规模将在未来陆续兑现，为一手代理业务的稳定发展提供根本性地保障。

在渠道市场上，成立仅五年的易居房友行业影响力继续深化，2020年实现GTV1078亿元，成销套数78661套，盈利1.27亿元。其推出的友房公盘资源分享平台等一系列产品，直切职业教育、C端流量、公盘产品、新房分销等经纪业务命脉，在线上主阵地的引流作用下，站在第三方角度赋能中小微中介及经纪人，完成线上线下闭环，将继续实现效益的最大化。

房地产数据及咨询服务业务则围绕地产大数据，实现业绩稳定增长，巩固了龙头地位并向外延展。报告期间，易居推出了CAIC资管云、CAIC投管云等产品，实现了从住宅数据扩展到金融、商办、物业社区、产业园区等非住宅领域的业务扩展，配合克而瑞地产，克而瑞资管、克而瑞证券、克而瑞物管、克而瑞租售及克而瑞产研等六各层面的协同，预计易居将引继续领行业的数据需求，创造出更大的数据服务价值。

此外，新收购的乐居则将强化了易居的数字营销业务，对易居一手房代理及经济网络服务进行补充。资料显示，乐居网上平台提供房地产电子商务、网上广告及网上挂牌服务，平台覆盖370多个城市，由多种移动应用的地方网站组成。显然，收购之后，易居网上平台与线下服务能力将再次整合，强化其住宅物业交易能力，辅助渠道业务和数字化业务的增长。

总的来说，2020年易居的整体发展带有较强的过渡色彩。公司原有业务板块得到巩固，新的业绩驱动点也充分显现，进入2021年，受益于国内房地产存量市场增长、新房渗透率提升以及全球经济复苏的主旋律，易居的业绩预期或将持续向好。

数字化驱动，构建房地产交易全链路生态圈

全球公共卫生事件不可避免的对整个地产体系产生深刻影响。一方面一定程度上压制了市场需求释放，另一方面，迫使整个产业链企业加快克服对线下交易和服务的依赖，加速线上化、数字化进程，为行业业态提供了新的空间。

对地产服务行业来说数字化的概念并不新鲜，并且长期存在真实性需求。从房源角度看，面对波动性的行业信息，数字化可以使房源录入管理更便捷，提高房源真实性的可控度；从客源角度看，信息化的追踪手段有助于跟进用户租赁、刚需购房、置换改善等全生命周期的需求管理，培养用户黏性；从流程角度看，数字化将提高运营效率，实现全流程可回溯，减少不确定风险。

但与之相悖的是，房地产交易市场的数字化实际上一直被视作最难数字化的领域。普华永道在《2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告》指出，房地产的科技应用一向落后于其他行业，但目前对科技战略的认识和投资正在迅速加强。

作为需求先行的地产服务行业老将，易居在数据沉淀和价值层面的挖掘显然要比整个地产行业敏锐的多，公司旗下的数据板块已经被视为房地产行业最权威的数据发布机构，相关的数字化探索也在持续推行中。某种程度上看，易居对整个地产行业尤其是地产开发商端口，起到了一定数字化转型市场教育的作用。

2020年易居的数字化转型迎来了历史性的转折--与阿里巴巴启动战略合作，这一举动注定对地产服务行业的格局造成不可忽视的影响。强强联合的两大巨头推出"不动产交易协作机制"(ETC)，宣布将共建中国房地产行业航母级的交易综合服务平台，引起了行业地震。

该平台定位房地产互联网交易和服务平台，将依托云计算、人工智能、区块链等数字科技支持；提供新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景；承载房源入库、验真包装、营销推广、交易过户、三方服务等多项交易服务功能；通过包括节点管理、联盟协作、数据管理、业务透视四大管理模块在内的联盟管理，构建起房源方、客源方和交易服务方共同参与的数字化服务协作机制。更重要的一点是这个ETC闸口只收取3%的服务费，不吃差价，地产开发商们喜闻乐见，必将全力支持。

显然，这个新的机制不仅科技感和潮流感十足，还将推进传统地产服务行业交易模式变革创新，从根本上降低客户的购房成本，开发商的获客成本，提高房产交易的成交效率和服务体验，听起来有些梦幻。

但开启这项合作的一方是背后有众多房企持股，且已经打通整个产业形成闭环的易居，另一方是拥有数据计算层体系，处理海量数据、复杂计算，以及挖掘数据价值的能力均被反复验证的阿里巴巴，两位"实干派"让这个构想切实起来。

从易居交出的"答卷"来看，当前"不动产交易协作机制"已在全国多地启动运作，2020年"双11"期间，易居在与乐居控股、天猫好房和苏宁易购联合打造的"好房双11百亿大补贴"活动中，实现全国236个城市中累计ETC成交套数达41775套，GTV931亿元，释放房款优惠补贴16.5亿元，模式的成长性和吸金能力有目共睹。

对易居而言，与阿里巴巴的合作意味着线上渠道的全面打开，后者将为其带来丰富的流量增持，这对当前渠道竞争日益激烈的地产服务行业来说至关重要。

随之而来的数字化市场营销深化，阿里巴巴电子支付系统的加持，以及围绕房产交易前后的社区服务、出行、健康等外延，都将转化成高壁垒的公司核心竞争优势，并透过与阿里巴巴的合作衍生出更大的商业机会，水到渠成地打造出具有高度粘性和商业价值的房产交易生活服务平台。

事实上，资本市场对于易居与阿里巴巴的战略合作也保持看好，双方确立合作关系之后，易居的股价就迎来了区域内的一个小高峰，花旗、瑞银、辉立等多家机构，也调高了易居目标价并重申"买入"评级。

在产业数字化持续转型和升级的浪潮下，易居明确表示将继续发挥聚焦泛不动产领域的行业优势和技术经验，通过系统产品与定制化手段，为客户提供全领域、全链条、全环节的数字化解决方案，包含PAAS层中台技术、SaaS层业务应用、BI数据智能分析等。同时，通过AI算法、区块链技术，为不动产领域构建引领性的数据资产交易平台，为易居在万亿级的房地产交易服务市场中提供更多想象力。

结语

在经济全面恢复的主旋律下，受存量市场和增量市场双重驱动，国内房产交易服务规模仍将继续上扬。根据灼识咨询，2024年存量房交易市场空间预计增至15.1万亿元，新房交易市场空间预计增至19.1万亿元，涵盖房屋维修和保养、智能社区、物业管理和社区服务在内的居住服务市场规模预计增至4.3万亿元。

庞大的市场空间意味着ACN(经纪人合作网络)多平台竞争的格局会长期存在，地产服务行业的集中度将不断提升。"全能选手"易居强者恒强，无疑将占据更多的市场份额，享受持续性地资源倾斜，进一步扩大业内综合优势。

目前来看，易居的经营信心十分充足，2020年内公司持续开启密集回购，公司董事局主席周忻此前更明确提出2021年GTV目标为2万亿。多重利好叠加，易居的估值空间有望持续被打开。