佳源国际控股(02768.HK)：三条红线绿档达标 财务稳健且成长性突出

3月29日，佳源国际控股发布年度业绩公告，由于公司去年分拆物业上市，公司将2019年财报进行重列，数据显示，2020年公司实现收入183.6亿元(人民币，下同)，与上年度(经重列)同比增长14%；实现毛利59.3亿元，与上年度(经重列)同比增长13%；毛利率32%；年内公司核心净利润28.5亿元，与上年度(经重列)同比增长22%。公司基本每股盈利82.07分；拟派末期息每股15.5港仙。

资料显示，佳源国际控股是发展成熟的物业开发商，开发大型住宅综合体项目及商业综合体项目。公司主要业务包括：开发及销售住宅及商用物业；就开发安置房及开发或翻新其他类型物业、设施或基建，向政府机构提供开发服务；以及出租集团拥有或开发的商用物业。

1)业绩向好，盈利稳步提升：

过去一年，面度疫情大环境，佳源国际控股保持稳健的经营姿态，多项核心指标表现靓丽。

地产销售方面，尽管在去年疫情冲击下各行各业一度停产停工，佳源国际控股在市场停摆的压力下以自身优势积累做好相关防疫、抗疫工作的同时，也积极为复工做好充分的准备。最终，不仅企业没有受到疫情的太大影响，还取得了靓丽的销售表现。财报显示公司规模再上新台阶，2020年公司全年合约销售额突破308亿人民币，同比增长7%，权益合约销售257亿人民币，权益比83%。合约销售面积274万平方米，同比上升12%。

从盈利能力方面，2020年公司毛利为59.3亿人民币，与上年度(经重列)同比提升13%，毛利率32%；净利润为35.3亿人民币，与上年度(经重列)同比提升44%，公司的盈利能力不断提升。

强劲的销售业绩和盈利表现，彰显出了佳源国际控股稳打稳扎的企业经营能力。这是公司在时代发展洪流中的立足之本，也是其在行业中不断实现跃迁的核心竞争力所在。

2)成长性能力突出，优质土储支撑发展

"手有余粮，心中不慌"，对于房地产企业而言，土储既是基本的生产资料，也是获得资本支持的重要基础。伴随国内城镇化进程的放缓，在有限的增量空间之下，房企对于优质土储的争夺也愈演愈烈。在此背景下，佳源国际控股牢牢把握时代机遇，不断在土储端持续发力，为未来业绩的增长带来了强劲的支撑。

近年来公司持续深耕"长三角"中有潜力的城市，拓展"粤港澳大湾区"，择优布局重点省会，不断完善对国家重点战略区域的布局，取得的成绩显著。截至2020年底，公司总土储达1765万平方米，总货值超481.3亿人民币。

值得一提的是，进入新的一年，公司还成功接受优质资产的注入，增厚公司的土储和资产。1月13日，公司宣布以72亿港元代价向主席沈先生收购位于山东省的优质物业开发项目，交易代价15%将由现金结付，剩余代价由发行股份以及可换股债券结付。随着优质资产包的注入进一步夯实了公司的整体实力，并令其在区域布局上进一步得到丰富。

整体来看，公司土储丰富、高价优质，持续抢占核心区域，为公司后续销售额、收入、利润等核心财务数据的提升都将带来直接利好。

3)财务稳健，"三道红线"为绿档，物业分拆上市助力信用评级提升

去年监管层根据负债率为房地产企业划定"三道红线"，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。

根据"踩线"的数量，房企被分为"红橙黄绿"四档，并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限。比如，"未踩线"的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%，"踩一道线"的黄色档房企，有息负债年增速上限为10%，"踩二道线"的橙色档房企，有息负债年增速上限为5%，"踩三道线"红色档房企则不能新增有息负债。

据此，截止2020年底佳源国际控股在房地产三条红线指标为绿档，资产负债比为67.44%，同比减少3.9个百分点；净负债率维持从78%下降至59.8%，处在的行业合理水平；现金短债比为1.27，足额覆盖短期债务。

同时，佳源国际控股的信托贷款额占有息负债比重从2019年末的46%下降至23%，公司债务结构优化明显。

公司在手现金充沛，截至2020年底，公司现金及银行结余达109.4亿元，同比大增30.6亿元，偿债能力有充分保障。

优异的经营表现以及物业分拆动作驱动国际评级机构调升公司评级，去年，标准普尔将公司长期发行人信用评级上调至"B(稳定)"，穆迪与惠誉分别确认"B2(稳定)"与"B(正面)"评级，充分体现了公司强劲的抗风险能力。

4)结语

受疫情及政策调控预期影响，房地产板块估值受到压制，随着全球大放水背景下，牛市预期升温，过去一年资本市场整体估值得到抬升，港股房地产板块估值则并未明显修复，市场一致预期板块后续的向上弹性巨大。截至目前，佳源国际控股PE(TTM)5.2x，PB1x，估值处在行业低位及历史底部。总体而言，公司交出的年度成绩单稳打稳扎，盈利能力持续强化，随着优质资产包的注入带来的规模和整体实力的跃迁，未来业绩还将持续得到释放，估值或将迎来可观的提升空间。