合景泰富集团(01813.HK)：优势区域布局持续释放潜力，后千亿时代成长加速

作者：贝尔席

近期，汇丰观点表示，在部份内房股公布去年业绩后股价表现强劲，确证了合同销售增长前景以及实现更精简资产负债表取得进展。从基本面而言，此两个因素推动内房股的历史估值区间向上移，并认为市场对内房股重估估值的第一阶段已经完成。虽然内房股股价已上涨，但行业估值仍然合理，维持内房股会进入第二轮重估的看法。

从今年内房股盘面来看，整体走势表现动荡，不过观察到每轮回调的底部呈现不断抬升之势头，反映其长线趋势向好。

去年，受疫情以及行业政策等因素影响，内房板块整体承压，板块年度跌幅接近20%，同期恒生指数跌幅仅为3.4%，内房板块行业跌宕之际，其内部仍然不乏表现亮眼者，其中，合景泰富(01813.HK)2020年全年实现3.70%的涨幅，而截至目前2021年年度涨幅亦近20%，接连大幅跑赢行业及大市。实际上，倘若将时间线拉长，还会发现该公司近几年在资本市场长期表现相当不俗，走出了一条靓丽的增长曲线。

倘若按汇丰观点，内房股将进入到第二轮重估阶段，那么合景泰富是否有机会，不妨从其年报中一探究竟。

1· 行业高成长标杆，步入千亿舞台

3月25日，合景泰富发布2020年全年业绩公告，翻览财报公司各项核心指标表现亮眼：

合景泰富全年实现收入297.4亿元，同比增长24.2%；毛利则同比上升25.7%至93.6亿元。

销售方面，2020年，合景泰富合约销售额成功突破千亿大关至1036.1亿元，同比增长20.3%。早在2017年合景泰富就曾宣布三年冲刺千亿规模，而随着2020年结束公司如愿站上千亿舞台。

聚焦到具体业务板块，公司来自物业开发的收入同比增长25.2%至284.9亿元；来自物业投资的收入同比增长27.8%至8.0亿元。来自酒店运营的收入去年受疫情冲击有所下降至4.5亿元。酒店及其他投资物业的总收入占总营收的比例为4.2%。各项业务中来自物业投资的收入快速增长，增速超过物业开发主业，反映公司多元业务带来对整体经营的夯实。

盈利能力方面，合景泰富2020年录得毛利率为31.5%，与上一年31.1%基本持平。考虑到公司过去冲刺千亿规模，一定程度上压制了利润表现机会，随着规模迈上新台阶，后续盈利能力还将改善可期。

从“三道红线”情况来看，截至2020年，合景泰富净负债率为61.7%，现金短债比为1.8，剔除预收账款的资产负债率从2019年的80.8%降为75.1%。公司三道红线一道处在黄档，不过从行业层面来看，剔除预收账款后的资产负债率属于行业内最难最难达标的一项，踩线房企较多，合景泰富该指标整体呈现下降趋势，后续达标难度不大。

通过年度成绩单不难发现，合景泰富取得了优良的经营表现，公司基本盘持续巩固，运营稳健，财务风险可控，交出一份优等生的成绩，其在行业中一路赶超、不断追求有质量的增长，而公司未来的成长性还将有持续的保证，具体则体现在公司优质的布局上。

2· 优质土储夯实成长根基，发力旧改打开盈利空间

作为投资者，对于一家房地产企业的判断，必然要关注到的是公司土储层面的情况，其量与质，直接决定企业后续的经营质素。

土地储备方面，2020年合景泰富通过招拍挂、合作开发等多种模式在广州、杭州、苏州、成都、嘉兴、徐州、南通、盐城、天津、昆明等城市新增21个项目，新增土地储备的建筑面积为332万平方米，总的土地成本为236亿元；权益土地面积为276万平方米，权益土地代价为194亿元，新增货值约700亿元。

截至2020年底，合景泰富共拥有175个项目，分布于内地及香港共41个城市，拥有权益建筑面积约1663万平方米，总建筑面积约2442万平方米，总可售货值约5300亿元。

公司布局区域优势显著，按货值划分，长三角区域项目占比50%，粤港澳大湾占比41%，且公司项目多集中于一二线城市，表现在销售均价上，得益于核心城市布局公司2020年平均销售价格达1.7万元每平米，远远优于行业。公司货值充足，优势布局下，为后续项目的去化以及盈利带来了支撑。

值得一提的是，近年来公司也在积极发力旧改，据管理层介绍，合景泰富旧改货值每年增长速度大概是两倍到三倍，毛利率大概在35%以上。随着旧改项目的持续推进，凭借高毛率、高利润率的特征，公司后续整体盈利能力还将得到提升，尤其是考虑到公司旧改项目多处在大湾区等核心城市，其项目开发后续带来的潜在价值十分可观。

合景泰富一直以来积极推动优势区域布局，为后续规模发力带来了重要的支撑。而随着公司迈入千亿大关，公司整体实力进一步夯实，后续在行业集中度趋势下，也将有望实现不断做大做强。

3· 业绩驱动估值消化，大行看好后市表现可期

受新冠疫情影响，过去一年房地产板块估值面临压制，尽管年内整体有所回升，不过随着各家房企业绩出炉，优质房企良好的业绩表现带来估值消化，板块整体估值仍然具有明显优势。

当前随着宏观经济下行经济压力加大，世界各国大放水带来的流动性宽松，有望对房地产板块的估值修复带来提振，在此前提下行业内部，融资成本下行空间大、成长性强的房企在估值修复上弹性也将更大。

合景泰富作为高成长性的房企，公司业绩持续兑现，而目前其整体估值不高，其业绩释放潜力预期下目前已经处在一个不错的配置时点。

从融资成本端来看，预期今年公司融资成本有望进一步下探。尤其是随着迈过千亿大关，带来的整体实力的提升，以及品牌影响力的加强，其不论是在融资层面、还是去化上，资本市场估值上都将带来助益，公司资金成本及结构有望也将得到不断改善，并进一步释放到利润端，带来业绩增长的确定性。

而从估值层面来看，当前合景泰富的动态市盈率5.58倍，市净率0.86倍，处于低位水平，并在同梯队房企中也处于较为低估的状态。此外公司的分红较为稳定，当前股价下股息率约为8%，具备一定的安全边际。

值得一提的是，各大投行和专业机构也纷纷看好公司后市的表现，花旗发布报告指出，将合景泰富目标价由15.18港元上调15.3％至17.50港元，予“买入”评级。花旗表示，合景泰富财务水平符合预期，订立的今年销售额1240亿元，预期在2050亿元人民币可售资源中，有100亿元人民币来自城市更新项目，预期项目毛利率可达到30％至35％，为其增长提供一定支持。

汇丰发布研究报告指出，维持合景泰富“买入”评级，目标价由13.80港元上调15.9％至16.00港元。报告指出，合景泰富去年业绩强劲，增长跑赢同业，核心盈利同比升25％，股息率达8％，毛利率更为行业中最高。此外，合景泰富制定今年合约销售额增展20％的目标，为该行覆盖内房股中最高。

专业投资机构对合景泰富的充分看好，也进一步向市场释放了积极对信心。而南下资金也在积极抢筹之中，港股通持仓比例近几个月呈现快速提升，为后续表现带来期待。