建业新生活（9983.HK）现身说法，“黑马”应该有哪些潜质

在突如其来的“疫情”黑天鹅面前，物业管理行业抗周期性、抗风险性的属性显著体现出来。物业服务合同周期较长，除项目外拓和部分增值服务可能有短期的影响外，物业服务企业整体收入不会受到太大影响。而二级市场也充分认可了物业股的价值，从去年疫情爆发至今，在许多行业萎靡不振的时候，物业管理行业指数都始终保持增长态势，并远远跑赢同期恒指。

物业管理行业指数和恒生指数近一年走势对比图

资料来源：wind数据中心、国信证券（香港）研究部

一个黑天鹅都无可奈何的行业，该怎么展望未来？

物业管理公司具备强基础服务属性，也具有刚性需求性，因此业务稳定不容易受到宏观经济的影响。在物业承接项目后，由于更换成本高、流程复杂，通常不会再更换，因此物业行业有着近100%的项目续约率。除了主动退出，物业公司的已有管理规模流失率很小，基础业务稳定可持续性发展度高。由此，基本盘简单稳定。

如果光看物业管理的基本业务，虽然是简单、稳定，但是利润提升可能也会有瓶颈。从业务单价来看，物业费受到政策限价以及居民接受度的影响较大。当前行业对于政府全面放开物业收费限价的期待较高，然而从这几年来试点放开管制的城市来看，涨物业费不仅仅是限价放开那么简单，居民的接受度也直接影响缴费率，物业公司靠物业费涨价提升利润空间未来会是一个大趋势，但短期助力企业增长的见效如何，则有待商榷。

从业务量来看，目前大多数物业公司基本上是大型房企的子公司。依赖母公司转移项目，是物业公司高增长的主要来源。但房地产开发进入下行周期，房企的销售下行势必导致物业的管理面积可想象空间下行，虽然不会立刻传导至物业企业的业绩中，却也是物业公司长期发展的掣肘。

由此，要找到一个既稳又好的物业公司，除了看基础的物业业务是否足够庞大稳定外，还需要看其未来的发展，能否摆脱企业增长的发展瓶颈，以及是否有新的盈利想象空间。

顺着这个逻辑，笔者找到了一家独特的物业企业——建业新生活。

成长动力的可持续性保障

建业新生活成立于2016年4月，为河南建业集团下属公司，是国内为数不多的深耕单一区域的物业企业。公司最早可追溯到1994年，彼时胡总将香港先进的物业管理模式带入内地，打造了河南第一家规范化的物业公司。目前覆盖河南省全省18个地级市，以及104个县级城市中的97个县级城市，是河南首屈一指的物业公司。所谓强龙不压地头蛇，建业新生活深耕河南地区以龙头优势，形成了集群效应和资源护城河，近年来发展态势强劲。自去年赴港上市后，资本市场对其的关注度也越来越高。

据2020财年年报披露，2020年建业新生活实现营业收入26.5亿元，同比增长51.3%，年复合增长率95.6%。净利4.3亿，同比增长82.3%，年复合增长率369.1%。毛利为8.6亿，同比增长49.4%，年复合增长率高达131.4%。这份成绩表现出了强劲的成长力，而这番成绩成长的动力是源于何处呢？

从常规层面分析，物业公司的基本盘的评估离不开在管面积与合约面积这两个核心指标。过去一年，建业新生活在管总建筑面积突破1亿，同比增长75.5%。合约总建筑面积为1.87亿，同比增长62.7%。其中在管总面积中59%为住宅物业，41%为非住宅物业。作为背靠河南第一房产公司建业集团的建业新生活，其兄弟公司建业地产为千亿级规模体量的领先房企，得益于此，建业新生活在物业管理资源这块自然是拿捏的死死的。目前整体物业管理规模理想，增速较快。

更值得一提的是，据年报披露，建业新生活2020年1-12月累计新增合约面积7189万平方米，其中来自第三方累计新增5507万平方米，占比75.8%。自2019年来，建业新生活便不断加码收购并购加大第三方外扩力度，目前所管理的总建筑面积中已有45.1%都由第三方物业开发商开发。这意味着建业新生活对于兄弟公司建业地产的依赖程度从2017年的90.9%下降至2020年的54.9%。众所周知，房地产开发进入下行周期，这也是传统物业公司基本业务潜在的增长瓶颈，建业新生活率先降低对房产企业的过度依赖，以收购和并购的方式寻求全新的增长出路。由此保持了高速的复合增长，可见其有着高于同业的前瞻性及资金、运营的实力，凭借目前先进的规划布局，后势在行业发展历程中作为黑马冲出重围也非常可期。

图片：2019年-2020年建业新生活收购、并购项目总览

图片来源：企业年报、格隆汇整理

收入结构升级，主营业务多点获利

从主营业务结构的角度分析，目前建业新生活的主要业务有分为物业管理及增值服务、生活服务和资产管理服务三大部分。其中，物业管理及增值服务收入占总收入的比重为82.8%，为主营业务；生活服务次之，收入占总收入的比重为13.8%；资产管理服务收入占总收入3.4%。其中，物业管理及增值服务复合增长率达88%，生活服务复合增长率为143%，商业资产管理及咨询服务复合增长率为184.1%。

图片：2020年建业新生活主营收入按项目划分

资料来源：企业年报

极为特别的是，主营业务物业管理及增值服务中，增值服务的收入占比高达60.9%，已然超越了物业管理服务的比重，这意味着，建业新生活，是一家成功实现了以增值服务接力传统物业管理的企业。其增值服务主要包括社区增值和非业主增值，其中社区增值服务为依托于社区服务站，为业主提供线上+线下的全维生活服务，包括了智慧社区解决方案、君邻会服务、拎包入住服务等。随着人们对生活质量和便捷度的要求提高，社区增值服务增速加快，2020年实现6.2亿收入，同比增值118.9%，收入呈指数型增长。而非业主增值服务则是主要为向开发商提供销售管理服务，并在物业开发商运营的各阶段提供咨询与建议以及对开发商提供物业视察服务，以协助开发商确保所开发物业的质量。2020年实现7.1亿元的收入。建业新生活的增值服务能够满足了人们生活和开发商的需求，实现了双向获利。

图片：2020年建业新生活物业管理及增值服务收入按细分项目划分

资料来源：企业年报

未来的物业管理公司，靠地产公司输送的护城河将不再稳固，一体化服务的品牌力，将成为物管公司的全新护城河。目前，建业新生活旗下的“建业+”业务覆盖了吃、住、行、游、娱、购各个方面，在一体化服务品牌力的建设上做出了一定规模的建设。

首先，建业新生活容纳近400家餐饮商户，包含了中原地区最具备代表性的特色美食，同时和多个餐饮品牌建立合作关系，为居民提供独有的饮食优惠和服务。其次，在提高居住和生活质量方面，“建业+”推出各种增值服务，比如提供上门清洗服务，衣服干洗等等。另外建业旗下还搭建了配套的酒店、旅游业务。得益于其一贯以来保持高密度项目布局的能力，去年在社区团购火起来的时候，建业新生活也快速反应并加入了布局，利用建业新生活在省内的资源把控的独特优势，建业社区团购用户渗透率高，在社区团购上也成功分得了一杯羹。目前“建业+”的社区团购有专门的运营微信群，成功打造私域流量，并且做到了省内次日达，用户较体验好，合计9.6万人在建业社区团购上购买商品，累计成交51.8万单，复购率高，成交额持续增长。

图片：2020年建业新生活社区团购交易额

资料来源：企业年报

综上，首先，建业新生活以物业管理及增值服务为主营业务，目前物业管理服务为区域龙头，同时，由于其对房地产企业的依赖度逐步降低，未来将不易受到房地产企业周期性的影响，基础业务增长动力得到保障。其次，其主营业务中少见的以增值服务为核心业务，并且增值服务做到同时to B、to C，双向获利，这意味着其盈利增长的可想象空间将不止局限于物业管理面积。最后，其搭建的一体化服务体系形成的品牌力将成为未来坚不可摧的企业护城河，企业未来成长空间值得期待。

小结

建业新生活立足于中部地区，作为最大的物业管理服务商，并于2021年提出“扩大根据地，服务大中原”的发展新规划，近年来其项目涵盖住宅、商业、文旅、餐饮、田园综合体等，且不断拓展多元业务方向，如建业+、智慧社区解决方案等。从行业发展大势、企业业务升级、收入结构等方面来看，建业新生活的企业灵活度、多元化和前瞻性都可圈可点。随着行业的发展和企业的不断升级，未来有望迎来价值的亮眼释放。