资讯：卓越商企服务2020年归母净利润同比大增8成 高毛利的商务物业筑起竞争壁垒
3月25日晚间，“大湾区商务物业第一股”卓越商企服务（06989.HK）发布上市后首份年报，并在26日召开2020年业绩发布会。其年报显示，报告期内，在管面积扩张、商管费用提升以及增值服务的提升，推动全年业绩整体上涨，总收入达约25.3亿元，较上年增长37.5%；毛利润约为6.64亿元，同比增长53.2%；归属于母公司股东权益的净利润为3.25亿元，同比增加82.1%。
值得注意的是，商务物业赛道优势明显，毛利率继续上升至27.9%，2020年商务物业在管面积及收入同比增加35.4%和30.7%，成为卓越商企服务压舱石；公共与工业物业在管面积及收入同比增长52.3%和60.9%；住宅物业在管面积及收入同比增长28.8%和25%；同时公司第三方物业外拓主要聚焦在非住宅物业项目即写字楼及商务综合体、企业大楼及办公研发园区和公共与工业物业等，拓宽了盈利空间。卓越商企服务总经理兼执行董事郭莹在业绩会上表示，商务物业的门槛正在不断抬高，公司在客户解决方案、高端商务服务、专业人才储备、客户粘性等方面具有明显行业优势。
高毛利基因
目前主流的上市物企多倚靠住宅形成规模效应，卓越商企服务是行业中难能可贵的商务物业股。卓越商企服务2020年业绩报告显示，报告期内其总在管面积为3201.8万平方米，较2019年末增长 36%，其中商务物业占比为52.1%（1670万平方米）。
从收入方面看，来自商务物业的收入占比最大，为61.9%，其中在业绩期内商务物业收入15.63 亿，占基本物业服务收入 74%。
卓越商企服务的商务物业包括写字楼及商务综合体、企业大楼和办公与研发园区等。根据中国指数研究院2018年的统计，商办物业的定价是住宅物业的数倍，住宅物业的服务费平均约为2.3元/月/平方米，商务物业平均则达到7.02元/月/平方米。商务物业的高占比直接奠定了卓越商企服务高毛利的基因。
报告期内，卓越商企服务的综合毛利率 26.3%，较2019 年上升2.7个百分点，基本物业中商务物业管理毛利率最高为27.9%，上升2.6个百分点；公共与工业为14.8%，上升 0.2个百分点，住宅为 11.2%，上升3 个百分点。
一般来说，因为商务物业的客户集中度高且服务的类别广阔及商业定价模式有很大的延展空间，在实际业务中，物业管理费
的收缴率和议价能力均远高于住宅物业。报告显示，截至2020年底，卓越商企服务已到帐期的物业管理费的整体收缴率为92%，同比2019年增加0.9个百分点。
卓越商企服务总经理兼执行董事郭莹认为，在整个市场容量方面，无论存量市场还是增量市场，在商务物业领域仍然存在非常大的空间，并且从现在看来，它的集中度要比住宅项目低很多。对于卓越商企服务这样一个优秀的商务物业服务企业，将更有机会获得更多市场份额，也会获得更优质的一些商务物业项目。公司在商务物业这一赛道上拥有非常明显的先发优势，构成了强大的竞争壁垒。
“卓越在过去20年的发展过程中，一直在深耕商务这个赛道，对商务客户的需求理解更为深刻，对于提升资产价值、企业服务的理解是非常深的，包括客户综合设施管理的解决方案、商务物业高端特色服务。还有我们专业的人才储备、长期积累的客户资源以及和客户的黏性都有很大的优势，另外就是强大的业务拓展能力。”郭莹在业绩会上说。
卓越商企服务业绩报告显示，深耕目标城市，深耕大客户，通过市场拓展、收并购以及卓越集团的房地产开发三架马车，快速扩大商务物业管理规模，提升目标市占率。是卓越商企服务快速实现地域规模扩张的有效途径。在过去的三年中，卓越商企服务已经完成了全国化业务布局，2021年，将全面加强市场管理、销售收入，市场拓展的开拓力度，持续深耕大客户，和潜在大客户挖掘。强劲的外拓能力，充分显示了市场和客户的认可，截至2020年底，来自第三方外拓市场的管理面积已达 1380 万平方米，占总商务物业的82.7%。
业绩承诺
对于投资人问到的未来的业绩目标，财务总监吕力在业绩会上表示，按照卓越商企服务上市之初就作出过业绩指引，在未来，归母净利润仍按照当时指引。“未来三年还是由四个业务组成，第一块是基本物业，占比为80%左右；第二部分，增值服务占比为20%。基本物业服务来源于集团、第三方的比例大概是1：1，第三方的来源于中收并购大概占15%。”
除了基本物业服务，卓越商企服务的增值服务毛利增长也是一大亮点，报告期内，增值服务收入达约3.59亿元，较去年同比增长76.0%，占总收入的14.2%，同比增长3.1个百分点；毛利率为34.6%，同比扩大9.4个百分点。增值服务包括：资产服务、企业服务和专业增值服务。主要由于提供的高端商务服务、企业行政福利平台服务及二手物业租售代理服务增加。
郭莹还介绍，公司目前在做的智慧管理信息化平台的应用，提升了管理效率，给客户带来更精准的服务，提高市场占有率及企业服务产品覆盖率，进一步拉大赛道上与同行的差距。
吕力对增值服务的毛利率也作出承诺：“未来我们会持续在增值服务这块加大拓展，进行一些新的增值业务尝试，同时，我们也会持续在现有增值业务深耕，预计未来增值服务收入在总体收入的占比大概在 20% -22%左右，我们毛利率会在今年34.6%的基础上，未来还是会保持稳定并持续上升的趋势。”
对于未来的规划，郭莹介绍，2021 年卓越商企服务坚持“1+1+X”战略，聚焦大湾区、长三角和其他一线、新一线重点城市。她指出：“长三角确实在2020年业务增长非常快，当年新拓项目达到了很高水平。2021年重点加强长三角地区大中台建设，在长三角也会下沉到各个城市区域。我们针对其实包括长三角、大湾区以及其他目标城市，今年会对各个区域城市它的整个市场特征进行分析， 针对不同区域，我们将采取不同的收并购和市场组合协同策略，能够做大当地的市场。我们也看到无论来自于我们的FM业务和对于一些商写项目，以及目前更多一些产业园区，包括医院、学校物业，市场容量还是非常大的，我们也是希望做高每个区域的浓度。”她说。
卓越商企服务集团执行董事兼董事会主席李晓平表示：“2020年是本集团发展历程中极为重要的一年，资本市场的加持将会帮助我们捕捉市场机遇。我们将继续深耕大湾区，并加大长三角区域扩张力度，以及发展其他一线及新一线重点城市，快速实现地域范围的布局和商务业态的扩张，巩固我们在中国商务物业服务市场的领先地位。我们会不断创新服务内容和商业模式，实现向智慧管理方向转型和更主动的社区运营方向升级，重新定义商务物业服务的价值标准。”