阳光100艰难转型 今年还将出售百亿资产

财联社（北京，记者 李洁）讯，股价暴跌、卖地还债、贷款担保人失联……阳光100中国（02608.HK）今年以来风波不断。

面对随之而来的质疑，阳光100管理层下定决心转换赛道，更彻底地转型。

“住宅的整体市场趋向饱和，市场总量开始见顶，阳光100必须做出主动选择，下决心转型，把精力放到非住宅产品上来，一定要脱离住宅的主流房地产轨道。”阳光100集团董事长易小迪日前表示。

陷入转型阵痛

日前，阳光100中国发布公告称，公司在2016年初到2018年年底期间，向8家公司的21个贷款项目提供了15.47亿元的贷款资金，这些贷款均由担保人张伟及其关联人引荐。因与担保人张伟失去联络，公司拟对应收账款和其他应收款计提9.47亿元的损失准备。

事实上，担保人失联、近10亿元资金难收回，只是今年阳光100面临的困境之一。

易小迪认为，阳光100现在遇到的困难和压力，是在于总想同时抓住两只兔子，想把转型的新产品线做好，又不想放弃传统住宅开发的主流市场。

阳光100在2014年提出从开发商转型运营商，随后几年，当其他房企在住宅市场急速扩大规模时，阳光100却以发展商业地产业务为主轴，业绩增长较为缓慢。

财报数据显示，2015年-2018年，阳光100的合约销售额分别为74.91亿元、104.17亿元、106.08亿元、120.96亿元。

“阳光100错失了黄金发展的时机，也因商业项目沉淀大量资金，资金回笼速度慢，造成流动性困难。”一位房地产机构研究人士告诉财联社。

阳光100副董事长范小冲坦承，“这一路走来我们错失了很多机会，包括可能在发展过程中有过战略的误判。”

据2018年年报，阳光100的总债务金额为296.95亿元，其中短期借款为104.2亿元，净负债率高达261.6%。

“我们从侧面反映了一个房地产企业想从主流的住宅开发转向服务增值模式是多么困难，我们正在感受这种转变的艰难。”范小冲说，“但困难也是好事，在未来的危机到来之前，我们更早地感触到这个危机，更早地下定决心要转型。”

他进一步表示，如果继续进行高周转、高负债的住宅开发，阳光100不具备优势，因此要卖掉一些项目。

对于未来的发展模式，阳光100方面称将实行 “租售并举”。目前该公司已布局街区综合体、喜马拉雅服务式公寓两个较为成熟的非住宅产品，未来也将进一步聚焦非住宅市场。

“我们现在实际上是租售结合的模式，租售结合实际上周转比住宅要快。我们今后会找负债没那么高、资金使用效率更高的项目进行发展，不会再沉淀大量资金。”范小冲如是说。

财报显示，阳光100的非住宅板块的销售收入有所提升。2018年全年，阳光100商用物业及车库的合约销售金额为36.04亿元，同比增长35.0%，占总销售额的29.79%，非住宅板块在销售收入占比接近三分之一。此外，2018年阳光100的服务性收入达到6.35亿元，同比增长7.8%。

否认“断臂求生”

今年1月17日，阳光100突然遭遇闪崩危机，盘中一度暴跌75%，截至当日收盘跌幅仍高达64.59%，公司市值蒸发超过60亿港元。

业内人士认为股价大跌一定程度上影响了阳光100的融资能力。出于偿还短期债务等需求，阳光100开始出售住宅项目“回血”，今年上半年，其先后与融创、佳兆业达成股权转让协议，累计交易金额约60亿元。

出售项目被外界看作是“断臂求生”，但阳光100一位高层对此给予否认：“我们不是一个需要断臂求生、很快没有明天的公司。卖项目是希望彻底转型，今年还将出售100亿元的资产。”

而通过卖项目、发行美元债、信托融资等方式，阳光100方面称，其债务总额已在2019年上半年得到大幅降低。

“外界以为我们很慌张，其实我们并不慌张，主要是得益于我们比较早地做了土地储备的布局。”易小迪表示。

截至2018年年底，阳光100土地储备总建筑面积为1502万平方米，土地储备面积按平均售价计算，货值达到2000亿元。根据第三方机构克而瑞的统计，这一土储数据可在房企中排到前60的位置。

上述阳光100高层表示，在2019年上半年完成部分土储转让交易后，阳光100的剩余土地储备仍可满足公司未来8-10年的发展需求。

值得关注的是，对于出售项目阳光100有自己的标准，其出售的土储多为规划住宅开发为主的地块。

“我们有大量住宅的开发，所以卖地并不是负面消息。”范小冲称，“住宅并不是我们的竞争优势，同时我们的资金成本相对比较高，周转又受到调控的影响。住宅项目现在出售是划算的，现在卖两个项目应该比五年后自己做完效益更好。”

他进一步表示，阳光100出售项目不会甩卖和贱卖，基本上是比较高的价格，可以减少负债，又能快速回笼资金完成转型。

今年上半年，阳光100实现未经审核合同销售额约37.88亿元。而阳光100中国管理层曾在业绩会上提出，2019年公司合约销售目标为约150亿元。按此计算，其上半年仅完成全年目标的25.25%。

对此，范小冲回应称，阳光100基本上每年上半年业绩都接近这一比例，业绩释放主要在下半年。