远洋服务(06677.HK)：业绩稳步提升，内生外拓助力高增长

2021年3月22日，远洋服务(06677.HK)于香港召开2020年年度业绩发布会，公司董事局主席、总裁、执行董事杨德勇，董事局副主席、非执行董事朱晓星，副总裁、增值业务负责人万洁，财务部总经理刘旭，资本市场部总经理周莹等出席本次会议

一· 财报基本情况与未来展望

过去一年远洋服务交出一份亮眼成绩单，2020年公司年内实现收入20.2亿元人民币，同比增长10.3%，公司实现核心净利润2.5亿元，同比增长44.3%。

公司储备面积持续增长，对外拓展不断发力，截至年底合约面积达7108万平方米，同比增长19.7%，新增第三方外拓面积较去年同期增长10.6倍，第三方合约面积占比提升至33%。

对此财报特别提及去年公司赴港上市为远洋服务后续发展带来了显著的变化，其一是在资金、品牌、信用等方面获得资本市场加持，提升了外拓业务和收并购实力，有助于迅速提升在管规模和利润水平。其二是增加股本，打通资本市场融资渠道，丰富资本运作手段，支撑业务独立发展。其三则是通过实现集团化改造，建立良好的管理机制，提升远洋服务的治理水平。

远洋服务强调企业要牢记企业发展的根本。一是上市是远洋服务的催化剂，经营管理是远洋服务永恒的核心工作。远洋服务要永恒地把经营管理工作放在最核心位置，不断地提升经营管理的质量和水平，持续更好地为股东、投资者创造价值。二是客户服务是远洋服务永恒的主业，必须始终把目光放在客户身上，紧紧围绕客户服务来开展各项业务，不断为客户提供满意的服务。三是员工是远洋服务核心竞争力，必须要紧密依靠员工，全力提升员工素质、专业能力和工作待遇，不断为员工的发展提供更好的舞台，满足员工对美好生活的追求。

展望未来，公司将重点围绕完善区域布局、丰富服务业态、拓展服务边界等方面不断发力。

在区域布局上，公司将聚焦核心区域，持续深耕京津冀区域和环渤海区域，紧密协同远洋集团开发主业，继续充分发挥本集团一二线城市占比高的优势；积极拓展华东区域和华南区域，围绕深耕核心高价值城市，持续提升规模效应和市场拓展能力；战略布局华中及华西区域，通过“内生+外拓+收并购”方式逐步在新市场扎稳脚跟。

公司将进一步丰富服务业态，聚焦主力业务，以住宅物业为基础，积极拓展商企服务、城市服务等非住宅业态服务品牌，打造专业化服务体系。通过股东资源合作、收并购和社区智能化改造等方式扩大住宅服务管理规模；借力本集团已有品牌及管理经验优势，持续深耕拓展，扩大商企服务管理规模；此外对目前包括城市环卫、绿化、资产服务在内的等多项服务领域的城市服务，因其还处于起步阶段，发展空间较大，远洋服务也将选择合适策略，以合资控股、小股操盘和委托管理三种业务模式进入。

在拓展服务边界方面，远洋服务将以高品质物业管理服务为基础，协同发展非业主增值服务，积极拓展社区增值服务。对于非业主增值服务，远洋服务将在股东资源合作的基础上，向非业主提供全周期增值服务，并积极开展外部拓展，提高来自于外部客户的收入；对于社区增值服务，公司将深度挖掘业主需求及资源，提升社区增值业务空间，创造美好生活，提升资产价值。

二· 业绩会问答环节

Q1：目前物管行业竞争激烈，未来的发展战略以及未来几年的业绩指引，公司在扩大业务规模方面一个具体的的目标？增长方式有哪些？

A1：20年是净利润是2.6亿，未来三年复合增长率50%左右。

发展战略方面，在新的发展战略中，我们对远洋服务将有三个定位，一个是成为有品牌的中国优秀物业管理综合服务商，物业管理综合服务就意味着第一首先得有规模，另外得有口碑，最后模式得有持续性。然后第二定位是在远洋集团内部要成为远洋集团客户服务业务的主力军，主要是希望未来逐步的去承接原集团服务业相关的一些业务，打造一个轻资产的平台。那么第三个方面则是成为物业管理上下游业务的开拓者，就这三个定位，那么来介绍一下远洋服务，根据这三个定位的未来的一个发展。

首先从成为中国优秀的物业管理综合服务商方面来讲，首先我们得提升规模，提升规模的策略，我们希望是在21、22年这两年，我们还是希望能够聚焦，一个是聚焦在核心区域，一个是聚焦在我们的一个主营业态，就是我们的住宅和商品，这是我们目前的主力业态，然后可能在探索一些城市服务和其他的业务。

另外聚焦在主力业务，就是我们目前的基础物管服务和社区增值业务，当然还有非业主增值业务，但是只希望是聚焦在基础物管和社区增值业务的发展方面。

从区域上来讲，发展的趋向，目前因为原有项目90%以上的项目都位于一二线的城市，主要也是在中国几个经济比较发达的一个区域，比如京津冀、环渤海、华南、华东、华东、华西，我们未来的发展也主要聚焦在这5大区域的一二线的一些城市。那么在目标方面的话，就是今年我们实现合约面积过亿，利润4个多亿，两年实现管理面积过亿，平均增幅保持在50%左右。

我们要进一步发挥远洋服务在京津冀环渤海区域的优势，这两个区域公司目前的整个项目的占比达到60%以上。去年拓展了900多万方的项目，外拓也有60%以上也是来自于这个区域。这也说明这两个区域的以往的优势还是比较明显，这是继续发挥这两个区的优势。

在业态方面，就是2021年22年我们还是希望能保持我们的特色，我们还是以中高端住宅为主，我们希望2022年商写物业管理项目营收占比能够提升到35%，同时在逐步探索城市服务业，也希望能够在这方面有所突破。

在业务方面的话也在扩大管理规模，增加基础物业服务收入，同时要快速发展增值业务，尤其是社区增值业务，以此优化整个的业务结构。在增值业务方面主要是开展社区资产和空间经营，房屋经济、社区生活服务三大主力业务。希望2021年社区增值服务收入占比提升到20%以上。

我们希望从2022年起以单盘拓展为主，收并购为辅，第三方的项目占比超过整个项目占比超过50%。

Q2：请问远洋集团是如何看待远洋服务在整个集团的重要性的？集团未来将如何支持物业管理公司的增长？特别是也看到近期集团和国寿也进一步签署了战略合作协议，也想问一下这块是否能为远洋服务带来更多资源协同？

A2：首先，远洋集团非常重视支持远洋服务的发展，一些常规性的业务像住宅物管维保修智能化安全管理，集团会不遗余力的去全力的去支持这些服务的发展。我们工作重心是发挥远洋集团自身的一些业态、业务方面的优势，重点去促成集团还有一些关联单位在其他业态资源方面的协同与整合。包括像写字楼、商业、自己持有的物流园区、数据中心等业态。远洋所有的商写资源都是非常优质的，包括我刚才讲的远洋太古里大部分都位于一线城市，可能从绝对规模上面来讲不一定特别大，但是单项目收益标准很高，可以为远洋服务的持续增长提供重要的一个支撑。我们就说这两年的重点工作就是一个内部优势资源的整合，以远洋服务做一个非常重要的轻资产管理的平台，去做好这方面的基础物管的工作。

第二，远洋集团和远洋服务目前正在非常积极深入的探讨，在商写等业态基础管理上，在上游的招商、设计、运营等资管业务链条去延伸来整合，形成商管一体的轻资产业务模式。远洋集团是非常希望是以远洋服务为主体，依托集团既有的优质的不动产的资源，尽快整合出有市场影响力的轻资产的商管团队和商管品牌，下一步也可以依次依托，包括像社区商业整体的一揽子的给客户提供，包括像设计招商运营这些方向去进一步的延伸。

第三的话就是远洋服务，一个非常重要和宝贵的资源，就是远洋集团层面的大股东最重要的战略合作伙伴，包括中国人寿，大家保险、太古地产等集团层面是一直在统筹支持，积极推动和促成在这些和这些伙伴，在商业写字楼等不动产管理，以及在客户层面的增值业务方面的一个共赢合作，我们提到的签署的战略合作协议也是一个从大的方面的合作。

Q3：今年公司的毛利是有一个比较大的提升的，也想问一下公司毛利提升的原因，其中社保减免占的影响有多大？

A3：公司2020年的毛利率25.3%，比2019年提高了4.7个百分点，不管是我们在物业管理收入，还是我们的业主和，非业主增值收入，三项业务的毛利率都有所提升。提升的主要原因一方面是我们的业务结构的一个优化，可以看到我们在去年高毛利的社区增值服务业务的收入占比，从13%提高到16%，这一部分我们也是去年的毛利率首次超过60%，达到62%。我们从2019年下半年开始推行的精细化管理通过成本的挖掘，实现毛利率的一个稳步提升。我们在2020年的管理效果已经开始呈现了，比如说我们在经营效率方面，我们三年的人均管理面积逐年提升，在20年我们的人均管理面积已经达到0.75万方，另外去年也是有政府的疫情的社保减免的影响，在去年我们的是疫情的减免，社保减免对营业成本的影响是不到4000万，对毛利率的影响不到两个点。

Q4：关于增值服务方面，因为公司在增值服务领域的发展重心是什么？公司目前已经开展的增值服务的情况是什么样的？

A4：20年度我们的社区增值服务。服务的总收入是3.16个亿，较2019年增长了33%。业绩的增长主要是来源于以下几个方面。第一，从社区资产增值业务来看，常规的空间资源车位等业务收入有较大幅度的增长。那既是得益于我们空间和车位管理资源的新增，同时也得益于支持和托管资产租赁收入的提升。

另外我们通过资产管理系统的上线，将各类资产、各类资源向精细化管理，价格向市场化的方向做了优化，直接带动了此部分收入的增长和利润贡献的增加。另外在社区生活服务方面，为业主整合提供了各类到家服务。在房产经济业务方面，2020年经纪业务总体受到疫情的影响，收入规模有所下降，但下半年我们迅速的理清业务模式，在机构合作的基础之上组建了专业团队，在社区房产经纪业务、资产代理等业务上面，做了部分地区部分项目更深入的一些业务尝试。

结合我们服务项目的城市分布和业态周期，设计了新房拎包入住和老房翻新的两条业务线，进行了业务试水，取得了初步的成果。这是针对20年我们整个业绩的情况做的一个解读。那么展望2021年，我们在增值业务上面规划了更高的收入增长目标，管理团队已经做好了细致详尽的工作铺排，将继续加大人财物资源和技术的投入，全力推动相关业绩指标的如期达成。而且我们也会将工作重点继续聚焦在业主增值业务的发展和突破上。