广州旧改如火如荼，珠光控股（01176.HK）顺势崛起！

2020年9月，广州市政府发布了《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》，意见中透露了未来10年的旧改蓝图。10年时间，广州要推进388条城中村的全面改造，计划分为三步走，即三年实施计划、五年行动方案和十年改造计划。

乐居网不完全统计，2020年广州共52条旧村招标成功，比上年增加19个（2019年广州全年旧改村共33个），涉及的旧改面积超3802万㎡，总投资额超3122亿元。并明显看到，头部房企均积极杀入了广州旧改市场，升龙去年拿下5个旧改项目，位居第一，富力、保利、时代中国、恒大等全年均拿下了4个，佳兆业也争取到了3个，足见行业景气度。

旧改项目助力珠光业绩大爆发

珠光控股（01176.HK）业务主要分为3大块，包括物业开发及销售、物业投资、项目管理服务等。公司在2018年底组建了两大独立运作的二级集团：房地产集团和城市更新集团，其中房地产集团定位于二级土地开发商；城市更新集团定位于一级土地整理服务商。

公司往年收入及纯利增长较波动，但整体规模仍保持增长态势，至2019年营收已经突破40亿港元。其中，2019年项目管理服务收入录得约13.7亿港元，取得重大突破（收入占比由2018年的0.45%，陡升至33.63%），同比大增113倍，这个项目管理服务其实就是公司来源于相关旧改项目的服务款项收入。至2020年上半年，该业务分部收入再次爆发并录得了约10.15亿港元，同比大涨99.5%。

众所周知，珠光控股在广州及珠三角地区拥有了丰富的资源。在广州旧改市场开展相关服务将具有很明显的竞争优势，这也将是未来几年公司发展的重点方向。转型发展战略，正是精准卡位广州旧改大好前景，公司业绩增长拐点已现，未来几年的增长斜率料会明显抬升。

物业发展及销售业务持续稳健增长

物业发展及销售业务往年一般会占到总收入的约七、八成以上，2020年上半年这一块业务有所倒退，主要受到疫情影响。但过往年份表现一直很稳健，土地储备至2020H1也大幅增至117.37万㎡。

2020年中期，公司所辖12个项目，除了南沙御景项目已全面交付，其余项目均还有较大的增长空间。可售总面积高达200.38万㎡，主要项目的可售面积/上半年已售面积倍数普遍都在20倍以上，很好的保障了业绩增长持续性。

当前估值已无法体现公司真正价值

2020年，珠光接连出售了两个项目，最终对价超过60亿元，预期可确认未经审核的收益也超过15亿港元。去年12月，公司还收购了广州汽车城项目余下49%股权，自此将100%拥有广州汽车城旧改项目。该项目第一期于2020年7月取得了预售证，料将带来充裕的现金流入，并为公司增加不菲收入。

可以说，当前市场给予珠光控股的估值已无法体现其真正价值，特别是未来旧改项目持续发力所带来的质变。公司传统物业发展及销售业务的可售面积充足，足够未来4-5年的高速增长。两个项目出售也贡献了不少收益，财务压力减轻，将有助于各项目加速推进。最重要的是，当前广州旧改市场如火如荼，凭借珠光控股在区域内的竞争优势，公司发展很大希望将迈入一个新的上升阶段，顺势崛起是大概率事件，所以是时候用新的眼光审视珠光了！