实地调研｜白石洲旧改加速，绿景中国（00095.HK）进入关键性一步

对于深圳这座城市来说，旧与新的界限从来都没有很明确的划分，或许前一秒还是低矮密集的城中村，下一秒就是整齐划一的写字楼。

这是这座城市的发展步伐，却也是我国城市化的典范效应。

1月29日，笔者有幸参与了一场绿景中国（以下简称：绿景）的线下投资者反向路演，走访参观了绿景在湾区的几个代表性项目，也近距离参与了集团高管对于企业经营展开的互动交流。

无疑，白石洲城市更新项目成了各路投资者最为关注的话题，同时也是绿景未来五到十年内的大手笔之作。

三期变四期，旧改航母白石洲迎来新动向

作为一家专注于城市更新的地产开发企业，绿景在业界向来有着“旧改专家”的称号，从成立之初，至今的几十年时间里，绿景从未出现在招拍挂市场。绿景美景广场是绿景目前在售的深圳旧改项目之一，也是我们此次调研的第一站，也是华侨城片区目前唯一在售的稀缺小户型产品，主打48-96㎡的loft精装公寓，7.5万/㎡的均价，50年的产权。

公寓项目是近两年来绿景在深圳主要的推售产品，但最受瞩目的依然是白石洲的旧改项目，这也是我们此行的重中之重。

深南大道以北、沙河东路以东，46万平方米的占地面积、2527栋出租屋、超15万人在此聚集。白石洲曾是多数来深圳奋斗者的第一站，也是他们梦想开启的地方。

近日，深圳市南山区城市更新和土地整备局公示了一份沙河街道沙河五村城市更新单元规划修改（草案）。至此，关于白石洲旧改项目作出了重大调整。

计划实施分期调整为分四期实施，将原规划的一期拆分为一、二期实施，相应的原规划二、三期调整为三、四期。

三期变四期的消息流出至今也有一周时间了，白石洲旧改终于迎来了新的进展。按照深圳的项目开发速度来看，白石洲一期项目最快将在2022年底就可正式入市。

据项目负责人现场介绍，白石洲项目包括新塘村、上白石村、下白石村、塘头村、新堂花园、沙河工业区等六大部分组成，其中沙河工业区是整个项目中面积最大的部分，也是整个白石洲项目进展最为顺利的部分。

绿景白石洲项目于2018年正式启动；2019年6月开始签约；2019年底，沙河工业区清退100%租户；2020年初受疫情影响项目稍有延迟； 2021年1月底，政府修改白石洲旧改规划，项目从三期调整为四期。

此次的项目规划调整，无论从项目主体施工进度而言，还是整个项目的成本把控，对于白石洲旧改无疑是一重大好消息。

签约方面，据现场介绍，随着深圳旧改新政策的签约率由100%下调到95%，二期旧改进度或将进一步加快，预计今年内完成签约工作，并确定实施主体。

不同于以往拆旧楼盖新楼的旧改模式，此次白石洲项目，绿景联合华为、联通、景悦科技，共同研发首创“智慧城区”系统。通过轻量化的三维建模技术搭建白石洲城区的数字化模型，以数字化空间反映真实世界，用基础网络的安全管理，在交通物流，社区环卫，智慧商业等方面用直观、可视的数据跟踪掌握城区整体情况。从而实现快速发现问题、调度处理，势要把白石洲项目打造为旧改示范性标杆产品。

调研第三站是佐阾虹湾购物中心，这是绿景最具代表性的商业模式——社区邻里型购物中心。佐阾购物中心是绿景资产公司的核心产品线和主力品牌，同时也是国内首创的商业形态，按照系列化、规模化、品牌化的发展模式，成为国内最具影响力的社区商业品牌。

结束了佐阾购物中心的参观后，我们来到此次调研的最后一站：绿景NEO深圳总部大厦。

作为绿景的双总部之一，绿景NEO大厦不只是一栋甲级写字楼，也是绿景进军高端商务办公市场的开山之作。这是一幢集办公、商务、商业、文化于一体，配备国际化智能设备与高端商务服务项目的超甲级写字楼。截至2020年6月30日，出租率超过84%。

站在绿景NEO大厦的窗前，近可看香蜜湖新金融中心以及福田CBD，远可望深圳湾超级总部基地。

十年磨一剑，白石洲旧改助力绿景走上快车道

在绿景NEO大厦的投资者座谈会上，绿景管理层坦言相待，既描述了绿景的经营状况，也就投资者现场解答一一做出了回应。

绿景首席财务官兼公司秘书陈建民先生先简单介绍了一下绿景的发展历程。1984年绿景成立，经过十年磨砺于1993年正式进入房地产领域，之后便走上了专注城市更新的独特发展之路。2019年开始，绿景将大部分的资源和精力投入到白石洲项目中，现如今已到了白石洲项目最好的时候。

会上，有投资者就绿景如何拿到白石洲项目提出疑问。

对此，绿景执行董事兼行政总裁唐寿春先生回答道：

首先，旧改具有特殊性，绿景在旧改方面有自己的特点，也有很多成功的经验，在投票的时候村民更愿意看到开发商有多少成功案例；

其次，在深圳房地产协会里有一个城市更新委员会，而绿景是主任委员，也是唯一的主任单位，在竞争旧改项目时更有说服力。

对于白石洲项目推向市场之前，绿景将如何维持现有经营业务周转。陈健民先生向在场所有投资者表示，在未来几年时间里，绿景作出了短期、中期、长期的规划，并重点介绍了在2022年前后绿景还将推售哪些项目：深圳有绿景美景广场、红树湾壹号、黎光项目，珠海有东桥和喜悦荟项目，以及粤西化州国际花城项目，足以维持当前的业务周转。

现场讨论最热烈的问题是：白石洲项目会否打造TOD模式？

对此，管理层回应道，TOD模式更适合商业氛围较弱的区域或项目。而在白石洲项目规划之初，也确实有过这样的设计，但综合项目所处地段、周边商业成熟度、居民人口及生活情况、片区商业价值等，得出白石洲已具备一个成熟综合体的要素，已不需要依托地铁进行价值加成。

在笔者看来，白石洲以现有的1号线和在建的29号线，以及规划中的20号线南延项目，未来的白石洲还将会出现三条轨道交通线路汇聚于此，也不排除白石洲将成为三条线路的换乘点。

对此，笔者认为：

第一，如此重大的项目规划，以政府主导的城市交通，必定事先有基于城市建设的长远规划方案，这不是一个项目能左右的。

第二，深南大道作为城市主干道，百米路宽外加预留绿道，沿线项目想要和轨道交通作紧密联系，可能性不大。强行融入的效果和过街通道没啥区别。

第三，鉴于在这种可能性不大的前提下，再去为此事大费周章，无疑是给自己的项目进展设置障碍。

对于绿景所有投资者最关注的，该如何看待当前的绿景现状。

唐寿春先生给出了三点总结性的看法：

1、绿景不是快周转地产商

过去的二十多年里绿景专注布局大湾区，没有追求规模的压力，也没有拿地的压力，更不会有经营风险。过去的绿景没有做规模化布局，但商业价值远高于纯地产开发。专注旧城，十年沉淀，用经验积累探索旧改模式的标准化创新，接下来去复制白石洲的成功模式。

2、不能单纯从财报看绿景潜在项目的价值

目前，绿景的总资产体量在众多房企中并不突出，但含金量是其重要看点；加上几大旧改项目在近两年陆续入市，增长前景显而易见，负债的改善也将水到渠成。单从目前的报表上看，绿景并不具有优势，如果从项目资质、长远投资的角度来看，便能发现绿景的商业价值，低位下注的背后具有值得期待的优势。

3、不要从昨天看明天

过去的绿景发展进度慢，白石洲项目将是一个历史性节点。

绿景的明天，很大程度上就是这座城市的未来，对于绿景未来的想象皆从白石洲的明天看起。