多家机构齐声看多，建业新生活(9983.HK)迎 "V型反转"
近期多家大行关注建业新生活(9983.HK)，并发表研报对公司表示看好。而公司股价最近表现也相当不错，走出了一波V型反转。在此背景下，市场投资者也对其后续走势能否持续表现给予较大关注，借此不妨对建业新生活当前的投资机会进行分析。
简单梳理各大行对建业新生活的研报观点，可提炼出两个关键词，一个是成长性，一个是低估值。
从成长性方面来看，核心在于业绩层面的高增长，此前1月27日，建业新生活发布了盈喜公告，公司初步预期2020财年股东应占未经审核年内利润总额将较2019财年录得不少于80%的大幅增加。
对于这一盈喜各机构在研报中表示了充分的肯定，认为业绩预增超预期，表现亮眼。其中建银国际表示，建业新生活预计的增长幅度比该行的预期(+70%)高出10%，比公司此前给出的指引(+60%)高出20%。光大证券则指出，建业新生活业绩增速亮眼，区域深耕优势逐步显现，对此光大证券还上调了公司2020-2022年EPS为0.33元、0.50元、0.72元(原为0.32元、0.47元、0.67元)。不难看到公司超预期的业绩增长带给了市场较大的惊喜，甚至给了机构重新评估业绩增长潜能的机会。
物管企业业绩离不开在管面积的支撑，进一步结合公司公告的在管面积变化来看，截止2020年底，建业新生活物业管理服务及增值服务的在管建筑面积与合约建筑面积分别达到约1亿平方米及1.86亿平方米，较截止2019年末的在管建筑面积与合约建筑面积分别增长75.5%及62.2%。可见，公司的业绩增长，具有实打实的基础，反映了区域长期深耕扩张不断释放的潜能。
而对公司业绩的增长，建业新生活则从三个方面予以了解释：其一是在物业管理及增值服务中，在管面积大幅增加及增值服务收入增加；其二是集团建业+平台的注册用户数量大幅攀升，导致生活服务的收入增加；其三是集团推行提质增效措施，管理费用率持续降低。
基于上述三个层面，其实也勾勒出了建业新生活在行业中的核心竞争能力。
首先，体现在在管面积层面，物业企业增长的首要核心逻辑在于谁能拓展更多的项目，获得更多的资源。在这之中，往往背靠地产开发的企业具有优势，反映了内生性的增长机会，与此同时在外拓层面则是公司资金实力，市场口碑的综合体现。
由此而言，建业新生活关联公司建业地产，在合约销售上稳步增长，土储规模更是十分可观，截止2020年12月底，土地储备规模达5415万平方米（应占建筑面积达4015万平方米），随着项目开发陆续交付，未来预计将持续为建业新生活贡献稳定的增量面积。
而再从外拓层面来看，公司深耕河南持续发挥区域影响力，并加速布局省外，2020年公司通过市场化招投标外拓的新增在管及合约面积分别达到0.12亿平方米和0.38亿平方米，反映公司强劲的市场拓展能力。
其次，再从公司搭建的线上、线下生活服务体系的建业+生活服务平台来看，平台用户及交易额的快速增长，反映了公司围绕物管服务搭建的生态不断走向成熟，聚集流量资源形成了强大的商业变现能力。数据显示，2020 年1-12月，建业+平台新增注册用户149 万人，同比增长30.3%；全年实现累计GMV 总额7.8 亿元，同比大幅增长83.9%。同时值得注意的是，建业+生活服务平台并非只服务于建业业主，同时在非建业业主也有巨大的影响力，反映出平台用户范围的不断扩张形成了超越物业生态本身的商业价值。数据显示，2020年来自建业业主/非建业业主的GMV 分别为5.8/2.0 亿元，非建业业主的GMV体量已经占据重要份额。这也充分体现了建业+生活服务平台强大的对外延展能力。
最后，从提质增效层面来看，这也是物管行业竞争的必然趋势所在，围绕科技赋能、管理赋能进一步挖潜，带动业绩提振。而这之中建业凭借高密度的在管项目布局也将更容易带来协同效应，实现降本增效。如打造共享服务中心等，推动资源整合聚集，形成相关岗位一对多的快速联动的服务体系，不仅有助于降低成本，同时也将带来客户满意度的提升，进一步获得市场认可。
在这一系列核心优势支撑之下，建业的成长性显然也将得到快速释放，不论是在管面积的快速提升，还是建业+服务平台的用户及收入的非线性增长机会。对此， 国信证券(香港)此前在研究报告中更是预计，2021年建业+用户数将超过500 万，未来三年建业+的服务群体每年将以百万级的人数增长，建业+平台将成为公司收入增长的主要动力之一。
正常而言，高成长性有助于消化高估值，而在大行研报中，我们看到的第二大关键词则是关于建业新生活的低估值水平，而这也综合反映在各大机构对公司给予的业绩预期和目标价之上。
梳理来看，建银国际结合行业层面估值水平指出建业新生活目前的市盈率为2021/2022财年的13.3/9.9倍，低于24/18倍的行业平均水平。其重申建业新生活是该行在物业管理公司中的首选，维持"跑赢大市"评级及目标价13.8港元。
星展银行研报观点则表示，公司目前以2022年10倍市盈率交易，其在社区变现和运营效率方面的独特优势尚未在股价中得到体现。星展银行预计建业新生活的盈利质量未来会改善，并提升2020-2022年的盈利预测5-8%，反应更多关连交易的贡献和来自债券投资的利息收，维持"买入"评级，目标价12.51港元。
此外，光大证券在建业新生活发布盈喜后上调EPS预期的同时，也将目标价由14.62港元上调至16.47港元，维持"买入"评级。招银国际研报则指出，目前建业新生活的地区领导者地位被低估，给予其"买入"评级，目标价11.2港元。法巴银行认为建业新生活目前的股价略被低估，维持"买入"评级，目标价13.2港元。国盛证券研报表示，考虑到公司良好的成长性及偏低的估值水平，予目标价10港元(对应2021年18倍PE)，维持"买入"评级。
各大机构给出的目标价由10港元到16.47港元之间，较目前7.74港元潜在涨幅空间达到30%-113%，可见，专业投资机构对建业新生活未来的业绩成长和当下低估值带来的洼地机会表示高度看好，考虑的公司不久后也将迎来上市后的第一份年度成绩单，相信随着业绩的超预期释放带来的对估值的消化，还将令公司在资本市场更具投资吸引力，而当下的V型反转走势，或许已经留下了一个不错的下注时间窗口。
相关证券：- 建业新生活(09983)