杭州出台楼市组合拳，新政前夜中介加班加点忙网签

1月26日晚，对于杭州楼市而言，又是一个沸腾之夜。

多个购房群在传：新政将至，大家抓紧网签。

有人上传了新政可能涉及的措施，并表示“明天可能出”，争分夺秒的紧迫感在杭州蔓延。

有自媒体直呼“这是你购房网签，但不用缴纳5.3%增值税的最后时机了。”

想抓住最后时机的购房者连夜奔赴杭州各大中介公司总部签约中心着急网签，一时间人声鼎沸。有消息称，位于西湖文化广场环球中心的杭州我爱我家总部加班加点，灯火通明。

直到深夜，签约还在继续

他们赶上了楼市调控前的最后一班车。1月27日早间，传言许久的杭州楼市新政终于落地。

杭州打出调控组合拳

杭州住房保障和房产管理局发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“通知”），表示此次调控的目的是认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，保持我市房地产市场平稳健康发展。

从具体措施看，此次杭州楼市新政可谓祭出了一套犀利的组合拳，囊括了限购、限售、税收等多方面。本通知自发布之日起施行。原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

1

进一步加强住房限购

通知要求落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。

同时将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

此前市面上通过夫妻间相互赠与假离婚、子女和父母相互间赠与等，将房产转至他人名下，从而腾挪出新的房票，再去购买房产等情况屡见不鲜。此次通知明确要求赠与人须满3年方可购买限购范围内住房且受赠人家庭须符合本市住房限购政策，这也意味着即便赠与后腾挪出新房票，3年内也无法购买限购范围内住房。

易居智库研究总监严跃进认为，这两条规定说明杭州在限购政策打补丁方面是最全面的。第一条针对新落户人员，防范通过新落户来进行炒房，通过施加落户年限，使得本地户籍购房者炒房空间减少。第二条针对房屋赠与情况，过去房屋赠与成为绕过限购的一种常规做法，而现在也加强了管控。其中赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得此类赠与房屋，也得符合购房资格。这就使得通过赠送来回避限购的意义不大了。

2

进一步加强住房限售

在限售方面，通知规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

这也意味着加上新房2年左右的交付周期，房产从买卖到交易需要7年左右时间，周期拉长对于试图快进快出的投机者而言并不友好。

严跃进补充道，第一条可以通俗理解为，一些“买到就是赚到”的网红盘，后续也不能随意倒腾，这说明过去有购房者钻了限价的漏洞，进行房源炒作。第二条可以理解为，优购方式更加规范，防范借优先购房政策来炒房。这样做也是端正优先购房的纪律，防范借优先购房来变相炒房。

3

进一步加强税收调节

本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

这意味着市面上大量满2未满5的次新房在交易过程中税费将增加，以一套总价500万元满2未满5的房源为例，新政出台后其增值税部分将由此前的0元增加至26.5万元。

在严跃进看来，二手房转让的增值税增加是近期市场讨论较多的情况。据统计，目前全国至少有6个城市升级了增值税政策，包括深圳、无锡、沈阳、成都、上海和杭州。这是一个非常强的信号，即后续二手房交易方面，增值税政策升级是大概率事件。鉴于近期上海增值税升级过程中出现了一些纠纷，这要求后续落实此类政策时，要防范房东随意把税费成本转嫁给购房者或下家。

然而，据记者了解，像上海这类二手房交易较为活跃的市场，二手房交易中所有税费均为买家承担，对于卖家而言，挂牌价即为到手价。

4

完善无房家庭认定标准

2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

5

完善高层次人才优先购房政策

通知发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

严跃进强调，这一条和上一条内容相似，说明部分高层次人才可能也参与了炒房。通过此类政策，防范部分人才通过转让住房来享受优先认购。在严跃进看来，这也是后续全国各地值得关注的政策，考虑到后续各地城镇化发展以及人才引进，各地要在人才住房方面进行政策调整，一方面要真正为人才提供更好的购房环境，另一方面也要杜绝此类“假人才真炒房”的乱象。

沪深楼市火爆后调控加码

在杭州之前，去年以来房价涨幅明显的上海和深圳也加码了楼市调控。

去年疫情后楼市解封，深圳楼市迎来魔幻开局。

2020年3、4月份，深圳先后经历新房天价“喝茶费”、二手房挂牌价飙升、房抵经营贷等一系列风波，炒作氛围浓烈，二手房价涨幅明显。

4月18日，深圳市住建局公告表示，针对近期二手房市场的乱象，展开了为期三个月的整治，严打违法违规行为。随后，央行深圳支行发文，表示将彻查深圳各商业银行今年以来新发放的房抵经营贷。

7月15日，深圳住建局等八部门联合出台《通知》，被称为史无前例的“深八条”，从调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、严厉打击房地产市场违法违规行为等八个方面进一步加强对深圳房地产市场的调控。

新政令大约30%的购房者失去了资格，房价上涨的预期被扭转，不少炒房客被新政堵在了门外，楼市从狂热走向平静。

然而，这份平静并未持续太久。2020年11月，深圳依旧出现了千万豪宅日光的火爆行情，并曝出了“代持炒房”等乱象。随后，深圳市金融系统、住建系统等相关部门联合出招，分别就首付款来源、购房人资料等进行严格审查。

2021年1月24日晚间，深圳住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，表示将严惩涉及买房作假的相关人员，三年不得在深买房，甚至将会移送公安机关，而此通知距离1月21日关于居民家庭住房登记问题的政策发布仅仅过去了三天。

不止深圳，上海楼市去年也迎来了一波魔幻上涨。

新房市场“千人认筹”“刚需摇号难”等现象层出不穷。

中原数据显示，2020年12月上海入市新盘44个，其中39个项目公开摇号，涉及房源数达11430套，最终收获28972组客户出资认筹，月度平均认筹率高达253.47%。这一数据不仅为2020年内最高，更创下三年以来新纪录。

二手房市场热度更为疯狂。

2020年12月，上海二手房成交创下3.9万套新高，这也是自2016年以来的新高。其中学区房出现普涨，甚至出现半年暴涨60%的个案。

1月21日晚间，上海发布楼市调控新政，要求明确严格执行住房限购政策，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，此外增值税征免年限由2年升至5年。

4天后，政策再打补丁，将法拍房纳入限购，竞买者需具备购房资格。同时，银行紧急开会，房贷业务按下“放缓键”，工商银行上海地区也叫停了税费贷。

不过，由于看涨情绪浓厚，新政后上海二手房市场并未熄火。

有中介圈人士对《国际金融报》记者表示，增值税免征年限由2年改为5年后，不少满5年或者即将满5年的二手房业主认为其税费优势更为明显，继续上调挂牌价。

其以一套上海虹口临平路板块2003年的商品房为例，2020年12月13日挂牌价950万元，由于市场火爆看房者多，1月15日业主直接上涨256万至1215万元。新政出台后第二天，继续涨价105万，目前其挂牌价高达1320万元，以98平方米的面积计算，这套房龄近20年且不含学区的二楼房源单价接近13.5万元。

和上述情况一样，新政后继续涨价的房源不在少数，同板块内另一2007年的低楼层房源，1月15日涨价30万，新政出台后再度上涨38万。

新华社消息称，近日，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定

位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。

倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。

记者 孙婉秋

编辑 沈玉洁

责任编辑 孙霄

本文经「原本」原创认证，作者国际金融报