朗诗服务闯关港股IPO：在管面积逾1600万平 资本负债率居高不下

财联社（北京，记者 李洁）讯，随着轻资产模式的物管公司受到资本市场追捧，愈来愈多的房企加入到将旗下物业公司分拆后，再打包上市的队伍中来。

继中骏物业、新希望服务、德信服务后，今年又一家物业管理公司启动了IPO进程。1月25日，朗诗地产旗下的物业公司朗诗绿色生活服务有限公司（以下简称“朗诗服务”）在港交所递交了招股书。

一家物业公司高管告诉财联社记者，上市给公司带来的影响相当大，打开融资渠道、获得良好市值的同时，还有助于加速规模拓展。

朗诗服务招股书披露，截至2020年9月30日，其在管总建筑面积为1620万平方米，总合约建筑面积为2310万平方米。服务涵盖19个城市，合共117项在管物业，包括94项住宅物业及23项非住宅物业。

2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗诗服务的收益分别为3.1亿元、4.33亿元及4.06亿元；毛利分别为0.83亿元、1.01亿元及1.07亿元；净利润分别为0.31亿元、0.34亿元及0.41亿元。

值得关注的是，在收益以及利润上升的同时，该公司资本负债比率却居高不下，连续三年超过200%。

2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗诗服务的资本负债比例分别为459.8%、874.2%以及227.5%。

此外，朗诗服务2019年前九个月及2020年前九个月经营活动产生的现金流量净额为负数，流动比率也出现下滑。

招股书显示，2020年前九个月朗诗服务录得经营活动现金流量为-0.55亿元。2018年、2019年以及2020年前九个月，流动比率分别为2.7、1.8以及1.1。

“一般说来，流动比率应在2：1以上，流动比率越低，说明企业资产变现能力越弱，短期偿债能力越弱。”一位从事公司证券的律师对记者表示。

截至2020年9月30日，朗诗服务的流动负债为5.95亿元，期末现金及现金等价物为3.81亿元。

“2020年前九个月录得负经营现金流量，或令我们面临流动资金风险。”朗诗服务方面表示，经营现金流量为负或使公司需要获取充足的额外融资，以满足融资需要以及支持营运、扩展计划。

其进一步称，若朗诗服务未能就营运产生充足现金流量，或未能以其他方式获取充足外部资金以拨付业务，流动资金及财务状况可能会受到重大不利影响且可能无法拓展业务。

事实上，在外部拓展方面，朗诗服务来自独立第三方的物业拓展，速度较为缓慢。

招股书显示，在非住宅物业领域，2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗诗服务来自独立第三方物业开发商独家开发的物业分别为5个、6个及6个项目，在管建筑面积分别为80万、90万及100万平方米，物业管理服务收益分别为0.115亿元、0.222亿元、0.195亿元。

由于较为依赖母公司朗诗绿色地产提供的物业，朗诗服务的大部分业务经营集中在长三角。至2020年前九个月，位于长三角项目的在管建筑面积，占朗诗服务总在管建筑面积的87.1%；长三角在管物业产生的物业管理服务收益，占物业管理服务总收益的86.6%。

“尽管我们已将在管物业进一步扩展至深圳、重庆、成都、武汉及长沙等其他城市，预计于短期内长江三角洲仍会继续占据我们的大部分业务。”朗诗服务方面表示，未来计划于长三角及华南地区继续物色收购目标，发展包括住宅及非住宅物业的在管物业组合。