调查｜多地房贷管控趋严！分析人士：1月份信贷投放或低于市场预期

财联社（北京 上海，姜樊 高萍 孙诗宇）讯，多地银行正在收紧个人住房贷款。近日，财联社记者调查发现，一些银行总行正在统一管控个人住房贷款的新增比例。而分地区来看，上海、深圳、广州等多地的银行均正在加码个人住房按揭房贷的政策，有银行个人住房贷款的放款时间长达3个月到4个月。

有业内人士认为，当下银行对个人住房贷款的管控趋严，一方面是由于去年底监管对房贷占比集中度的新规要求，另一方面则是因为近日多地房地产调控政策趋严所致。预计房贷政策在未来一段时间内仍将趋严，但从全年来看，这并不意味着新增房贷总量会有所下行，可能仅为增速下行。

不过，亦有分析认为，近期受到银行房贷收紧等多重“控增长”因素影响，1月份信贷投放不宜过度乐观，不排除出现低于市场预期的可能。

上海房贷管控趋严 贷款需排队

据记者调查了解，财联社记者走访的上海、广州等多家银行工作人员均未直接表示停贷，但多家银行均称个人房贷正在“管控”，且额度比较紧张，放款时间较长。

“我们只能说按国家调控政策来，但实际上已经在内部控制个人房贷的增量。有人来做房贷，只能说按银行放款计划来，稍安勿躁。”上海某国有银行工作人员向财联社记者表示，银行对客户提前还款的态度更加友好，接受度更高。

另一家国有大行上海某支行工作人员也对记者表示，目前贷款额度比较紧张，但这不影响贷款，可能需要排队，并直言“有的银行都放不了了”。

此前，有报道则称建设银行在上海地区停止发放住房贷款，但据财联社记者调查显示，该行并未完全暂停个人房贷，部分支行网点仍可放贷，但放款时间明显延长。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前上海有一些银行出现停贷的情况，但目前看并非广泛现象。上海房贷收紧，主要因素或仍是监管针对房贷占比集中度的要求，而近期上海房地产政策收紧，也有一定影响。

1月21日晚，上海公布楼市新政，市住建局联合多部委联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》 ，明确严格执行住房限购政策。其中，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。要求自2021年1月22日起实施。

广深地区停贷多 购房政策收紧影响较大

上海并非唯一收紧房贷政策的地方。此前，关于广州、深圳的银行“暂停”房贷的消息不断。

广州地区一位业内人士向财联社记者表示，目前广州地区银行暂停贷款现象较为普遍。上周末，广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。另外每个月个人房贷放款不能超过2020年10月11月12月的平均放款额度。

此前，监管对银行房地产贷款给出了两条红线，其中之一便是个人房贷余额的占比。不少银行这项占比均已超出监管红线。

“这是目前唯一在房地产政策中对贷款集中度有要求的地方。”严跃进向财联社记者表示，通过这种政策，能够真正促进贷款方面的节制，使得贷款资金运用更为规范。广州相关政策的出台，也对应了广州近期房屋炒作的现象，政策出台有助于促进市场的稳定和健康发展。

严跃进认为，广州的政策也值得全国其他城市的学习。近期很多大城市购房政策明显收紧，预计信贷政策收紧概率也会增加。相关市场参与主体后续也需要关注银行贷款额度、贷款规模、放贷节奏等内容，进而合理安排销售和购房行为。

深圳某股份行工作人员向财联社记者透露，目前深圳多家银行也出现了停贷现象，“虽然我行并未完全停贷，但是额度也已经不多，未来的头寸也不会重点放在个人按揭贷款这一领域了。”

北京房贷相对平稳 防范经营贷进入楼市

与其他地方相比，北京地区目前暂未出现大面积收紧。北京一房产中介人员亦对财联社记者表示，目前北京房贷这块目前没有明显的变化和信号。

某大行房贷业务人员对记者表示，此前央行贷款集中度文件影响，有些超限的银行额度不太够用了。“北京这几年交易没有其他一线城市活跃，所以额度还好。”

值得注意的是，房贷收紧之下，为防止经营贷流入房市，经营贷审批门槛再度提高。此前财联社记者通过调查发现，房贷政策正在进一步收紧的背景下，但利用“经营贷”购房的市场却是另一番景象：一些房屋中介私下正在为客户推荐相关的“服务”。

“1月20日经营贷收紧，门槛提高。如果是新公司、新加入的股东这部分申请停做，审核方面更加严格。” 1月25日，某股份行北京某支行网点人士对记者表示。多家银行人士强调，申请经营贷者新成立公司需成立一年以上，且对资金用途的审核更加严格。

“整体看，房地产市场走势看金融，管住了金融也就管住了房地产。”中原地产首席分析师张大伟表示，此前监管出台银行房地产贷款集中度新规，这是房地产调控的一次全面升级，但在执行层面则更要注意，除了房地产贷款本身，其他消费、企业贷款被挪用进入房地产的可能性。

房贷收紧预期明显 或影响后续信贷增长

光大证券银行业首席分析师王一峰认为，1月份信贷投放继续受控增长，不宜过度乐观。其中，部分银行按揭贷款额度有所收紧就是影响因素之一。他预计，1月份新增信贷规模维持在3.3-3.5万亿，大行在信贷投放方面仍将扮演“头雁”效应，但鉴于不同银行之间存在一定分化，不排除出现低于市场预期的可能。

王一峰认为，对于部分房地产贷款余额占比承压的国股银行以及大部分中小银行而言，住房按揭贷款面临压降调整，额度有所收紧，总行在总盘子管控下由各分支机构具体把握投放节奏，但放款期有所拉长。监管部门延续狭义信贷额度的管控，基本原则是既不让信贷投放过于“冒尖，也要避免过度萎缩”。

“对于部分房地产贷款余额占比承压的国股银行以及部分中小银行而言，住房按揭贷款投放增量也面临预算重新调整。”王一峰表示，部分承压银行按揭额度有所收紧，总行在总盘子管控下由各分支机构具体把握投放节奏，且放款期有所拉长。一般而言，1月份按揭贷款增量占比往往达到20-25%，在全年处于较高水平，按揭额度的收紧会对信贷投放造成一定扰动。

一位城商行内部人士向财联社记者表示，按照每年惯例，一季度是银行发力信贷，尤其是大银行发放个人住房贷款的时间，但从现在的形势看来，一切都将出现变化。这不仅改变了中小银行此前“赌政策”、打时间差的传统做法，而是真正思考自身的资产结构。不过，目前看未来头寸仍将是放在小微等领域，而非房地产领域。

融360大数据研究院李万赋称，根据各城市的房贷利率和当地政策，未来银行可能会有一轮持续时间较长的动态调整过程，最终政策会比之前严格，额度会比之前紧。“但不至于停止按揭业务，居民正常购房需求肯定会被满足。集中度政策带来的影响，可能会更多在利率或者放款周期上有体现。”