也赶“赴港潮”？小型物企德信服务披露招股书，但母公司依赖症逐年加深

继新希望服务递表之后，港股市场再迎来一家小型物企。

1月18日晚间，德信服务集团有限公司（下称“德信服务”）披露招股书，计划登陆港交所主板，建银国际担任其独家保荐人。

从上市前的股东架构来看，德信服务控股股东为胡一平、魏佩芬夫妇，二者合计持有公司70.56%的股份。同时，胡一平、魏佩芬也是港股上市公司德信中国的控股股东，截至2020年12月10日，二者持有德信中国69.94%的股份。

若此番德信服务IPO成功，胡一平手中将再添一家港股上市平台。

从新三板到港股IPO

德信服务的历史可以追溯至2001年。

彼时，胡一平通过其全资拥有的公司德清县中房物业管理有限公司（下称“中房物业”）从事物业管理服务业务。2004年3月29日，德信服务间接全资附属公司德信盛全物业服务有限公司（下称“盛全物业”）成立。2006年，中房物业与盛全物业合并。此后，胡一平开始逐步走向资本市场。

2015年10月19日，盛全物业挂牌新三板。挂牌后不到一年，盛全物业即通过向控股股东盛全控股有限公司（下称“盛全控股”）发行股票募资1000万元，用于补充公司经营性现金流。此次股票发行后，盛全物业的资产负债率由截至2014年末的48.48%降至44.99%。

2018年12月19日，盛全物业从新三板摘牌。2020年10月22日，德信服务成立，胡一平将完成重组后的盛全物业装入德信服务，前者主要于中国提供物业管理服务。

2018年、2019年以及2020年前9个月（下称“报告期内”），德信服务分别实现收入3.98亿元、5.13亿元、4.98亿元；实现公司拥有人应占利润分别为2236.1万元、4939.6万元、7656.3万元。

其中，来自物业管理服务的收入占比分别为67.5%、60.5%、54.6%；来自非业主增值服务的收入占比分别为21.7%、27.2%、23.4%；来自社区增值服务的收入占比分别为10.8%、12.3%、22%。

第三方物业占比逐年降低

德信服务深耕于浙江省。招股书显示，截至2020年9月30日，德信服务在管建筑面积合计约为2310万平方米，在管住宅及非住宅项目总数为163个，覆盖中国9个省的26座城市；合约总建筑面积为3540万平方米，已订立约管理226项物业，覆盖中国12个省份的31座城市。

226项物业中，分别有165项合约建筑面积2130万平方米以及47项合约建筑面积820万平方米的物业位于浙江省及长江三角洲地区（不包括浙江省），在剩余的14项物业中，有6项物业则位于新一线城市。

与其他物企努力扩展独立第三方物业、减少母公司依赖不同，近年来德信服务来源于独立第三方物业开发商所开发物业的在管面积比例逐年下降，对母公司的依赖则逐渐上升。

报告期内，德信服务来源于独立第三方物业开发商所开发物业的在管面积占比分别为78.1%、70.4%、66%；来源于德信集团及其联合开发物业的占比分别为21.9%、29.6%、34%。

同样的，德信服务来自独立第三方物业开发商所开发物业的收入占比也开始降低。截至2020年前9个月，该公司来自独立第三方物业开发商所开发物业的收入占比为59.9%，而2018年该数值为73.9%。

与收入占比下降相反的是中标率。报告期内，德信服务来自德信集团及联合开发物业的中标率为100%，来自独立第三方物业开发商所开发物业的中标率分别为58.6%、63.6%、64%，逐年提升。

中标率的提升或许是德信服务让利的结果，德信服务对独立第三方物业开发商所开发物业的月均物业管理费一直偏低，并常年低于整体水平。

报告期内，德信服务对于德信集团所开发物业的月均物业管理费分别为每平方米2元、2.2元、2.2元；对于联合开发物业的月均物业管理费分别为每平方米2.5元、2.3元、2.4元；整体月均物业管理费为每平方米1.8元、2.1元、2.2元。而其对独立第三方物业开发商所开发物业的月均物业管理费分别为每平方米1.8元、2元、2.1元，明显偏低。

开展房产物业代理业务

客户群方面来看，德信服务客户群主要包括物业开发商、业主、住户、商业综合体、服务式公寓及其他非住宅物业经营者，如学校及医院。报告期内，该公司前五大客户所产生的收入分别为9770万元，1.69亿元、1.7亿元，分别占其同期总收入的24.6%、32.9%及34.2%。

值得一提的是，报告期内，德信服务的最大客户皆为德信集团（及其合营企业及联营公司），其提供服务产生的收入分别占德信服务总收入的16.5%、25.6%及27.7%。

除了是大客户，德信集团（及其合营企业及联营公司）还是德信服务的前五大供应商。招股书显示，2019年以及2020年前9个月，德信集团（及其合营企业及联营公司）为德信服务的第三大供应商，交易金额占采购总额的比例分别为8.3%、4.7%，购买的产品则为停车位。

记者了解到，德信服务向物业开发商及业主提供物业销售及协销服务。该服务即向物业开发商购入车位，再转售予业主及住户。截至2020年前9个月，来自该服务的收入在社区增值服务的占比达到38.4%，占比最高。

德信服务称，截至2020年9月30日，其所有车位均已售罄，并且公司已于2020年底升级服务模式。公司将采用轻资产协销服务模式，即协助物业开发商向居住于在管物业的业主及住户推销其房产物业，并按合约价格的若干百分比收取服务佣金。

该公司坦言，“未来，我们计划投入更多资源至该代理服务模式”。

记者 吴典

编辑 沈玉洁

责任编辑 孙霄