机构：深圳2020年二手住宅成交均价涨10% 投资客占比上升3个点

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，乐有家研究中心发布的最新数据显示，2020年深圳住宅成交超14万套，其中一手住宅成交45384套，二手住宅成交95273套，两者成交套数较2019年均上涨约20%。

新房方面，以去年“715”新政为分割点，此后深圳一手住宅成交量一路上涨，11月达到6296套，超过当月二手住宅5812套的水平。

“去年11月是深圳多年以来，首次出现一手住宅成交量超越二手住宅的月份。受限价政策影响，一、二手住宅倒挂现象严重，新房大多比同区域二手楼盘价格要低，这也是2020年新房市场火热的核心因素之一。”乐有家营销副总裁孟凡振介绍。

与一手房情况不同，去年深圳二手住宅成交量在6-8月达到全年顶峰，这三个月每月成交量（过户量）均突破万套，但“715”之后则出现近乎断崖式下跌。因过户有1-2个月延迟，深圳9月二手房成交量还有8820套，10月则跌至5049套，11月成交量已低于新房。

不过，深圳二手住宅价格依然坚挺。乐有家研究中心数据显示，2020年深圳二手住宅成交均价66045元/平方米，同比上涨10%。细化到每个月，全年仅8-9月出现小幅下滑；到12月成交均价冲高至70800元/平方米，创全年最高纪录。

其中，名校学区房成为“硬通货”。乐有家统计了50个深圳受关注度较高的楼盘，并对2020年四季度成交价格同比涨幅较高项目做出统计，其中罗湖的金丽豪苑涨幅达66.58%，南山的中海阳光玫瑰园与世纪广场涨幅超过50%。金丽豪苑属于深圳中学初中部学区范围，中海阳光玫瑰园属于深圳大学师范学院附属中学及荔湾小学学区房范围，世纪广场属于学府中学学区范围，均为较典型的名校学区房。

孟凡振表示，“715”新政后很多购房者处于观望状态，此后一个月二手房成交量暴跌，业主挂牌价则变化不大。

“但观望的客户慢慢开始失望，二手房成交量10月下旬正式回暖，一直持续到年底。这说明市场对新政短时间的冲击效应已消化得差不多了。”孟凡振补充道。

另一家深圳大型中介机构内部人士向记者透露，去年10月底二手房回暖还有一个原因，即一手购买人群转移至二手房。“我们系统里看到的情况是，最近二手房看房量明显上升。因为新房实在太难买了，二手房可以马上入住、立刻申请学位用，优势还是很明显的。”他说。

值得注意的是，在限购、限售等方面展开严厉调控的深圳楼市，投资者占比不降反升。据乐有家研究中心数据，2020年购买深圳二手住宅的置业者中，72%为刚需客户，19%为改善型客户，9%为投资客户。9%的投资客比例，比2019年的6%增加了3个点，回升至2018年的水平。

“购买力不是凭空造出来的，是从其它投资需求转移过来的。因国内外经济环境变化，去年有些客户的生意做不成就不做了，把资金转移到房产对抗通胀。以前目标是移民国外或者在国外投资的群体，去年把目光转移到国内，而深圳房产在全国范围内又是比较优质的资产。”孟凡振指出。

他进一步表示，“2020年向我们咨询的客户来自各地，特别是出现‘打新热’现象之后，外地群体对深圳楼市的关注度进一步提升。”