高端商写物管先锋，转战港股的远洋服务（06677.HK）怎能缺席物业股大牛市？

1、该如何看待当下的物业股？

要说今年资本市场什么板块最吸睛，物业管理服务一定是重头戏。上半年疫情阴霾笼罩之下，相当多的板块受制于宏观经济的悲观预期，走势可谓惨淡，而物业管理服务却迎来了一波大行情，涨势十分喜人。在此大好时机下，不少房企分拆物业板块上市也颇为引人注目，在热闹的市场情绪之中频频收获惊喜。

不过，市场先生向来是不靠谱的，时而情绪亢奋引爆全场，时而也会情绪低落令人琢磨不透。自8月上旬板块涨到历史最高位后，物业股开始迎来全面回调，回调幅度普遍在20%-30%之间。而同一时间，原本想乘着板块热闹上市的物业新股也猝不及防摔了个踉跄，激进的IPO定价最终迎来了市场资金用脚投票，新股上市表现多数都不太理想，破发更是成了常态。

（来源：富途行情）

进入11月下旬以来，市场情绪开始迎来反转，物业板块接连抬升，一轮修复行情已经在酝酿之中。分析来看，一方面，进入冬春流感高发季市场对疫情反弹的担忧，与此同时海外疫情加剧宏观预期悲观压制市场风险偏好，确定性品种获得亲赖。而另一方面，国内竣工数据持续修复，抬升物业股的业绩预期，市场长期逻辑伴随行业内频频出现的收并购动作等得到进一步确认，资金对头部企业给予了更高的估值。

新股市场金科服务打响了第一枪，在过去几个月体量小的物业新股普遍表现不佳，第一服务、合景悠活等走势持续趋弱，而自金科服务开始，融创服务、恒大物业等表现相对良好，给出的估值也普遍较理想，由此也进一步刺激了市场情绪，行业分化格局逐渐愈演愈烈。

在此情形之下，另一家物业巨头远洋服务（06677.HK）也迎来了上市时刻，而这还不是其第一次登陆资本市场，相较于今年一众物业上市新股，远洋服务有着更清晰的市场定位，尤其是在高端商业写字楼物业方面有着独特的经验优势，那么其从新三板转道港股市场，将会如何续写新的资本故事？

2、差异化发展策略构筑核心能力圈凸显估值吸引力

此次远洋服务上市，公司差异化的发展策略以及独具优势的能力圈属性成为市场关注的亮点。

（成都远洋太古里）

（北京颐堤港）

远洋服务背靠远洋集团，其可以说是国内一众网红级地标的缔造者，不论是成都的远洋太古里，还是北京的颐堤港等，均是游客打卡胜地，商业业态相当繁荣，而这些商圈、商业写字楼背后的物业服务提供商则均是远洋服务，公司在高端商写物业领域竞争能力突出，获得业界广泛认可。

根据招股书数据，2019财年，远洋服务商写物业服务在整体物业管理服务总收入占比为27.5%，占非住宅物业管理总收入的83.6％。与此同时，商写物业所收的每月平均物业管理费也远超住宅社区所收，以2019财年为例，公司在商写物业所收的每月平均物业管理费达到17.4元每平方米，而住宅仅为2.6元每平方米。

高端商写领域的出色表现实际上反映的则是远洋服务在非住宅物业上巨大的发展潜力，目前公司在非住宅物业上构建了涵盖商写物业、写字楼、多功能综合楼、政府大楼、公共设施、高速公路服务站及医院等多个管理物业类型。

相较于纯住宅领域，非住宅物管领域不仅发展空间广阔，业态多元，同时偏向B端的属性令服务对象对物业费的上涨相对不敏感，同时也有着更高的收缴率，服务的稳定性和市场壁垒较高，部分领域亦存在较强的专业技术门槛，因此在这些非住宅物管细分市场的长期深耕往往更容易形成企业的核心竞争优势，阻挡外部侵入的同时进一步对外扩张，实现不断发展壮大。而在这一过程中资金实力、资源禀赋和品牌实力则是重要的支撑所在。

以此来看，远洋服务的控股股东为远洋集团，其在行业内有着强大的品牌知名度和综合实力，而远洋集团背靠资金雄厚的国资企业，其股东中国人寿保险、大家保险与远洋服务亦有持续的业务合作。此外招股书透露，今年8月21日，远洋服务还与兄弟公司远洋资本订立战略合作协议，为其房地产项目(包括每年预计不少于200万平方米合约建筑面积的商写物业、工业园、物流中心及数据中心)提供定制化物业管理服务。

除了母公司强大的背景与实力支撑外，就远洋服务自身而言，其20余年长期致力于发展一、二线城市中高端物业，公司多个服务项目获得BOMA、Leed证书、金钥匙等知名认证，其独有的服务体系已经形成了强势的品牌输出能力。公司在外拓层面取得的成绩也进一步验证了其不断释放的强劲扩张势头，招股书显示，远洋服务来自第三方管理的建筑面积从2017年的396.9万平方米增至2020年上半年的1199.7万平方米，占比从13.4%上升至28.4%。公司在京津冀及环渤海地区有着坚实的业务基础，同时积极利用自身品牌价值，不断探索人口密度高、经济发达的一二线城市业务商机，持续扩大业务规模。

3、小结

从当下时点来看，物业板块市场正迎来新的估值修复阶段，远洋服务凭借独特的经营优势和快速增长的规模大概率将延续头部物业新股的亮眼表现，并给予一定的估值溢价。

而就物管行业的本质而言，领先的服务能力往往是最根本的，物管行业发展最核心的要素始终离不开优质的服务能力和品牌力。以此而观之，在高端商写物业领域卡位核心地带的远洋服务将借助自身长年的品牌积累和发展经验，在上市后时代持续稳打稳扎，在高增长的赛道之上，不断实现突围。

• 远洋服务(06677)