调查｜海南海洋欢乐世界被摆上货架“三条红线”下富力文旅梦遇阻

财联社 （海南陵水，记者 陈业）讯，富力集团在海南的一个大型文旅项目，正在寻求买家。

据彭博报道，富力拟向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。一位接近富力集团的知情人士向记者证实了这一消息，但其表示，“目前买家还没有定”。

富力方面则对记者表示，因未曾收到任何相关信息，故不予置评。

海洋欢乐世界项目位于海南省陵水县。雅居乐知名文旅大盘清水湾获得成功后，陵水县吸引了众多开发商到来，这其中也包括富力。但因进驻时间、区位条件不同，富力在该区域的发展与雅居乐尚存不小距离。

日前，财联社记者实地走访海洋欢乐世界项目后发现，历经八年后，该项目“水乐园”已正式对外营业，但由于位置偏远，已开园部分存在人气不足的问题。此外，仍有相当一部分设施处于建设当中，仍需持续性投入。

业内人士指出，该项目前期已投入不少资金，后续仍要继续投入，短期内要想实现盈利难度不小，这或许是富力考虑出售项目的主因之一。

人气不足

海洋欢乐世界是富力于2012年在陵水县落定的首个综合旅游度假项目。按照计划，其意在打造中国第一个世界级海洋主题公园项目。

与其他开发商打造文旅项目不同，富力海洋欢乐世界是作为海南国际旅游岛先行试验区内重要的旅游配套项目身份而存在的，其亦为海南省十二五规划的重点项目。彼时，富力还邀请了知名娱乐巨头澳大利亚威秀集团参与项目建设和运营管理当中。

如今8年已过去，财联社记者在项目现场看到，园区内仅有作为海南海洋欢乐世界5大园区之一的麦迪卡斯水乐园已正式对外营业，营业时间为上午11点到下午5点。记者到达时间为上午10时左右，除项目内部作业的工作人员外，未见任何游客身影。

据当地三才镇客园村一位村民介绍，项目开业之初曾对当地居民免门票，一度带来了不少人流，但随后项目变得较为冷清，“主要由于项目偏远，周边很难叫到车，配套也不成熟，只有富力的一个酒店。”

上述村民称，由于本地居民消费水平有限，很少会自掏门票进入游玩，去海洋欢乐世界玩的基本都是外来游客，但今年受疫情影响，外来游客大幅减少。

记者实地走访了解到，该项目距离人气较旺的雅居乐清水湾大盘约28公里路程，位置较偏，附近除了几个村落散布在山脚下外，所见之处皆为大山及公路。

沿着海洋欢乐世界麦迪卡斯水乐园外围直走，会来到园区的另一侧。该处有一条由保安看守的内部道路，道路通往在建的园区。放眼望去，项目内设有蓝色板房及待完善的娱乐设施。

在现场记者看到，陆续有工程车及拎包的务工人员通过内部道路进入园区。现场工作人员表示，其余园区预计于明年中开业。这也意味着，富力仍在持续对该项目进行投入。

早前规划资料显示，富力海洋欢乐世界规划总占地约2000亩，项目总投资约150亿元，一期投资约65亿元。

运营承压

“虽然富力履行了自己的承诺，为带动当地旅游独立开发了海洋欢乐世界项目，但也因为该项目，富力被困在这个地方，陷进去了。”一位长期服务于海南富力的乙方人士告诉财联社记者。

在该位乙方人士看来，富力进入陵水的开发逻辑是借助海洋欢乐世界项目名义，在周边拿地开发，但是“仅文旅项目，就耗费了富力不小的精力、财力”。

其进一步表示，开发之初，富力看好海南的发展，寄望通过文旅项目带动周边房地产市场的发展，实现房地产项目开发增值。但后期海洋公园开发情况并不是很理想，这与其地理位置，及当地政府宣传力度、海南旅游大环境都息息相关。

“毕竟全国人民都知道三亚，但知道陵水的并不多。常规旅游路线中，陵水县也不是必到之地。”上述乙方人士说。其举例称，当下不仅是陵水部分文旅项目运营状况欠佳，“宝龙跟长影合作的海口环球100乐园，先期开了一部分，也面临亏损的窘境，更何况陵水常驻人口比海口少很多。”

另一海南房产服务机构负责人则指出，从运营层面来看，富力并未遵从一般文旅项目住宅开发先行、文旅配套再上的惯例，这会对富力自身的资金形成较大压力。

据悉，富力在陵水除了海洋欢乐世界项目外，在离该项目约30公里路程处，还有一个商住项目富力湾，但在陵水该项目知名度弱于清水湾。海南一位业内人士表示，“如果选择富力湾，应该是因为价格原因，退而求其次的选择。”

“分发通路+过夜配套+园区运营三者不平衡，是造成海洋欢乐世界人气不足的关键因素之一。同时，富力湾与海洋欢乐世界二者各自独立运营，未能彼此助益，也削弱了各自项目的影响力。”上述海南服务机构负责人告诉记者。

另据上述村民介绍，目前富力已介入了陵水县大墩村的开发，“该村的部分村落已拆除，相应安置房已经建好。”但前述海南服务机构负责人认为，富力速度较慢，当下的海洋欢乐世界或等不起迟来的相应现金流支撑，另外项目未来销售情况仍是未知数。

高负债之痛

尽管富力介入文旅业务时间较早，但直至2018年底才在海南成立独立的文旅公司。彼时有分析认为，单独成立文旅公司，或是想独立做大文旅业务。而如今从富力有意出售海洋欢乐世界项目来看，其文旅之路走得并不顺遂。

据了解，海洋欢乐世界这样典型的重资产项目，近年来都为富力独资投入。文旅项目普遍耗费资金巨大，回笼资金慢，这或许是在“三条红线”融资新规下，富力考虑出售该项目的原因之一。

上述海南业内人士告诉记者，在调控政策叠加疫情影响下，今年海南整体楼市情况堪忧，不少房企都面临回笼现金的压力，因此富力考虑将资产变现也是正常之举。

“不过，由于短期内看不到盈利，预计很少能有开发商将海洋欢乐世界项目‘吃下去’。” 上述业内人士补充道。

按监管部门设定的房企融资新规标准，富力“三条红线”全踩。据该公司2020年中期业绩数据，其剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比仅0.44。

在8月份的中期业绩会上，该公司董事长李思廉透露，年内拟出售一些投资性物业和地产项目，规模在120亿元左右。其还表示，“未来9个月，会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半已经会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。”

为降低负债率，富力于11月公告宣布，拟向黑石集团转让广州国际机场富力综合物流园70%权益，作价44.1亿。此外，财联社此前曾独家报道，富力已挑选了全国近500亿元的货值，交由易居上线售卖。

“富力地产确实面临显着的资金缺口，处理资产以及加快销售回款的进度将是决定未来风险状况的关键。”国盛证券在研报中如是分析。