三傻之一的地产股该买么？

作者 707的牛

数据支持 勾股大数据

来源 格隆汇研究

传统的大金融板块包括银行，保险，券商，也是典型的顺周期低估值行业，而且三个板块之间好像有联动效应，涨的时候一起反应。上个月市场还不看好地产股，随着医药，消费板块的回调，地产板块一下子又活跃起来了。地产股的近期行情是短期的资金行为还是可持续机会？

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最近为什么大涨

房企每个月销售数据出炉的时候，地产股总会表现一下，特别是到了年底。前几天，克而瑞发布了地产公司11月份销售业绩，TOP100房企销售金额12025.8亿元，同比增长21.4%；1-11月份累计销售金额99492.4亿元，同比增长12.2%。

这个销售业绩怎么样呢？说实话1-11月份的累计销售增速能维持双位数的增长，还是非常强劲而且具有韧性的。所以，销售数据的持续好于预期也是最近能解释地产股上涨的原因之一。由于疫情影响，整个一季度的销售完全扑街了，二季度也是出于弱复苏的状态，三季度整体业绩拉高了基数出于全年的顶峰，而四季度的10月份，11月份增速开始放缓。

全年来看，房企的供货去化节奏整体性后移，包括竣工周期放缓，12月份的节奏依然是增长。到11月份截止，超过6成的房企销售目标完成率达到90%以上。重点房企中，有几家公司已经超额完成，滨江集团目标完成率118.4%，中国恒大105.5%，中国金茂100.2%。有30%的房企完成了目标销售额的85%-90%，剩下的是很难完成销售目标的。

超前完成销售业绩和大概率可以完成销售目标，并且目标增速维持在两位数以上的公司值得重点关注。因为12月份销售必然会保持之前的高增长，同时销售业绩比较乐观的房企在年度排名上也会提升，这类公司也会被资金所青睐。

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短期躁动还是板块轮动?

风水轮流转，明年到我家。市场上也不会有永远不涨的板块，地产股就是这么一个持股体验不太好的板块。

房企在当前这个时间维度上，并没有业绩预期改善的逻辑，所以我偏向于认为地产股只是短期的资金驱动。为什么？生物医药公司当前都处在高位，同时医疗器械集采存在一定的不确定性，资金都在外逃。

加上大资金对地产股的配置仓位较低，机构有动力加大配置力度。2020年三季度末，房地产板块基金持仓总市值是993亿元，环比增长6%；地产板块持仓比例占股票投资市值的2.4%，持仓比例创2013年以来的新低。

按照基金持仓市值的排名，A股地产公司分别是万科，保利，中南建设，金地，金科。资金的持股比例环比也一直在上升，其实地产股可以分为两类，一直是龙头公司，具有确定性；二是二线房企弹性空间足够大。房地产行业是顺周期行业，这个大家都知道，但现在的政策方向是逆周期的，这是行业特别难的地方。

按照基金的持仓思路，可以这样理解：不仅因为万科，保利是龙头公司，企业管理和融资成本更低；还有一个很重要的原因在于：现在政策提倡房企主动降杠杆，降低经营杠杆势必会降低公司的盈利水平，能万科这类房企杠杆率一直就处在低位。

在政策调控趋严的阶段，维持低负债率的房企增速还是可以继续维持的，反而在行业景气周期回落的时候保持较快增速。万科当前的资产负债率是84%，剔除预收款之后资产负债率为50%，净负债率是28%，现金短债比1.95，是完全满足三道红线要求的房企。

三道红线影响的是负债率高企的地产公司，特别是内房股，在海外通过各种方式变相融资，杠杆高的吓人，降杠杆势必会导致它们的利润增速放缓，反而是万科这类低负债的房企更受市场青睐，这也是万科能够走出独立行情的原因。

万科股价走势 来源：wind

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后面会怎么走

“房住不炒”会是未来相当长时间里的主基调。8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，宣布了房企融资“三条红线”。三大红线要求房企：1、剔除预收款之后的资产负债率不大于70%；2、净负债率不大于100%；3、现金短债比不小于1倍。

三道红线之后，各家房企忙着降负债。加大销售力度和推盘去化也是降杠杆的一种方式，未来一段时间房企拿地力度也会减弱，土地市场会降温，低负债的龙头房企容易拿到便宜的土储。

利好龙头房企，行业集中度提升是长期大逻辑。当然，销售业绩增速快的房企也有利于自身降低负债率。从1-11月份累计销售金额来看，比较突出的有中国恒大同比增长18%，保利地产10%，世茂集团15%，招商蛇口25%，金地集团17%，金科股份29%，中国金茂35%，龙光集团52%。

从11月单月销售额来看，销售同比增速较快的房企有中国恒大43%，保利地产24%，招商蛇口63%，金科股份53%，中国金茂63%。而且这些公司累计销售增速和单月销售增速都是两位数增长，排名靠前。

这些公司受疫情影响时，增速就快于行业平均水平和大多数公司，在国内疫情得到控制之后，销售力度反弹强劲。在行业顺周期的时候，这类公司的业绩增速也是最快的，值得长期关注。

不过，现在是政策持续逆周期的阶段，可能逻辑会和之后不一样了。我们也可以看到，那些负债率高和融资成本高的房企这一波下跌也是很惨的。反而是保利，万科这类负债率低，有资金成本优势的地产商可以熨平行业周期的波动，也是当前在地产板块中值得配置的。

所以，地产龙头房企是大资金长期看好的标的，其他二线房企不会配置太多，毕竟弹性标的顺周期的时候表现更佳。

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