探访蛋壳总部：考研学生带书维权，房东夫妻排队两天等被叫号
“前几天房东来赶人，让我搬走，管家联系不上。我5月才租的房子，现在剩余3万多房租拿不回来。”蛋壳公寓北京租客张华（化名）称，没想到规模这么大的上市公司会出问题。
为进一步了解这场牵扯数以万计租客的住房危机，11月18日，柒财经实地探访位于北京东城区朝阳首府二楼的蛋壳公寓总部。
值得一提的是，在蛋壳公寓陷入爆雷风波的同时，其股价一度暴涨。美东时间11月17日、18日交易日，蛋壳公寓分别收涨75.18%、90.42%。
另据市场传闻，我爱我家将接手蛋壳公寓。不过，前者回应媒体称，并未接到相关的通知。且据悉，北京住建委目前已针对蛋壳公寓成立专办小组。
01考研学生带书维权 员工诉苦没发薪水
18日，低温的雨天，朝阳首府门外，三四个人在看贴在玻璃门上的通知。根据通知，蛋壳公寓总部只接待房屋位于东城区的客户，其他客户由另外30余个接待点负责。
其他接待点有信访办、房屋管理局、街道办事处等，且各接待点处理标准流程均一致。
图 / 蛋壳公寓公示各区接待点
尽管只接待小部分人，朝阳首府一楼仍十分拥挤，房东、租客、蛋壳公寓员工，加起来约有六七十人。一楼正中间是自动扶梯，上行的扶梯已停止运行，入口处有十几位工作人员守着，只让有号码条的人通过。
图 / 一楼扶梯入口有众多保安把守
租客、房东塞满一楼狭窄的空间，有的挤在扶梯入口，有的排在两侧过道内，等待领号码条，现场时不时有争吵声，“我专门调休过来的，得等到什么时候？”、“现在债主是孙子，欠债的是老子”……
一位抱着考研资料、背着书包的男孩质问道，“你让我等，考研等我吗，我还有十几天就考研了，门锁被房东换了，现在被赶出来了，你们给我备考的地方吗？”
工作人员表示很委屈，公司2个月没发工资，还找不到合适的新工作，现在只能选择相信公司。
02排队苦等 未等到妥善解决方案
一楼的人想上二楼，二楼的人也在排队，租客和房东被要求扫描二维码，填写姓名、身份证号、出租屋地址等信息，之后分别在两条走廊排队，等待叫号，租客多是年轻人，房东则大部分是中老年人，年龄区别很明显。
图 / 年轻租客在走廊排队等待叫号
柒财经询问一些租客，他们纷纷表示，租房合同没到期，就被房东驱赶，租金有年付、半年付，甚至背负上租金贷，最少达1万元。其中有租客称，押金可以不要，但要解除租金贷。
而就在日前，微众银行宣称，被迫搬离公寓的租客明年3月31日前征信不受影响，但他们担心到明年3月问题一直没有解决，还是为不影响征信而被迫去交贷款。
租客们在等待过程中，聚在一起讨论着种种传言。最期待我爱我家这家公司能够接盘蛋壳。
另一边，房东们紧挨着坐在走廊上，有些人是早上8点左右来的，排队5个小时，中途不敢出去吃饭，怕过号。其中，一对夫妻排了两天队，终于快轮到他们了。
图 / 房东在走廊等待，旁边是蛋壳办公室
走廊里，蛋壳公寓贴着若干张解约指南，表示会在合同付款日之后的第15个工作日前付房租，如果没有付，房东可在线申请解约，工作人员会对租客进行转租或退租，清空房屋，最后结算并解约。
令人不解的是，有了解约指南，为何房东还是要苦等排队？
一位中年女房东向柒财经表示，蛋壳公寓11月没有交房租，房东们已经免费让租客住了半个月，但是租客交了房租，不可能自愿搬走。现在解约没用，也拿不到房租和违约金，还是希望有更具体的解决方案。
房东们陷入焦灼，而利益的另一端，租客们问题没有得到妥善解决。
从蛋壳公寓接待室出来的租客称，“他们（工作人员）给了换租、退租两种选择，如果换租，无法保证新房东不会赶人，如果退租，可以退押金，但暂时无法解除租金贷。”
且现场有2位已经申请退租的租客，其中一个人申请了5天没有管家受理，另外一个成功退租了，但是仍显示还要付租金贷。
而据柒财经了解，北京住建委已针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。
03蛋壳易碎 拷问长租公寓模式
拿不出钱，发不了工资，房东未收到房租，上市公司蛋壳公寓缘何陷入如此境地？爆雷或跟疫情有关，但更深次的原因是当前的商业模式。
传统“二房东”按月给房屋主人租金，按月收租客房租赚差价，现金流量小，利润微薄。长租公寓长收短付期限错配，拥有巨大的资金池，有的长租公寓老板直接带钱跑路，有的用这些钱放贷、投资、扩张，一旦没有资金回流，就会爆雷。
蛋壳公寓APP上，同一套房子年付和月付的价格差可超过500元/月。
有些租客储蓄不多，不会选择一次性付清全年房租，蛋壳公寓APP就在明显位置宣传租金贷。租客没储蓄，金融机构有钱，一次性给蛋壳公寓全年租金，上征信条款，不怕租客不按时还贷。
图 / 第一张是租客获得租金贷时的截图，第二张是蛋壳APP上的承诺
在蛋壳APP租金贷说明中，有“租赁合同终止后，未住月数不需要还款至金融机构”，未说明具体如何解除租金贷，记者从多个入口咨询客服，均显示“当前无坐席”。
北京中闻律师事务所律师李亚向柒财经表示，租客的贷款合同是与金融机构签的，而不是与长租公寓，租赁合同解除，不代表贷款合同解除。解除租赁合同后租客是否需要继续偿还贷款，是否终止贷款合同，长租公寓单方面决定不了，需要金融机构确认。
李亚认为，长租公寓的商业模式有问题，租客与长租公寓签的是租赁合同，长租公寓本身应充当出租人、租客之间的居间角色，正常情况下不应当碰钱，长租公寓挪用租客的租金去投资或做其他事，本身是金融行为，已经打破房屋租赁产品的商业模式。
事实上，陷入泥沼的并非蛋壳公寓一家。据柒财经此前报道，今年10月，深圳小鹰房屋租赁有限公司资金链断裂，陆续有租客、业主上门维权。
今年8月底，杭州友客房地产代理有限公司被传跑路，总部人去楼口。时隔两日，杭州另一长租公寓杭州适享科技有限公司爆雷。随后，上海岚越企业管理咨询有限公司在浦东办公室同样被曝人去楼口。
针对于此，监管适时出手。今年9月初，住房和城乡建设部在其官方网站发出《住房租赁条例(征求意见稿)》(下称“意见稿”)，面向社会公开征求意见。
其中，意见稿明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金（高进低出）、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期（长收短付）等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
且公开报道显示，为防范长租公寓“爆雷”，近日，深圳、重庆、成都、杭州、西安等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知。深圳要求住房租赁企业不得“高进低出”“长收短付”；重庆、成都等地将住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金纳入专项监管账户。
相关证券：- 蛋壳公寓(DNK)