深圳楼市，一声惊雷，举国震惊
深圳房价发动机被炸毁，炒房客悬了！
前几天，看到个微博大V做调查，问你感觉中国未来楼市，还是不是投资机会？
我看了下投票数，仍然有一大半人认为，在中国只能投资楼市，中国楼市只涨不跌。
一谈到楼市涨跌，立即就出现两个阵营。中国人对楼市的观点，完全搞成了和中医一样：争论最后，只能双方互道SB。
磐石之心写过不少楼市文章，一直以客观的数据，宏观的思维，微观的视角去谈，告诉大家中国楼市存在泡沫，已经过了投资的黄金时代。
但是每次都遇到有读者留言：深圳房价今年又涨了30%，甚至中心区域涨了50%，你如何解释？
的确，同为一线城市的北京、上海，这两年房价一直在跌，唯独深圳上演了只涨不跌的神话。
但是2020年10月12日，深圳上空一声惊雷，深圳房价只涨不跌的神话，要破灭了！
1
深圳房价只涨不跌神话的发动机是土地政策。
房价，短期看金融，中期看土地，长期看人口。深圳常住人口2000多万，而深圳的面积只有1997平方千米，2600万人口的北京则是16410平方千米。
深圳为了增加用地面积，把海都填了一部分。面积小，人口多，导致楼市供需严重失衡，是深圳房价一直涨的客观原因。
深圳房价从2014年后就如脱缰野马从均价23000元，涨到2020年9月的68000元/平，超过了北京、上海，深圳南山的二手房均价更是超过了11万。
深圳房价涨幅牛冠全球，背上了许多骂名。上面发文批评，市民怨声载道，企业纷纷逃离。
华为直接把总部搬到东莞，任正非多次公开批评深圳房价高，员工安家难问题。
即使是平均收入一直上涨，位列全国前三，还提供50万无息贷款的腾讯人，也在发愁深圳安家。
面对按不住的房价和如潮水一样的批判声，深圳终于行动了。为了拉住脱缰的房价，派人到长沙取经，然后出台了一系列限购限售政策。
比如，严控违规资金流入楼市，提高首付款比例，二套房利率上浮，提高户籍和社保限制，甚至对购房者的夫妻离异时间都进行了规定等等。
一顿猛药下来，本以为深圳房价会跌，谁知深圳二手房挂牌价从8月的80947元涨到了9月的81095元（贝壳数据）。
看来，深圳去长沙并没有取得《真经》。原因很简单，这些猛药只是遏制购房需求，减少资金流入，而未解决最关键的供需失衡难题。
首先，深圳住宅土地供应量过低。资料显示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容纳了超过1344万常住人口，但深圳居住用地占全市总建设用地面积不到23%，低于国家相关标准中25%～40%的下限。
其次，小产权房，城中村无法上市流通。大量的小产权房、农民房、城中村、厂房宿舍不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应。
再次，工业用地、办公用地过剩、空置、闲置。深圳有270平方千米是工业用地，占可用土地的35%。而住宅用地只占22%。
随着制造业外迁，大量工厂用地限制，造成巨大的土地浪费。
而且还有大量土地用于建设办公楼，从2018年到2020年，办公楼面积增加了100%。前海的漂亮办公楼，空置率高达60%。
一边是空置、闲置的工业用地、办公用地，另一边则是捉襟见肘的住宅用地和每年40万新增人口，深圳房价不得不涨。
大量炒房客、投资客齐聚深圳，上演了各种奇葩的炒房套路。而刚需购房者、改善住房者却望房兴叹。
深圳房价只涨不跌的发动机，正是急需改革的土地政策。
2
一声惊雷，炸掉深圳房价发动机。
10月11日，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称《方案》）突然发布。
这是投向深圳楼市的一颗深水弹，必将炸得地动山摇！
《方案》中的第一条就是：支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。具体内容如下：
1、非永久基本农田，农用地可以用来建房子了；2、工业用地，也可以用来建房子了；3、深圳还可向周边扩张，以增加土地供应；4、小产权房、城中村的流通；
掣肘深圳十余年的住宅用地少、工业办公用地闲置等影响住宅供给的难题全都迎刃而解。
由此释放出的可用于建设的土地大概在25平方千米，以30%的住宅用地计算，可以得到7平方千米的土地用于建住宅。
若以5.0的容积率，能得到3500万平方米的住宅面积，大概是2020年深圳新房销售面积的6倍。
除此之外，大量闲置的工业用地也可以被用来建设住宅。因此，深圳新房建设不再缺地。
不缺地，意味着新房持续涌现，二手房必然遭遇沉重打击。
最近，在"房住不炒"的国策指导下，深圳许多新盘的摇号机制，向刚需无房者倾斜。所以，深圳还没买房的朋友们，可以耐心等一等了。
就这样，一纸文件炸掉了深圳房价的发动机。估计大量炒房客、投资客，都在瑟瑟发抖。
3
一旦深圳房价的发动机被炸掉，全国上下楼市政策就真的是一盘棋了！
这正是民众喜闻乐见的，也是高层决策者持续努力的目标。所有炒房客，都应放弃幻想，认清现实。
2020年8月，中国银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发的文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》已经把楼市政策讲得很清楚了：
房地产泡沫是威胁金融安全的最大"灰犀牛"。
各地区各部门严格根据"房住不炒"和"一城一策"精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。
《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》——郭树清
为此，银行降低了房贷在总贷款中的占比，坚决不给炒房资金输血；
央行给开发商设置三道红线，必须在2021年1月1日降低负债率到合格标准，这是给开发商降温。
与此同时，股市创业板试点注册制、央行官员提出"不搞大水漫灌"，不能让老百姓的钱毛了。
这一系列的信号，都表明楼市的"尿壶"已经被政府抛弃，股市、实体经济才是未来发展的重点。
可惜，太多人都是懒惰、无知的，仍然以刻舟求剑的思路看未来中国楼市。
笔者的文章对此也只能点到为止了，经常看我文章的人，都知道我最近1年多来所表达的观点。咱们，下篇文章再见。
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