招商蛇口设41亿私募基金“三道红线”下股权投资或成行业趋势

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，招商蛇口（001979.SZ）近日宣布拟委托招商投资管理（深圳）有限公司（下称“招商投资”）作为基金管理人，设立私募股权投资基金，投资方向为股权投资与债权投资，存续期限至2025年12月31日。

“本基金将积极寻找符合公司发展战略的投资机会，为公司创造合理的投资回报。”招商蛇口在公告中称。

今年4月，招商蛇口还与关联方深圳市澎湃致远投资有限责任公司、中银资产基金管理有限公司等共同设立深圳市中鑫招商信息技术股权投资基金合伙企业（有限合伙），规模为18亿元，投资于信息技术类科技创新企业或项目。

对于此次基金投资的具体内容，截至发稿前，招商蛇口方面未回复财联社。

据报道，2010年“国十一条”明确要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，以及同年4月要求上市房企进行股权融资要经过证监会和国土部联合审核后，上市房企不得不寻求多元化融资渠道。之后中国本土房地产私募基金开始呈现爆发式增长。

公告显示，这只基金总规模不超过41.5亿元，由招商蛇口认购基金的全部份额，出资方式为货币出资。

“全部认购份额至少说明现金相对充足。”一家南京的私募基金公司经理对记者称。

香颂资本执行董事沈萌认为，“自己设立，自己全部认购”的设计结构是为了做一个切割。“把基金决策定位成独立决策，而非受招商蛇口影响，可以规避一些上市公司对外投资方面的限制。比如做股权投资，不并表甚至划入表外，不体现在上市公司的资产负债表上。”

“基金管理与国资管理是不一样的，有灵活性。”一家闽系上市房企的投资副总向记者介绍。

值得注意的是，在今年9月12家房企试点实施“三道红线”的同时，证监会发布《关于加强私募投资基金监管的若干规定(征求意见稿)》，明确私募基金管理人“十不得”，引导私募基金回归投资本质，重申投资活动“利益共享、风险共担”的本质，重申私募基金不能从事明股实债、投资类信贷资产等事项。

在上述指导方向下，未来房地产融资将更多从负债与资金监管思路进行约束管理，也促使房地产私募基金从债权性投资转向“真股权”投资。

一家TOP20房企的执行副总裁向记者分析：“‘三道红线’之后，股权投资应该会是一个趋势，在做大规模的同时，又不增加负债。”