三季度深圳甲级写字楼需求回落 福田、宝安租金指数触底反弹

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，深圳甲级写字楼的需求，继被疫情抑制集中于第二季度释放后，在第三季度有所回落。据第一太平戴维斯数据，第三季度深圳全市净吸纳量环比减少45.3%至9.3万平方米，与2020年上半年的季均吸纳量（9.2万平方米）基本持平。

分行业来看，第三季度新增租赁需求仍主要源自于TMT及金融业，租赁需求放缓的行业包括商务中心及共享办公空间、能源与原材料、消费者服务、制造业。

此外，深圳甲级写字楼租金持续下探，第三季度全市平均租金为192.4元/平方米/月，环比减少0.2%，同比下降7.0%。不过，福田区和宝安区的租金指数在第三季度触底反弹，环比分别上升1.1%和0.3%。

值得关注的是，今年一季度和二季度深圳甲级写字楼均有大宗交易成交，总交易额分别为9.8亿元和16.23亿元，但第三季度大宗交易回冷。

“第三季度没有大宗交易成交，市场上在谈的项目挺多的，最主要的是大家对价格的分歧，买家希望借疫情和空置率压到好的价格，但业主的预期还是比较高。”第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿表示。

需求复苏的同时，供应速度亦未减缓。据第一太平戴维斯统计，2020年第三季度深圳甲级写字楼项目入市步伐提速，全市共计录得四个项目竣工入市，合计新增面积约31.5万平方米；甲级写字楼总存量环比上升 4.0%至812.6万平方米。空置率依然稳居四大一线城市首位，为29.7%，环比上升1.6个百分点。

分区域来看，福田、南山两区空置率同比、环比齐增。虽然南山区是消耗TMT行业需求的主力，但过量供应仍导致空置率上升，第三季度南山区录得21.2万平方米的新增供应入市，均位于前海片区，至季末，南山区的现有存量首次超越福田区，两区同为市场供应主力，共占市场总存量的85%。

而福田区空置率的上升则与客户换租有一定关系。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇指出，“福田此前写字楼整体租金在深圳最高，今年有大量新的物业在南山，或者在与福田交界的南山车公庙片区，把一部分租户吸引了过去，导致福田的空置率也蛮高的。”

2020年第四季度，深圳将有约39.1万平方米的新增甲级写字楼面积交付入市。“空置率受过量供应抑制，短期仍将难以修正，预计将于第四季度突破30%关口，达历史新高。”第一太平戴维斯预测。

对于未来前景，第一太平戴维斯表示，“个别行业如TMT等步入扩张发展期，加之深圳发展前景广阔，是企业设立华南新办公点的首选地之一，受此推动，市场需求端将保持稳中向好的发展趋势。深圳迎来经济特区建立40周年，并于近期再获中央政策的高度加持，中远期而言，租赁市场和投资市场均会受利好因素支撑而积极发展。”