实探 | 为抢新房全家总动员，凑出5个认筹号！“浦西F4”谁是上海“国庆档”人气王？

沉寂了近3年的上海楼市，正在持续走热。

一、二手行情均受这一热度传导，量价齐升。

新房方面，网签成交数从3、4月份开始回暖，5月份冲至9013套，8月成交7824套，始终在高位盘桓。

这一体量是什么概念？

即从5月开始随便一个月的单月成交量都为近两年来的新高。

二手房的表现则更直观。

5月突破2.5万套之后，成交量仍在持续走高，6月高达28137套，七月冲至29108套，8月继续保持在28801套的高位。

有中介行业上海区域中层对《国际金融报》记者表示，近来行情太火了，除了优质学区房大涨外，普通二手房从3月到现在涨幅也有5%了。

有杨浦滨江的业主对记者表示，他半年前准备把房子挂上网时中介建议定价530万元左右，现在同小区里楼层、装修均不如他的房子，挂牌价已经达到565万元。

热度高涨的市场也在影响着交易者的心态。

见到《国际金融报》记者前，中介庞健（化名）刚刚结束与委托其售房的业主间的争执。深耕虹口市场17年来的他，是门店有名的“百万经纪人”。9月中旬，一名相识的业主将自己临近北外滩的虹口某次新小区的房源委托给了庞健，市场的热度让庞健相信这套房源不难出手。他自掏8000元，签了独家委托协议，约定2个月内房源成交。挂牌后一周，业主找到庞健要上调挂牌价20万元，担心涨价后影响交易周期的庞健几经劝阻，但业主执意上调，他坚信在这个高温的楼市里自己的房源依然抢手，双方最终各让一步，房源上涨10万至898万元。

庞健一边修改门店白板上的房源价格，一边无奈道：“同小区的一个大面积两室，3月成交时还是880万，8月已经涨到1000万了，9月卖了一套1100万。现在我们劝房东挂低点没用，高价市场依然有人接盘，没办法。”

这是当下上海楼市的真实写照。

高居不下的市场热度为“双节”里的申城楼市再添把火，据《国际金融报》记者不完全统计，假期前后有23个项目入市参与到“国庆档”沪上新盘争夺战中，厮杀激烈，高潮迭起。

“抢跑”者结局迥然

从供应来看，9月上海楼市共推出35个新盘，入市房源数高达8672套。而去年同期，这一数据为18个新盘近6500套房源，供应量大幅提升。加上8月入市的31个新盘8007套房源，市场可选资源充沛。

记者注意到，有9大项目为抢占国庆档，提前一步卡在了节前3日内开盘入市，分别是金山新城的金玥湾、松江新城的合景天悦赋、崇明陈家镇的东滩花园、青浦赵巷的映虹桥、徐汇康健的天悦、金山新城的光明金山府、奉贤南桥的光明九胤、嘉定新城的莫里斯花园和松江新城的华发象屿华府，共计2459套房源可选。从区域来看，多为郊区项目。

其中，有两个新盘已率先从这场国庆争夺战中脱颖而出。徐汇康健板块的天悦开盘推出了1003房房源共84套，收获认筹数481组，认筹率达572%，为月内第二高，目前已经清盘；华发象屿华府9月30日开盘收获145.16%较高认筹率，目前仅剩少量房源可售。

其余6盘均位于外环外，属认筹未过100%或未公布摇号开盘者，国庆期间均是现房可售。

相较于已开盘项目，处于认筹期的新盘或许才是这个假期真正的主力军。

《国际金融报》记者统计发现，10月1日-8日，共有11个新盘宣告在此期间认筹，供应较为充沛。除古北金鹰府位于中外环间，其余10个项目均处于外环外，入手门槛相对较低；产品类型包含远郊刚需户型、叠墅及合院户型，照过往去化速度看，部分大户型高总价产品或将面临去化困难的窘境。

认筹金最高的是闵行浦江板块的桂鸿院，本次推出310-382院墅与194平层产品，认筹金分别为300万元与150万元，整体户型较大总价偏高，且距离轨交8号线2公里路程，对普通刚需及刚改购房者并不友好。

区内金虹桥板块的古北金鹰府亦宣告于假期内推出三期新房共46套，认筹金高达280万元，较7月加推时认筹金高出了190万，这与其本次推出的245大户型有关，总价在1400万元起，入手门槛较高。

浦东惠南板块同期有2个项目认筹。君御公馆最早开启认筹，认筹金50万元，本次项目为全新盘首推，产品类型为建面约93-125的3-4房，共184套，取证均价3.4万元/。

距离君御公馆7公里的海玥瑄邸亦宣告于9月30日-10月5日期间认筹，认筹金38万元，主推建面约81-1592-4房及部分洋房、叠墅产品，共412套，总价在268万起。值得一提的是，两项目距离轨交16号线均有1.6公里距离，公共交通略有不便。

认筹金在20万元档的有4个新盘，分别是宝山罗店板块的中集金地美兰城、青浦淀山湖板块的首创禧悦繁华里、崇明陈家镇板块的仁恒海和院、宝山顾村板块的大华锦绣四季，4个项目均为新房市场里的“老盘”新加推。

其中，中集金地美兰城在今年前9月成交销售面积达6.41万，位居上海楼盘销售面积排行榜第6位；成交套数达698套，位居上海楼盘销售套数排行榜第3位。

此外，东滩云墅、中建锦绣溪庭、万科西郊都会等项目均宣告于10月1日-8日期间开启认筹，认筹金5万-10万元不等。

浦西“F4天团”浮出水面

相较于认筹期项目的抢收，不少即将入市的项目也在这个国庆档加紧蓄客，其中浦西F4（新湖明珠城+青蓝国际+青云壹号+保利天汇）关注度颇高。

从区位来看，F4成员分布于虹口、杨浦、普陀、静安（闸北）四区，均为内环内项目，单价约在10万-12万之间，上车门槛千万元以上，不管是价格还是开盘进度，彼此间具备一定的竞品属性。

坐落于新盘项目甚少的杨浦区，鞍山板块的保利天汇吸引了不少眼球。即使售楼处尚未建好开放，开发商也不愿错过国庆档的热度，索性在项目不远处的旭辉商业广场搭建了个临时售楼处。《国际金融报》记者实地探访发现，这个不到20的小空间里挤满了30余人，小小的沙盘被围了个水泄不通。饭点时分，有些取号排队的客人索性加入看房大军。

保利天汇的临时售楼处里人潮涌动（孙婉秋摄）

12名中介卖力地向前来咨询的客户做着介绍，末了不忘提前客户先验资，“首套400万，二套800万”。

事实上，随着市场热度的升温，开发商验资的门槛也水涨船高，他们严苛地筛选着意向客户们，“F4”们近乎全部按照首付标准来进行验资。

夜幕降临，保利天汇的销售员依然在等待客户（孙婉秋摄）

由于尚未取证，保利天汇尚无开盘价，销售王恒（化名）告诉《国际金融报》记者，公司要求对外报价统一口径为11.5万元。这也意味着，相较于周边的次新盘现代绿洲城，均价高出近3.5万元，比1.5公里外的虹口区建邦16区均价高出1.8万元左右。

对于记者提出的这一预售价是否能申请通过，王恒坦言“很难”，其认为大概率在10万+左右。

和爱人一起了解完情况后，杨洁（化名）告诉《国际金融报》记者，她想置换一套学区房，杨浦区优质教育资源丰富，原以为保利天汇有机会对口打虎山路第一小学（后者是杨浦连续多年第一梯队小学），但销售坦言近乎没有可能，学区的落空让保利天汇在杨洁夫妇心里失去了吸引力。

在保利天汇身上未能实现的学区正成为10公里外新湖明珠城的强力卖点。

新湖明珠城售楼处（孙婉秋摄）

不同于其他三个项目只能看沙盘，样板间已经开放的新湖明珠城让国庆期间慕名前来的购房者体验更为彻底。由于此次新开房源仍位于此前的三期项目中，新湖明珠城对口的小学为普陀区第一梯队的江宁路小学，销售邱屹（化名）自信道：“除了前滩板块，目前新盘项目中没有比我们对口学校更好的了。”刚刚办理完第732组客户验资的邱屹对《国际金融报》记者表示，此次加推房源400多套，目前已验资730多组，认筹率突破100%近无悬念。

新湖明珠城沙盘（孙婉秋摄）

相较于明珠城项目，新湖在青蓝国际二期上的产品力优势体现得更为彻底。

由于一期交付的珠玉在前，二期尚未开盘便让市场充满期待。2017年一期项目交付时，无论是蜂窝铝板&进口石材的外立面还是内部装备标准均豪华得近乎不计成本，加上物业的良好管理，使得青蓝国际一期已经使用3年依然如新。

朱凡（化名）一家在小区实地转了一圈后决定验资，他对小区里两个下沉式庭院颇为满意，刚从400米外的融创青云壹号过来的他坦言：“价格不相上下的两个项目，产品端的打造依然存在不小差异。”

青蓝国际一期外立面（孙婉秋摄）

一条东宝兴路将相距不过383米的两个项目分割在了两个区域，青蓝国际在静安（闸北），青云壹号在虹口。

一对夫妻从车里下来，妻子略带疑惑地问丈夫是否找错了，由于丈夫坚持跟着导航过来的，所以妻子不放心在青云壹号的售楼处门口问了声，“这是否为融创北外滩壹号（项目曾用案名）？”在得到肯定答复后，她有些失落地对一旁丈夫嘀咕，不明白这个地段和北外滩有什么关系。

诚然，从地理位置来看，青云壹号地处四川北路板块，项目距离北外滩尚有4公里左右的距离，且周边不少老公房，界面观感一般。

融创青云壹号施工铭牌（孙婉秋摄）

销售刘露（化名）却将周边的破败视作对青云壹号的衬托，她说这样才显得“青云壹号像一颗明珠一样。”她透露1264室的小洋房由于得房率高达87%，已吸引了不少客户持币待购。“我手上有不少客户为了中签已经发动了身边的亲朋好友准备了4、5个号来摇号。”她预测“千人摇这次是跑不掉了”。

青云壹号沙盘（孙婉秋摄）

多个新盘撑起了为期8天的国庆档，它们的表现也决定了黄金周的最终成色。

记者 孙婉秋 左宇

编辑 沈玉洁

责任编辑 孙霄