华侨城亚洲(03366.HK)：资产周转提速，新动能释放在即

8月31日，华侨城(亚洲)(03366.HK)发布2020年中报。期内，华侨城(亚洲)实现营收3.44亿元，同比增长10.5%,录得毛利2052万元。

值得一提的是，业绩发布前后，华侨城(亚洲)还披露了多项资产出售公告。短短两周内，该公司相继公布其拟出售港名有限公司100%股权及转让对应债务，减持同程艺龙591.96万股股份，并公告拟出售成都天府华侨城50.99%股权及相关债务的消息。

这份中期业绩表现和公司最近频繁的资产剥离操作，究竟可透露出怎样的市场信号？

疫情下凸显经营韧性，各业务板块均有亮点

2020年上半年，全球新冠肺炎疫情持续扩散，世界经济下行风险加剧，不稳定因素增多，给各行各业带来巨大冲击，房地产等实体行业受影响较大。

但依然看到，华侨城(亚洲)期内收入同比实现两位数正向增长，一定程度上展现出公司的经营韧性。

具体来讲，华侨城(亚洲)主要包含综合开发、股权投资及基金管理、融资租赁三大业务板块，分别来看看。

1.综合开发业务具备品牌及区位优势

上半年，综合开发业务板块为华侨城(亚洲)贡献了超90%以上的营收，期内实现收入约3.31亿元，同比增长达9.3%。公司综合开发项目重点布局为长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈区域城市，业务收入相对稳定，虽然公司疫情期间部分项目建设、推盘进度都会有所推迟，但最后在收入端并未拖累该板块业绩表现，体现出华侨城的品牌优势及项目挑选眼光。

2.股权投资及基金管理业务规模扩大，实现纯利4254万元

截至6月底，其管理与参与基金达到9支，基金业务累计投资项目40个，基金管理及参与投资规模扩大至39亿元左右。并且，华侨城(亚洲)上半年设立了主动管理的市场化基金——东莞基金，基金总规模达3亿元，认购方为政府引导基金和地方产业母基金，计划投资文化旅游及文化旅游科技领域公司。

在投资回报上来看，华侨城（亚洲）早先曾通过出资基金投资于大疆无人机，并于2018年退出获益1.14亿人民币；2020年初实现退出天立教育，按照购入及出售成本来计算，持有期收益率达19%。

而实际上，华侨城(亚洲)从2016年底才开始发展投资基金，这意味着公司实现管理人身份转变、基金管理及参与投资规模从0发展到39亿的过程，仅仅用了4年时间。对于股权投资行业的新兵来说，交出的成绩单尚可，发展潜力也值得期待。

不过，华侨城(亚洲)投资基金业务能够迅速发展也并不意外，作为央企华侨城集团的子公司，华侨城(亚洲)背靠华侨城集团的丰富产业资源，融资渠道多，合作伙伴大多是国资背景的市场化基金，各方因素形成的募资优势十分明显。以融资为例，国内多数房企的融资利率普遍在8%以上，华侨城(亚洲)平均融资年利率优势较为明显。2020年上半年，华侨城(亚洲)的融资利率区间仅为年利率1.59%至4.60%，平均融资成本约3.23%。

尤其随华侨城(亚洲)部分投资项目开始达到退出标准，进入获取投资收益的阶段，其投资实力开始逐渐显现。同上述期间，华侨城(亚洲)股权投资及基金管理业务的权益持有人应占溢利突破4254万元，实现稳健发展。

3.融资租赁业务签下10亿协议，收入同比增超50%

融资租赁方面，华侨城(亚洲)主要开展主题公园、制造业等领域的融资租赁及保理等业务。上半年，其与华侨城集团、华侨城股份分别签署金额达10亿元的《融资租赁及保理框架协议》，实现融资租赁业务收入1206万元，同比增长约59.2%。

从中期业绩的分析中可知，综合开发业务具备品牌优势及区位优势，融资租赁业务稳健扩张，二者的稳定经营给公司主动调整资产配置及重新下注提供了一个不俗的支持。在此基础上，股权投资及基金管理业务则是公司取得更快的突破和把握潜在的爆发性增长机会，是公司未来较长时间能够保持双位数增长的基本逻辑。

加快提升资源配置效率，综合开发、股权投资两大抓手释放新动能

至于资产剥离动向，结合背景来谈。

据我们了解到，华侨城(亚洲)是华侨城旗下唯一的境外上市子公司，其从2017年便开始转型为境内外的投资平台、并购平台以及境外的低成本融资平台，核心投资主线围绕文化、旅游、新型城镇化及产业生态圈。

实际上，华侨城(亚洲)出售港名公司股权、出售同程艺龙股份等退出行为，皆为其发力投资及基金管理业务条线的部署，也可以被看作是其优化、盘活现有资产，提升资产配置效率进程中的先手棋。公司下半年资本调整策略等多则消息面，或共同反映出公司已有意加快资产配置效率调整，转向投资及基金管理业务的进程要进入加速阶段了。

另一方面，公司后续出售成都天府华侨城50.99%股权及相关债务更是体现了大股东对于华侨城（亚洲）业务发展的支持，回笼资金超过12亿元，出售带来超过2亿的收益。现目前，华侨城（亚洲）早期投资的综合开发项目还剩下上海苏河湾、重庆置地等。华侨城（亚洲）是否会在加快提升资产配置效率的背景下进一步完成出售，回笼资金，仍旧值得期待。

另外值得探讨的是，华侨城(亚洲)的后续发展动能究竟有多大? 聚焦下公司的综合开发、股权投资及基金管理两大业务主线。

综合开发业务上，关注项目推盘进程及资源。分两个维度来看，一方面，华侨城(亚洲)自主拿地能力不弱，比如合肥华侨城半汤温泉小镇、空港国际小镇等项目。据悉，上述项目对应总占地面积分别约为41.5万平方米、69.5万平方米，计容建筑面积分别约为34.5万平米、84.8万平米。另一方面，华侨城(亚洲)战略协同资源不错，其通过和市场化、周转较快的房企合作项目，提升综合开发业务的整体资金周转率，中山禹鸿就是最好的例证。

下半年，华侨城(亚洲)新投项目合肥华侨城半汤温泉小镇、合肥空港国际小镇及中山禹鸿等项目预计均会推盘，并在2021年贡献收入利润。

值得注意的是，公司2020上半年收入主要来源于成都华侨城，而该项目现已列入剥离名单，2020年收入基数或随之走低。可以预见，华侨城(亚洲) 2021年的收入因新项目的销售结转将出现大幅同比提升，甚至是超过两位数的增长。

股权投资及基金管理业务上，关注其资本投资及并购优势及企业融资需求的增加。今年受疫情影响，企业融资需求大幅增加，下半年预期政府或将加大对股权投资领域的布局，具备产业资源优势、可为被投企业提供赋能的头部产业资本，迎来良好的投资布局时点。这个角度来看，华侨城(亚洲)具有明显优势，其基金业务规模已扩大至39亿元，资金实力雄厚，能够自主提升资产配置效率，持续丰富项目储备，较一般中小机构而言，或更有望获得优质企业认可。

另外，按照基金平均5-8年的退出安排预期来看，公司16年出资的基金自21年逐步进入收益兑现期间，这部分资金也将会转为公司中长期业绩的支撑。

小结

以上看到，华侨城(亚洲)战略转型已取得阶段性成效，综合开发业务、投资及基金管理业务两条主线将协同并进。

特别是，可以预见投资及基金管理业务这条主线的未来价值将会不断被放大。疫情以来，依靠高周转、高杠杆支撑高成长的模式于国内房企而言，愈加不再适用，积极探索新模式以谋发展成为地产行业的当务之急。而房地产始终是资金密集型行业,资金流就是生命线，地产金融模式成为房企转型的不二选择，且纵观发达国家及国内优质房企的转型路径看到：集运营与投资为一体，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的“融投管退”模式，是最为见效的。

华侨城(亚洲)而言，两条业务主线协同并进的模式无疑将助其自身实现更加稳健、长远的发展。同时，预期公司在华侨城体系中的地位将会更加重要，其将有望更充分发挥华侨城品牌及资金优势，布局与华侨城产业生态圈具有较强协同性的产业，助力华侨城集团打造新型城镇化产业的生态圈，在新模式推动下实现跨越式发展。

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