宝龙地产（1238.HK）而立年后，“1+1+N”商业布局的“下半场”
在上海的中心腹地，有一座拥有着江南水乡的自然风光，又具备着悠久历史的人文古镇。它东临漕河泾开发区，西接松江和青浦，南靠莘庄工业区，北邻虹桥机场。这就是闻名大上海的七宝古镇！
从地铁9号线七宝站1号口出来，沿着漕宝路向东直行约400米处有一条小河，河对岸就是宝龙城，再前行100米会看见宝龙广场、宝龙大厦总部和宝龙艺术中心，继续前行100米就来到了宝龙美术馆。
9月19日，在各级领导、名企高管、高校代表、诸多合作伙伴以及媒体朋友的见证下，宝龙集团于宝龙美术馆成功举办了一场以“因爱而立，同心致远”为主题的“三十年庆典”暨“公益捐赠”活动。
三十载，从追梦少年到而立之年
地产开发商在美术馆里举办30年庆典，听起来都有点不可思议。在固有的思维意识里，地产开发商是商人，而艺术爱好者是文人，商人和文人自古以来都是以“敌对”的形象展示在世人面前的。在众多企业和企业家的眼里，那些极少数既能做到在获得商业成功时，又不丢掉人文情怀的“儒商”形象，至今都是一个可望而不可求的高度。
而从宝龙这三十年一路走来来看，就是在用商人在商业上成就，赋能文人在艺术上的传承，从而实现对社会价值的回馈。不同的是不是馈赠金钱而是艺术传承。
要说全国最有艺术气息的地产开发商，恐怕非宝龙莫属了！而宝龙集团创始人许健康也算是当代少有的大“儒商”了吧。宝龙对这个时代的馈赠是“软文化”的输出，是人文艺术氛围的培养，看似无价，实则可贵！
（图片源自：2020年中期业绩发布会）
出生于福建晋江的许健康在1980年移居澳门，十年后于澳门创立了宝龙集团，1992年乘着“市场化经济”的东风开始投资厦门特区的建设，随后一路紧跟中国城市化进程脚步成长壮大。
2009年，宝龙地产（1238.HK）于港交所成功上市，上市十年来宝龙地产总收入增长超6倍、总资产增长近11倍、销售额增长21倍、租金收入增长22倍。2020年6月，宝龙单月合约销售额更是一举突破百亿创历史新高。截至9月21日收盘，宝龙地产股价也创历史新高，总市值超270亿港元。
宝龙地产上市十年后的2019年，分拆宝龙商业（9909.HK）于港交所挂牌上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。截至9月21日收盘，宝龙商业市值超过175亿港元。
今天，在宝龙迎来了而立年之际，已是成功孵化两个上市平台地产开发商。
三十年风雨同路，从鹭岛到申城，从立足长三角到布局粤港澳，从几十人团队到员工数万人。从单一业务地产，到商业、酒店、文化艺术等多元产业。宝龙走过的三十年，正是中国房地产市场高速发展的三十年，也是见证我国市场化经济腾飞的辉煌三十年。
2020年上半年在疫情的阴影下，宝龙地产依然实现了171.7亿元的营收，同比增长达40.1%；实现净利润35亿元，同比增长达42.8%；毛利率为37.10，居业内较高水平，在困难重重下依然逆势前行，可谓是成绩喜人。
宝龙发展的这三十年，如果要用一个字来概括，就是“稳”！
不盲目搞规模扩张，知道自己要什么，以“住宅+商业”为主，以“酒店+艺术”为辅，在“高毛利”和“低负债”的成绩诱惑下，仍选择坚持“深耕长三角”。
在宝龙全体同仁的共同努力下，宝龙地产荣获2020年中国房地产业协会《中国房地产上市公司综合实力榜》TOP40，在中指研究院发布的《2020中国房地产百强企业》榜单中，宝龙地产位列第43名，这是宝龙连续十五年入围“中国房地产百强企业”。
2019中国商业地产公司品牌价值TOP10
对于已经进入的后三十年时代，宝龙地产在2020年半年业绩会上公开了一个“五年计划”，并首次提出“1+1+N”战略布局。同时，还将继续围绕“商业+地产+资管”的业务路线迎接下一个五年甚至更久远的未来。
筑梦五年，业绩稳增长，营收利润双丰收
2019年，是宝龙地产上市的第一个十年，也是宝龙商业分拆上市的第一年。
而在今年，宝龙集团迎来奋斗三十年的高光时刻，宝龙地产业绩也是再创新高。
截至2019年年底宝龙地产合约销售金额首次突破500亿大关，并一举冲破600亿达到603.50亿元，同比增长47.1%。实现合约销售面积376.75万平方米，同比增长33.5%，折算每平方米项目均价就是16019元，同比增长10.14%。
从近五年数据来看，合约销售额从2015年的143.05亿元上涨至2019年的603.50亿，累计涨幅321.88%，同期，合约销售面积从2015年的153.20万平方米，上涨至2019年的376,75万米，累计涨幅145.92%。
（数据来源：宝龙地产定期披露的销售简报）
如折算成可售项目均价，则可以看到从2015年的9337元/平方米上涨至2019年的16019元/平方米，累计涨幅71.56%；而同期，国家统计局公布地全国商品房均价则从2015年的6793元/平方米上涨至2020年上半年的9638元/平方米，累计增长41.88%。
（数据来源：宝龙地产定期披露的销售简报；国家统计局）
在宝龙地产项目均价增长远高于全国平均水平的同时，依然能保持较高速的销售业绩增长，项目价格的上升并没有影响到销售业绩，可见，宝龙在“商业+住宅”的精品化道路是得到了商业市场的认可。
如果说，业绩情况只能代表你的外在表象，并不能代表全部。作为一家上市企业，在企业经营中的财务指标才是更为关键，因为它才是关系到股东的利益所在。
2019年年报数据显示：2019年全年实现260.42亿元营收，同比增长32.9%；毛利润94.83亿元，同比增长25.6%；净利润60.18亿元，同比增长65.0%；年终现金及现金等价物为203.60亿元。
（数据来源：宝龙地产历年年报）
同样，我们将时间轴再放宽至近五年来看，宝龙地产营业收入累计上涨118.71%；净利润累计上涨95.12%；年终现金及现金等价物累计上涨了260.04%；毛利率累计上涨了3.47个百分点；毛利率负债率有所上升，也都属于行业平均水平以下。
另一方面，于去年年底上市的宝龙商业（9909.HK）也迎来了首个半年报。
数据显示：截至2020年6月30日，已有51处在管零售商业物业，总计在管建筑面积约为700万平方米。有52个在管住宅物业，总在管建筑面积为约1160万平方米。宝龙商业上半年实现8.69亿元人民币的总营收，同比增长15.96%；实现毛利2.55亿元，毛利率达29.34%。
最后，用一句话来概括这过去的五年就是：“业绩持续稳增长，收入利润双丰收！”
“1+1+N”宝龙地产商业的“下半场”
留恋过往只会丢掉未来！
对于而立年后的宝龙，也该有下一个目标计划。在2020年中期业绩发布会上提到：
短期来看，是实现2020年全年750亿元人民币的合约销售目标。
中长期来看是，围绕“商业+地产+资管”的精品业务体系，实现“1+1+N”的商业布局。
先短期目标来看，截至6月30日，宝龙地产完成315.3亿合约销售目标，同比增长8%，目标完成率达42.04%；受上半年疫情影响，整体市场收缩的前提下，宝龙地产依然能实现同比正增长算是实属难得。同在业绩会上还曾提到，下半年宝龙将迎来购物中心的密集开业期，年内将实现10个新购物中心的开业。
从最新公告可以看到，截至8月底，宝龙地产完成462.20亿元的销售业绩，目标完成率达到了61.63%。可见业务增长回暖较为明显，再加上金九银十的黄金销售期，如再配合上年底的业绩冲刺，实现全年750亿元销售额的目标基本不成问题。
再看中长期目标：所谓的“1+1+N”就是，即立足长三角（江浙沪皖），挖掘大湾区（粤港澳），辐射全国重点机会型区域。同时，将继续围绕以“商业+地产+资管”的业务体系，坚持以精品化路线迎接下一个五年甚至更久远的未来。
（图片源自：2020年中期业绩发布会）
如何从长三角到大湾区，小目标可以靠在建项目，大目标得看土储和资金的支持了。
先说，土地储备：截至2010年6月30日，宝龙地产累计土储面积2858.87万平方米，平均土地成本为3201元，地货比（土地成交均价占2020上半年销售均价比例）为20.8%，约合总货值为3858亿元。其中，73.2%的土储面积位于长三角地区，64.4%在二线城市。
再说，负债情况：截至6月30日，宝龙地产净负债率79.9%；总资产负债率为76.3%，均属行业较低水平。从债务结构来看，2019年年报显示银行贷款和优先票据占比超过77%。从到期时间来看，一年内到期的债务占比只有27.7%；一到两年内到期的为32.8%，两年到五年内到期的有28.7%，五年以上到期的有10.8%。
据南都大数据研究院调研房企的负债情况来看，全国被采集调查的76家房企中，一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。
最后，融资方面：丰厚的土地储备，合理的债务结构和分布均匀的到期时间，从而使得宝龙地产的综合融资成本远低于同行业平均水平。在2020年中期业绩会上，宝龙地产公布了一组近五年年来的融资成本数据。数据显示加权平均融资成本从2015年的7.55%下降至2020年上半年的6.45%，并且实现了连续四年半不超过6.5%。
（图片源自：2020年中期业绩发布会）
进入8月以来，宝龙地产先后被，华创证券、西南证券、兴业证券、中泰国际以及花旗、高盛和富瑞等多家海内外券商及评级机构给予以“买入”评级。
同时，宝龙商业也在2020下半年先后被华创证券、东兴证券、兴业证券以及村野、高盛和花旗等海内外券商及评级机构予以“买入”评级。
近来，在“三道红线”的压力下，房企融资似乎已经进入又一个“寒冬”。宝龙地产依靠亮眼的业绩增长和可观的盈利预期，同时以较低的负债率优势，在券商机构的“好评”和国际资本的“认可”下，有了相比业内其他企业更容易获取的资金支持优势。
一切功绩、荣誉、成就都只是过往，一家双百年企业，更得向前看。对于宝龙来讲，持续的业绩增长是前行的基础，良好的财务状况是护航的保障，丰厚的土储，宽裕的资金，合理的负债，是构成继续前行动力源。
当然，更重要的是信心，信心才是宝龙的灯塔，它比黄金还要重要！
相关证券：- 宝龙地产(01238)